上海动迁律师事务所哪家好,上海动迁律师收费标准

上海动迁律师事务所哪家好，上海动迁律师收费标准

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上海动迁律师事务所排名

原创：上海法耀律师事务所主任 代雨庭律师

一、明确动迁政策与法律规定

1. 熟悉地方性法规与司法指引

上海动迁案件的核心依据包括《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》及上海市高院发布的《关于房屋动迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》等文件。例如，公房动迁补偿原则上由承租人和同住人“均等分割”，而私房补偿归产权人所有，但需安置使用人。

o 公房：需确认承租人和同住人的身份，法院可能根据居住时间、贡献等因素调整份额。

o 私房：产权人享有补偿款，但需解决使用人的安置问题，法院可能判令部分货币补偿。

2. 区分不同拆迁类型

o 农村集体土地房屋：补偿款由建房时的家庭成员均分，但需证明其对建房的贡献（如出资或劳动）。

o 应安置人口认定：需核实户口、居住年限及他处住房情况，符合条件者可主张补偿份额。

二、证据收集与法律文书审查

1. 关键证据类型

o 动迁协议：明确补偿金额、安置方式及被安置人名单。

o 房屋权属证明：如租赁卡（公房）、产权证（私房）、建房审批文件（农村房屋）等。

o 家庭关系证明：户口簿、婚姻证明、继承关系文件等。

o 居住及贡献证据：水电费单据、装修凭证等，用于证明实际居住情况或对房屋的贡献。

2. 审查授权委托书的法律效力

o 委托他人办理动迁手续不等于放弃利益。例如，孙大爷委托女儿处理动迁事宜，但未明确放弃利益，法院仍判其继承人可主张份额。

o 需通过书面协议或录音录像等补充证据证明利益归属意图，避免仅凭委托书主张赠与。

三、谈判策略与诉讼技巧

1. 谈判阶段的关键技巧

o 合理定位补偿标准：结合市场价、搬迁费、过渡费等设定谈判底线，避免过高或过低。

o 少说多听，抓对方破绽：通过倾听判断拆迁方意图，发现程序违法点（如评估不合法、许可证瑕疵）可施压提高补偿。

o 心理博弈与让步策略：提出略高于预期的补偿要求，适时让步以换取其他利益，避免一次性让出全部底牌。

2. 诉讼中的核心要点

o 案由选择：根据案件性质选择“共有物分割”“继承纠纷”或“分家析产”等案由，影响举证责任与法律适用。

o 司法鉴定与评估：对房屋价值或评估报告提出异议时，申请第三方鉴定以推翻不合理补偿方案。

o 利用程序违法点：如拆迁方存在程序瑕疵（如未公示、评估缺漏），可主张协议无效或重新协商补偿。

四、特殊情形应对

1. 继承案件中的动迁利益分割

o 若被继承人去世前未明确处置动迁利益，需按法定继承处理。例如，孙大爷的安置房份额由配偶和子女均分，法院判令折价款支付。

o 律师需重点审查遗嘱有效性及动迁利益的归属证据，避免仅凭口头陈述主张权利。

2. 农村房屋与集体土地补偿

o 农村房屋拆迁需确认家庭成员是否参与建房，16岁以上且贡献劳动或资金者可主张共有权。

o 货币补偿与安置房的选择需结合家庭人口结构及政策口径，避免遗漏应安置人员。

五、风险防范与文书规范

1. 书面协议的重要性

o 权利处分（如赠与、放弃利益）需以书面形式明确，并办理产权变更登记，减少后续纠纷。

2. 律师函与法律意见书

o 在谈判前出具法律意见，分析补偿方案合法性，增强当事人谈判筹码。

3. 程序合规性审查

o 确保拆迁方履行公示、评估、签约等法定程序，程序违法可成为诉讼或谈判的重要突破口。

上海动迁律师张峥嵘简介

此文是根据上海高院关于动迁案件相关会议纪要和解答、近两年上海法院判例及我们律师团队办案经验总结而成，是2022年上海市区房屋动迁补偿款分割的最新裁判规则，有上海市区公房动迁的居民可以保存下来。（原创文章，未经许可，请勿转载！）

征收公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。共同居住人是指在作出房屋征收决定时，在被征收房屋处具有常住户口，并实际居住生活一年以上（特殊情况除外），且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。

户口➕成年后连续居住满一年➕没有享受过福利分房和动迁安置。

没有户口：

外地户口因结婚在被征收房屋里面居住满五年、或者本地户口因结婚在里面实际居住至动迁，也视为同住人，但该同住人身份依附于其爱人，其爱人不符合其也不符合。

没有居住满一年:

