房改房是什么意思,房改房属于什么性质的房

房改房是什么意思，房改房属于什么性质的房

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房改房和商品房的区别

“房改房”俗称单位房，由于历史的原因，这些房子一般地段优越，且拥有较为成熟和完善的配套设施，成为二手市场上广受热捧的产品。人们在日常的生活中也会遇到很多关于房改房的纠纷，今天我们就聊聊“房改房” 引发的各类法律问题。

房改房是俗称，学名叫做已购公房，是指购买时享受国家房改优惠政策的住宅。即居民将现住公房以标准价或成本价扣除折算后(旧住宅还要扣除房屋折算)购买的公房。房改房的购买主体是政府以及国有单位的员工及其配偶。一般，房改房在自主满5年以后可以自由转让，但下列房改房不得上市交易：1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;2.在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;3.产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的;4.违反产权人与原产权单位购房约定的;5.国家、省、市规定不能上市的。主要是部分央产房、军产房和教育机构院内的房产。

房改房可以分为100%产权和部分产权，其中部分产权的房改房在许多城市是不能上市交易的。两种类型的房改房交易方式都有所不同。现实生活中，有关房改房的诉讼纠纷主要集中在两个方面：1、房改房是夫妻共同财产还是一方的个人财产，即房改房的确权问题。2、买房人与卖房人的诉讼纠纷。

第一个问题是房改房产权的确权问题。是房改房主体变更中的基础性问题。它虽然在一般情况下不成问题，但在诉讼实践中大量发生。第二个问题是房改房交易过程中发生的问题。也是多发性问题。关于房改房的确权问题，核心是房改房究竟是买房人夫妻共同财产还是夫妻一方的个人财产?由于这个问题没有解决好，有时会发生房屋买卖合同因卖方主体不合格，一方单独处分了夫妻共同财产而被判无效，有时会在房改房的继承中发生纠纷。而这个问题在司法实践中非常难以判断，以致各地的判决甚至同一法院对同一类纠纷的不同判决五花八门，相互矛盾，严重影响了判决及法院的公信力。

关于因房屋买卖合同因卖方主体不合格而被判无效，就有一个典型案例。事情是这样的：刘某将房屋卖给了张某，但在过户过程中发现了前妻的信息因而不能过户。于是张某将刘某及其现任妻子告上法庭要求协助过户。在诉讼中刘某的前妻要求参加诉讼，并要求宣告合同无效。原来，刘某和王某在房改登记后，交款前离婚，刘某用了王某的政策优惠，但购房合同上的买房人是刘某个人。对此案，法院内部存在不同意见：1、房改时间应该是交款时间而不是登记时间。房改的买房人应该是刘某而不是刘某夫妇。2、房改时间应该是登记时间而不是交款时间。房改的买房人应该是是刘某夫妇而不是刘某个人。最终，法院采纳了王某的意见，判决宣告合同无效。显然，法院依据了第二种意见。其实，同类纠纷其他法院也有相反的判决，但判决的理由并不充分、适当。此案判决是错误的，应该采纳第一种意见，确认刘某个人是房改主体，房屋是其个人财产。理由是：本次房改过程中发生了购房主体的变更。王某在房改登记时是房改主体，但在交款时，双方已经离婚，王某就不再是房改主体和合法的购房人了。

大家知道，房改是一个过程，具有普通房屋买卖的基本性质。在这个过程中，国家是经济人，是法律主体，有着自己的正当利益，因此，在房改过程中，国家完全可以也应该选择合同的相对方，通过法律和政策规定房改的购房主体以及主体的变更事宜。而国家规定买房人必须是本单位职工及其现任配偶，就是对房改的购房主体以及主体变更事宜的规定。由于交款时双方已经离婚，而国家规定买房人必须是本单位职工及其现任配偶，因此，王某作为买房人的主体资格在其离婚时就已经消灭，就不再是共同买房人。

至于刘某利用了王某的政策优惠，可以看做是刘某在房改过程中有轻微的欺诈行为，即刘某编造了一个不存在的现任配偶，利用她的信息骗取国家的补贴优惠。刘某的这一行为根据合同法是无效的，将导致合同部分无效，即国家给予其配偶补贴的部分无效。合同的其它部分仍然有效。此案中，王某的政策优惠，是刘某对国家欠交的购房款，应该追缴并加收利息。而王某也无权主张自己是房产的共有人，因为既然已经离婚，王某在此次房改中就不再享有政策优惠，其在本次房改中的所谓优惠实质上是个骗局，依法并不存在。当然，在以后的房改中，她仍然可以利用自己的政策优惠。万一王某因为刘某利用其信息骗取政策优惠，影响其参加房改，刘某应承担侵权赔偿责任。

房改房确权纠纷的第二个问题，是购房人一方死亡，其前婚子女与后婚子女围绕房屋发生的继承纠纷。解决这个问题还是要首先确认房改房是购房人的个人财产还是夫妻共同财产。

再举一个案例：杨某的老公张某98年去世，杨某99年参加房改。购房契约上的购房人一栏写的是杨某，配偶一栏写的是张某。由于双方都是老干部，两人的政策优惠足以支付房改款有余。杨某04年去世。处理遗产时，前后子张大与后婚子张小发生纠纷，并告到法院。结果判定为夫妻共同财产。

