一、商品房买卖合同和那个备案合同是一回事吗
商品房买卖合同与备案合同不是一回事，二者存在明显区别：
（一）性质不同。商品房买卖合同是买卖双方就商品房买卖事宜达成的协议，明确双方的权利义务关系，是确定双方交易内容和责任的重要依据。而备案合同是将签订的商品房买卖合同向相关主管部门进行登记备案的一种形式，目的在于加强对房地产市场的监管，保障交易安全。
（二）效力侧重不同。商品房买卖合同的效力主要在于约束买卖双方，双方需按照合同约定履行各自义务，如交付房屋、支付房款等。备案合同的效力更多体现在对交易的公示和监管上，经过备案的合同可以防止一房多卖等违法违规行为的发生，保障购房者的合法权益。
（三）作用不同。商品房买卖合同是买卖双方交易的直接依据，若发生纠纷，是解决争议的重要证据。备案合同则主要是政府管理部门对房地产市场进行规范管理的手段，确保房地产交易的合法性和透明度。
二、私人签订的房屋买卖合同效力是怎样的
私人签订的房屋买卖合同效力需根据具体情况判定：
（一）合同主体方面。签订合同的双方需具备相应的民事行为能力，能够独立进行民事活动。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未经法定代理人追认，合同可能无效。
（二）合同内容方面。合同内容应是双方真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。同时，合同条款不得违反法律法规的强制性规定，比如房屋产权必须清晰，不存在纠纷或被查封等限制交易的情况，否则合同可能无效或效力待定。
（三）合同形式方面。虽然房屋买卖合同不以特定形式为生效要件，但一般应采用书面形式，以明确双方权利义务。若能办理房屋产权过户登记手续，将进一步增强合同效力。
综上，私人签订的房屋买卖合同，若主体适格、内容合法、意思表示真实，且符合相关形式要求，通常是有效的，对双方当事人具有法律约束力。
三、买房没签购房合同就交了首付会有问题吗
买房没签购房合同就交首付存在一定问题，具体如下：
从购房者权益保护角度看，购房合同是明确双方权利义务的重要依据。未签订合同，意味着买卖双方对于房屋的具体情况、价格、付款方式、交房时间、违约责任等关键事项没有形成书面的、具有法律效力的约定。一旦后续出现纠纷，比如开发商擅自改变房屋规划、延迟交房、房屋质量有问题等，购房者难以依据合同条款主张自己的权利，可能面临举证困难的局面。
从交易风险角度而言，开发商可能存在信用风险。如果开发商出现资金链断裂、项目烂尾等情况，由于没有购房合同的约束，购房者在追回首付、寻求赔偿等方面会面临诸多障碍。而且，在一些地方，没有购房合同可能无法办理网签备案等手续，会影响到后续房屋产权的办理。
因此，购房者应尽量避免在未签购房合同的情况下交首付，若已交首付，要及时与开发商协商签订合同，以保障自身合法权益。
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来源：临律-买房没签购房合同就交了首付会有问题吗，购房合同没签就付首付款合理吗?