1、因家庭矛盾、居住困难等客观实际情况没有居住满一年的也可以视为同住人；

2、按照知青、支内回沪政策户籍回到上海的知青、支内干部及知青子女、支内干部子女即使一天没住也视为同住人；

3、房屋动迁时因在服兵役、读大学、服刑等客观原因，户籍被迁出被拆公有居住房屋的也视为同住人。

有过动迁：

曾经有过农村宅基地或者私房产权人动迁一般不属于享受过动迁安置，公房或者私房非产权人被动迁安置过一般属于享受过动迁安置。

1、原承租的公有住房。

2、计划经济下分配的福利房。

3、自己部分出资的福利房。

4、房款一半以上是用单位补贴所购买的商品房。

5、公房被拆迁或征收所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房）。

6、按公有住房出售政策所购买的产权房，签过字就行，不论是否登记为产权人

7、在他处公房拆迁或征收中享受过货币安置的。

8、在私房动迁中享受过托底保障性质等福利政策的。

1、没有承租人且没有一个人符合同住人的，不分是否已成年，按照户籍在册人员数量或者户数均分。

2、没有承租人和户籍在册人员的，由原承租人的继承人获得征收补偿款。

3、没有承租人、只有一个户籍在册人员的，即使其不符合同住人动迁款也归其所有。

4、私房动迁动迁款归产权人所有，公房是按照市价购买的，动迁款参照私房处理，归出资人或者其继承人所有。

5、承租人是外国国籍的依旧有权分配动迁补偿款，同住人加入外国国籍的丧失同住人资格，持有绿卡不影响同住人认定。

6、两处以上公房承租人的，其对各处被拆迁公房的补偿款均有权主张分割。

7、有家庭内部协议的，法院一般尊重家庭内部协议的约定。

8、被拆迁的房屋属于居住和非居住兼用的，如果居住补偿和非居住补偿份额是分开的，则对居住补偿部分，承租人和同住人可以共同分割；对非居住补偿部分，利用该房屋进行经营的人是该房屋的承租人或同住人的，则该承租人或同住人可以适当多分。如果没有明确区分，利用该房屋进行经营的承租人或同住人，就整个补偿款可以适当多分。

9、承租人即使没有户口、从未居住过、享受过福利分房也有权利参与分配。

承租人、同住人之间一般遵循一人一份、均等分割的原则取得拆迁补偿款。但有下列情况可以酌情多分：

1、承租人或同住人属于年老体弱，缺乏经济来源，且按均分所得的补偿款无法购得房屋保证其正常生活的；

2、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的；

3、对公房内居住的未成年人实际承担监护义务的；

4、动迁时的实际居住人；

5、跟房子来源有重大关系的人员。

以上是上海国有土地上房屋动迁案子中目前常见的情形，后续会根据实际案例再行补充，也欢迎各位读者补充提供。

上海动迁律师张峥嵘怎么样

公房动迁，一般承租人和同住人才享有动迁利益。如果公房有承租人而没有符合条件的共同居住人，动迁利益一般归承租人所有，且承租人不受他处是否享受过福利分房的限制。

那么，如果公房的原承租人在动迁前已经去世，又没有符合条件的同住人，动迁利益怎么分？按什么原则来分？

今天，上海扬远律师事务所房产团队通过上海法院近期审结的一个案例，结合目前的司法实践，为您系统分析上述问题！

基本案情

1991年，田女士通过单位分得一套公房，承租人为田女士。1996年，田女士和丈夫李先生登记结婚。之后，田女士的父母和李先生相继将户口迁入该公房。2006年，田女士去世。之后，该公房一直未变更承租人。

2019年左右，该公房面临动迁，当时的在册户籍包括田女士的丈夫李先生、母亲王老太。2019年12月，李先生作为签约代表和房屋征收部门签订房屋征收补偿协议，约定该公房的征收补偿利益总计450余万元。

诉争焦点

动迁协议签订后，王老太和李先生因系争公房的动迁利益分配无法达成一致，最终诉至法院。庭审过程中，双方对该公房的居住情况以及两人是否在他处享受过福利分房发生争执。

但经审理，可以确认双方都曾在该公房实际居住一年以上，只是双方对于实际居住的具体时间不完全一致。最终，双方最大的争议焦点为：王老太和李先生是否在他处享受过福利分房。

王老太主张：1994年，女婿李先生曾在他处受配过一套公房，1995年将其购买为售后公房，2013年动迁分得两套安置房，故女婿李先生不属于系争动迁公房的共同居住人。

