法院判决继续履行房屋买卖合同需要符合哪些条件?
案情简介
上诉人(原审被告)：陈某。
被上诉人(原审原告)：宋某某。
被上诉人(原审被告)：某房地产信息咨询公司。
涉案房屋位于天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基经贸中心××号，所有权人系被告陈某。2016年1月12日经被告某房地产信息咨询公司居间介绍，原告与被告陈某签订房屋买卖居间合同，约定原告购买涉案房屋。因涉案房屋尚有贷款余额未还清，且有抵押登记。双方约定由原告垫资，由被告陈某于2016年2月28日前还清贷款并撤销抵押他项权证。此外，三方特别约定原告将定金25万支付给被告某房地产信息咨询公司，由被告某房地产信息咨询公司保管。后三方签订补充协议，约定被告陈某所得房款238万元为净得款，垫资及违约金由原告承担。庭审中，原告与被告某房地产信息咨询公司均认可垫资所需要资金由某房地产信息咨询公司负责，因垫资产生的利息及因提前还款产生的违约金由原告负责。签订合同当日原告支付被告某房地产信息咨询公司定金25万元。
因被告陈某系贷款合同主体，被告陈某当庭表示2016年2月1日预约还款后银行一直没有回复，2月28日后电话联系银行，银行表示3月不允许清贷，4、5月才能还款。每月27日是还款日，没有及时清贷导致原告需要偿还2016年2、3两个月的贷款，因为原告承诺垫资，想让原告承担这两个月的银行贷款，故2016年3月8日发短信给原告及被告某房地产信息咨询公司，由其负担该额外的费用并于3月10日前清偿贷款，否则将解除合同。原告收到短信后次日即到一审法院起诉立案。
另询被告陈某认可约定净得房款238万中包括有垫付的费用，即需要将垫资的部分归还给原告。涉案房屋存在抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司天津河北支行，抵押期限自2015年4月9日至2045年4月9日。经询原告表示同意给付全款并清偿银行贷款以涤除抵押权。
宋某某向一审法院起诉请求：1.判令被告陈某继续履行与原告签订房屋买卖合同，将位于天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基大厦××号房屋过户到原告名下，被告某房地产信息咨询公司予以配合;2.因迟延履行，导致原告无法收取现租户2016年1月12日至2016年4月12日期间的租金损失16500元及10%的税费1650元。
一审法院判决：一、被告陈某到中国工商银行股份有限公司天津河北支行办理抵押贷款清偿手续，全部费用由原告负担，清偿完毕后被告陈某立即到房管部门办理抵押权撤销手续;二、判决第一项执行完毕后十日内，被告陈某协助原告办理涉案房屋所有权转移登记，将天津市和平区西安道与长沙路交口东北侧诚基大厦××号房屋过户至原告名下，全部税费由原告负担;三、判决第二项执行完毕三日，原告给付被告全部房款，具体数额为213万减去用于偿还中国工商银行股份有限公司天津河北支行的贷款，不含原告应承担的因提前清偿贷款应支付的违约金;四、判决第二项执行完毕三日，被告源益某房地产信息咨询公司支付被告陈某代为收取的定金25万元;五、驳回原告其他诉讼请求。本案诉讼受理费1188元，减半收取594元，保全费10000元，原告宋某某负担5000元，被告陈某负担5594元。
各方观点
宋某某观点：陈某未履行合同义务存在违约行为，宋某某没有违约行为。同意一审判决，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
陈某观点：1.《补充协议》明确约定由宋某某承担垫资义务，但其明确表示拒绝履行。某房地产信息咨询公司虽表示愿意承担垫资义务，但陈某并不认可，该条款依法不具备法律效力，且某房地产信息咨询公司未实际垫资，因此，陈某有权依法解除合同。2.宋某某未能提供证据证实宋东珏支付赵鑫的款项系为诉争房屋支付的定金。3.房屋买卖合同存在履行障碍，涉案房屋有银行抵押，现贷款未清偿完毕，无法继续履行。4.一审法院存在未通知第三人参与诉讼、未释明索赔权或限定起诉期限而直接裁定解除查封等程序违法行为，侵犯了陈某的基本诉讼权利。
法院观点
一审法院观点：原告与二被告签订的房屋居间合同系其真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，一审法院予以确认。
被告陈某以原告未将定金支付给被告主张解除合同，但双方在房屋买卖合同中特别约定，定金支付给被告某房地产信息咨询公司而非被告陈某，现原告支付定金的方式符合合同约定，被告陈某以该理由主张解除不能成立，一审法院不予支持。
被告陈某抗辩主张合同约定原告应于2016年3月25日前支付被告房款238万元，现未按约定支付该款项，属于违约。房屋买卖居间合同约定被告陈某应于2016年2月28日前先行还清贷款并撤销抵押他项权证，然后于2016年3月15日前到房管部门签订《天津市房产买卖协议》并交纳剩余房款和办理贷款。现被告陈某尚未办理他项权注销手续，也未通知原告交纳用于提前清偿抵押权的费用，更未到房管部门签订《天津市房产买卖协议》，即尚未到达支付房款238万的条件，被告陈某以该理由解除合同亦不能成立。
被告陈某主张涉案房屋有银行抵押，现银行贷款未清偿完毕，合同继续存在履行障碍，无法继续履行。根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。经询原告同意代为清偿债务以消灭抵押权，原告以该理由主张不能继续履行不能成立。
根据合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告要求继续履行，被告陈某亦不能说明本案存在其它不能继续履行的法定情形，原告要求继续履行，二被告协助原告办理过户手续的诉讼请求，一审法院应予以支持。
对于原告主张无法收取现租户的租金及税费损失，现原告尚未取得房屋所有权，也未就租金收取进行约定，现向被告陈某主张租金损失无法律和事实依据，一审法院亦不予支持。
二审法院观点：合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案上诉人陈某、被上诉人宋某某与被上诉人某房地产信息咨询公司签订的房屋买卖居间合同系其真实意思表示，具有法律效力。该合同明确约定被上诉人宋某某应将定金支付给某房地产信息咨询公司，被上诉人宋某某在签订合同当日即以案外人宋东珏的名义将定金25万元存入被上诉人某房地产信息咨询公司法定代表人赵鑫账户内，履行了合同所规定的义务，上诉人陈某以被上诉人宋某某未支付定金而主张其违约的请求缺乏事实依据，本院不予支持。
双方合同另约定，由被上诉人宋某某承担清偿房贷垫资义务，但贷款银行通知上诉人陈某2016年4月5日方可清偿贷款，因此，被上诉人宋某某在该日期前将房款存入上诉人陈某贷款账户即可，上诉人陈某要求被上诉人宋某某于2016年3月10日前清偿贷款否则将解除合同亦缺乏法律依据，一审法院对其解除合同的请求不予支持并无不当。另，根据《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。现被上诉人宋某某同意代为清偿债务以消灭抵押权，上诉人主张合同不能继续履行不能成立。
因被上诉人宋某某主张继续履行合同，上诉人不能举证证明本案不具有继续履行的法定情形，故一审法院判决继续履行，上诉人以及被上诉人某房地产信息咨询公司协助被上诉人宋某某办理过户手续是正确的，本院予以确认。
一审法院审理本案并不存在违反法定程序之处，上诉人陈某主张一审法院程序违法缺乏依据，本院不予采信。
综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
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