一、退房都需要扣除违约金吗
退房是否需要扣除违约金，需根据具体情况判断：
一是看合同约定。若租房合同或购房合同等相关协议中明确约定了退房需支付违约金的情形，比如提前退房、违反特定使用规定等，且租客或购房者存在符合这些约定的行为，那么通常需要按照合同约定扣除违约金。
二是看退房原因。如果是因不可抗力因素，如自然灾害导致房屋无法继续居住等，根据法律规定，可免除或部分免除责任，一般无需扣除违约金。若因房东自身原因，如未按约定提供房屋必要设施、擅自进入租客房间等违约行为导致租客退房，租客不仅无需支付违约金，还可要求房东承担违约责任。
三是法定情形。在符合法律规定的特定退房条件下，如房屋存在严重质量问题影响居住安全等，退房无需支付违约金。
总之，退房是否扣除违约金不能一概而论，要结合合同约定和实际情况确定。
二、没有备案的商品房退房吗
商品房未备案能否退房，需根据具体情况判断：
1. 若开发商存在违约情形。比如开发商故意不办理备案手续，或者因开发商自身原因导致合同无法备案，且这种违约行为对购房者的权益产生重大影响，购房者可以依据合同约定及相关法律规定，要求解除购房合同并退房。同时，购房者有权要求开发商承担违约责任，赔偿相应损失。
2. 若不存在开发商违约情况。比如因政府部门的政策调整、系统故障等不可归责于双方的原因导致暂时未能备案，一般不能直接退房。购房者可与开发商协商，给予一定合理期限办理备案手续，若在期限内完成备案，则继续履行合同。
3. 若购房合同中有特别约定。当合同中对未备案情况下购房者是否有权退房有明确约定时，应按照合同约定执行。
总之，未备案的商品房能否退房需综合考虑多种因素，购房者应仔细分析自身情况，必要时寻求法律帮助。
三、商铺断供退房手续有哪些
商铺断供退房涉及一系列手续，主要如下：
一是与贷款银行沟通协商。购房者应主动联系贷款银行，说明自身断供及退房的情况，争取银行理解，协商剩余贷款的处理方案，比如是否可以协商暂停计息、制定新的还款计划或者进行贷款重组等。若银行同意，需签订相关协议。
二是向开发商提出退房申请。购房者需以书面形式向开发商提交退房申请，明确表明退房原因及诉求。开发商收到申请后，会对相关情况进行核实和评估。
三是办理退房手续。若开发商同意退房，双方需签订退房协议，明确双方权利义务，如退还已付购房款的金额、支付方式及时间等。同时，购房者需配合开发商办理撤销商品房买卖合同备案登记等手续，将商铺相关产权资料交还开发商。
四是完成相关费用结算。结清商铺的物业费、水电费等各项费用，确保无遗留经济问题。
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