李先生主张：1994年，岳父承租的一套房屋动迁，按政策分配一套房屋，岳母属于被安置对象之一，故岳母王老太不属于系争动迁公房的共同居住人。

法院裁判

经审理，法院最终认定，公房动迁时承租人田女士已去世，公房内有王老太、李先生两人户籍。王老太曾因房屋动迁按政策分配房屋，系其中受配人员，属于享受过他处福利性分房，且居住不困难，不属于系争房屋的共同居住人。李先生将他处分得的公房购买为售后公房，亦属享受过福利性利益，且居住不困难，不属于系争房屋的共同居住人。

最后，法院综合考虑系争房屋的来源、实际使用情况、家庭居住保障等各项因素，酌定王老太有权取得系争房屋的动迁利益200万元。

律师解析

随着上海市近年来旧改征收范围的不断扩大，动迁纠纷越来越复杂、各种问题层出不穷。如果公房面临动迁，承租人已经去世多年，在册户籍人口又不符合共同居住人的条件，谁来取得动迁利益？上述案例即是其中一个典型案例。实践中，此类问题经常容易走入几个误区。

误区1：公房承租人去世了，就按继承处理，第一顺序继承人有权享有利益？

NO！公房的承租人及同住人仅享有居住使用权，不享有所有权，所以不是属于某个人的财产，没办法按继承处理！但仅有一个例外，如果承租人是在征收决定作出后去世的，那承租人享有的征收补偿利益按继承处理。

误区2：公房承租人去世了，所有的动迁利益就收归国有？

NO！承租人去世，还要考虑其他同住人的利益，不要忘了：公房动迁利益归承租人和同住人享有！

误区3：公房承租人去世了，在册户籍不符合同住人条件，动迁利益肯定要收归国有吗？

NO！实践中很多人对此有所顾虑，所以迟迟不敢通过司法途径解决。扬远律师提醒您，并非如此。法院一般会综合考虑房屋的来源、在册户籍情况、实际居住情况、家庭成员结构等诸多因素，在实际居住人和在册户籍之间按公平原则进行处理，而不会收归国有。

以上述案例为例，承租人田女士去世多年，母亲及丈夫户口在册、均曾实际居住公房，但都享受过福利分房，显然不符合共同居住人的条件。即便上述情况，并非动迁利益就要收归国家了。

由此看出，公房拆迁本身就具有极强的政策性，法律规定又纷繁复杂，所涉纠纷往往涉及诸多法律问题，具体还应当结合案件事实进行个案分析。

扬远律师建议您，如遇类似纠纷，务必及时委托专业人士处理，以最大化维护您的合法权益。

上海动迁律师现状

曾几何时，拆迁是”一夜暴富“的神话，但随着政策的变化，拆迁是几家欢喜几家愁，好不容易盼到拆迁，却面临着如何分割本不充裕的动迁款。

尤其是在公房房屋动迁中，因牵涉到同住人认定问题，导致居民家庭内部之间对何谓是同住人，是否承认一方同住人的资格问题产生不少争议。

再甚者，即使已经明晰了哪些成员属于同住人，但对于在符合条件的同住人之间如何分配也会产生新的疑问，为此而纷争起，诉公堂。

今天这篇短文将结合上海市关于房屋征收的政策以及各级法院的裁判观点，对公房拆迁当中具体份额的分配问题，以及动迁、分割诉讼流程问题进行一个较为系统、全面的阐述。

首先我们来谈一谈，在面临征收补偿款的分配问题时，什么情况下需要打官司，什么情况下需要采取保全措施申请冻结征收补偿款。

首先除穷尽一切可协调的手段之前，不建议过于急切提起诉讼，毕竟诉讼需要时间、金钱成本。

如果矛盾不大、积怨不深，建议可通过居委会、动迁组、居民家庭内部进行协商处理，一来，节省时间成本、费用成本，二来，不致伤了亲情。

再一个，无论矛盾积怨多深，建议居民家庭内部之间可以暂时搁置争议，将房屋征收补偿协议、结算单签好，也就是把大蛋糕固定下来。

有些居民明知不符合安置条件，通过拒不搬迁、拒不签字的方式作为筹码谈判，这种方式无疑是不明智的，建议妥善解决争议，不要激化矛盾。

只有将大蛋糕固定下来，才有分割的基础，在此之后如果对分配问题依旧无法协商一致的，可通过法院起诉，让法官具体裁判如何分配。

承租人在世的情况下，存单一般做在承租人名下，这里面可能涉及到保全征收补偿款的问题，如果不保全则可能会导致承租人领取、转移款项，存在后续执行的风险问题。

因此如果协商不成，需尽早做相应的准备，将征收补偿款进行冻结。

保全需要交纳保全申请费，同时需要提供担保，如果有房产可提供房产证等资料给法庭，也可以选择买保函的形式，通常情况下保全的费用在三五千元。

接下来我们谈谈公房房屋征收案件进入诉讼之后，对于判定同住人是如何处理的。

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条：公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

在这里需要加以说明的一点是，若公房承租人在征收决定作出之前去世的，则涉及到推选签约主体的问题。

在此情形下，需要由全体户籍在册人员签字确认推选签约代表，此代表的权限仅限于签约，并不涉及到利益的最终分配，签约代表也无法独自领取相关的征收利益。

再根据《上海高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，所谓同住人，是指在拆迁许可证核发之日，在被拆迁居住房屋处有本市常住户口，已实际居住一年以上，且本市无其他住房或虽有其他住房但居住困难的人。

他处虽有住房但居住困难的情况，是指在他处房屋内人均居住面积不足法定最低标准的情况。

这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋。

包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房)，以及按公房出售政策购买的产权房等。

上面的解答虽然对何谓同住人进行了概括性的阐述，但对于具体的认定标准依旧存有争议。

比如如何证明实际居住一年以上，如何证明居住困难，什么条件下属于享受过福利分房，什么条件下不属于享受过福利分房，这些都是一连串的问号，不加以钻研，容易陷入模凌两可的境地。

首先我们来谈一谈实际居住问题，在被征收房屋是否实际居住，通常应本着实事求是的精神，住过就是住过，没住就是没住，倘若因房屋面积狭小无法居住则应举出相关证据。

答：关于实际居住，虽然法律或者政策并无明确规定，但相关法院的裁判实践要求在成年以后实际居住满一年以上，户籍迁进迁出的情形下，要求最后一次户籍迁入以后实际居住一年以上。

那么，我们如何证明居住问题呢，实践当中的操作方法较多的是：

（1）找居委会出具长期居住证明，实践中居委会基本不再出具（2）意图证明某段时间在被征收房屋居住，则通常要求当时名下无房，且无其他居所可供居住，并结合在房屋内的居住痕迹来合理说明客观上居住过（3）亲属及邻居证言（4）相关生活痕迹的购物、缴费、乘车记录

如何证明居住困难：要根据被征收房屋的面积，部位以及实际在册人数来确定，如果房屋面积狭小，在册人员较多且均居住困难，只能在外借房居住，或者借住其他亲属处，则被认定为同住人的几率较大。

接下来主要谈谈“他处无房”的情况，也就是是俗称的没有享受过福利分房或者动拆迁的情形。

相对于居住情况的证明难度，是否享受过福利分房或者动拆迁过的，通常可以通过调取住房调配单或者动拆迁安置协议等档案材料查询得知。

如果知道具体的分房或者动拆迁地址会便捷许多，如果不知道某一方的福利分房或者动拆迁地址，只能通过摘录户籍历史去查询线索。

根据住房调配单以及动拆迁安置协议的内容，基本可以判定某一方是否属于享受过福利分房，享受过福利分房的，则不符合同住人的认定条件，不属于同住人。

至于增配、未成年时期和父母一起受配过福利房屋，是否属于享受过福利分房，则要结合分配房屋的面积、家庭成员人数，分房的背景作相应的分析判断。

在册人员已加入外国国籍，因我国不承认双重国籍，在此情况下则无法分到相应的征收补偿利益，但如果一方只是因为在境外就业、就读，或者在境外永久居留权，则并不然因此而失去同住人资格。

所有在册人员均不符合同住人条件的，则通常结合与被征收房屋的来源、居住情况进行分配，

被征收房屋的征收补偿是以居住困难户政策实施的，而采取居住困难户的补偿方案系为保证被征收后户内人员的基本居住权所设，并由被征收方协商后自愿提出。

一旦被列为居住困难保障补贴对象，则表明被征收户全体成员对该对象享有居住权益并在本次征收中得到相应的补偿不持异议，而无须再对同住人资格作出认定。

律师团队介绍

本团队专注于房屋征收法律工作，陆续参与了蓬莱路、光启南路、福佑路、厅西路、徽宁路道路拓路、五坊园、新昌路、金陵东路、余庆里，复兴东路69号（西）地块、也是园地块、厦门路地块、士林华苑、傅家街、福建路地块征收工作。

个案无绝对，以上判例裁判及观点仅供参考，法律咨询请留言或私信。

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