依据是最高人民法院(2000)法民字第4号《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》。该文规定：“司法部律师公证工作指导司：你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函》收悉。经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产;如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”从逻辑上看，该文有个致命缺点，即购房人双方的政策优惠不足以支付购房款，房子就是一方个人财产;足以或者超出就是夫妻共同财产。显然，以政策优惠对购房款的比值来决定房屋的权属是错误的。

所以，2011年11月23日，最高人民法院《关于对“修改《最高人民法院关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》[2000]法民字第4号”建议的答复》撤销了该文件，并规定“……此类问题不能一概而论，而是应当具体问题，具体分析。” 显然，我所举的案例又是一个错误判决。此案应认定为购房人的个人财产，理由是：此案中，法定的购房人就是健在的一方杨某，死去的配偶张某不是购房人，张某的子女按照房改政策也不是购房人。

而国家给死亡一方的政策优惠应该理解为因为死亡一方的贡献而给生存配偶在房改中的优惠，理由如下：1、购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益，不是夫妻关系存续期间一方或双方的所得;2、只有健在一方是合法的购房人，才有资格享受这种优惠。3、这种优惠是否享有完全决定于健在一方是否购房以及购房时是否接受这种优惠，即完全决定于健在一方的意志和行为，而与子女的意志和行为无关。也就是说，作为购房人的健在一方完全可以对这种补贴优惠行使占有、处分的权利。购房以后，她还可以通过居住、出租住房对这种补贴优惠的变形行使使用和收益的权利。这样，她对这种补贴优惠便享有占有、使用、收益和处分的四项权能，也就是说享有所有权。可见，我所举的这个生效判决，又是一个错判，一个与法有据的错判。此案讼争的房产是杨某的个人遗产。当然，作为继承人，张小应当向国家补足杨某欠交的房改款，数额是杨某死亡配偶的政策补贴。

为避免类似错判的大量地重复发生，我想提出一个合法有效的规则：作为确定房改房是夫妻共同财产还是个人财产的依据——房改时间，应该确定为交款时间。交款时存在夫妻关系的，就认定为夫妻共同财产，否则认定为一方个人财产。这样，就可以合法地确定争议房改房是夫妻共同财产还是夫妻一方的个人财产，为此类纠纷的处理提供依据。

在实践中房改房的转让主要有买卖、赠与和交换。其中买卖是最主要的方式。其它两种方式在程序上可以比照买卖进行。

在房改房的买卖过程中，买房人应该注意以下问题：

首先 ，了解产权可靠性。确认产权的房主是否与卖房人是同一人，可到房管部门查询产权证的真实性，要确定法律、法规以及原单位是否允许转卖。一定要确认原单位是否同意出让，因为部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权。

其次，确定卖方是否欠交土地出让金，如果欠交，应该由卖方交齐。

再次，了解房屋背景与周边环境。买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用，或者房屋是否抵押给银行，可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的，要现场使用以确认是否有损坏，观察户内外电线是否有老化现象，“三表”是否出户，电话线的接通情况，是普通电话还是宽频，小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

复次，确定房价的合理性。通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值，买家还要多留意媒体信息、广告、宣传，然后与自己所中意的房屋进行比较。还可委托中介机构或评估事务所进行评估，让双方达成合理的房价。

最后，慎重办理交易过户手续。办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关，不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题，建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如中介公司)代为保管，等过户手续完成后，再将相应房款交回卖方。

值得注意的是，产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续，中介、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说，产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方，在此之前，卖方随时可能毁约。

另据经验，房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条，即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市，经过鉴定，拿到交易审批方可按二手房交易程序进行交易。

房改房一房二卖也是时常耳闻的事情。从法律上讲，无论一房二卖还是多卖，所签的房屋买卖合同都是有效的。如果房屋已经过户，无论过户还是合同都是有效的，卖方对其他买房人承担违约责任。如果交易中存在无效或可撤销的因素，要首先通过诉讼宣告合同无效或撤销合同，然后通过行政诉讼撤销房产证。在法院判决撤销房产证之前，房产证是有效的。另外，原来有一个行政撤证程序，即由房产局自己做出撤销房产证的行政决定，但物权法生效以后，相关的规定被废止，这种撤证方式也就不存在了。

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房改房可以正常交易吗

什么是房改房？由国家划拨土地给单位，单位建好之后卖给职工。这种房子的一个最大特点就是土地是划拨的土地。第一次上市交易需要补交土地出让金。

划拨土地是国家无偿划给单位使用，没有买下这块地。如果要上市交易就需要补上买地的钱。

当然，如果你购买的房改房交易了很多次，那肯定就不需要补了。这笔钱只需要在第一次上市交易的时候补缴。

土地出让金具体缴多少呢？根据房子的种类不同，价格也不同，所以遇到这种情况买家最好但不动产窗口询问清楚，不然白白多了购房成本。

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房改房的种类有哪些呢？

军产房，字面上的意思也能明白个大概，属于部队管理的房子，举个例子，退休老干部想将名下的军产房卖了。可不可以呢？不行，即便有房产证也不行。军产房一半产权归个人，一半产权归部队，如果部队没有同意这个小区可以上市交易。那么，这个房子不能买卖。如果付了首付，这种房子不但过不了户，还不能在普通法院起诉，要走军事法庭。

所以，买房的时候，如果对方是军产房，有多远避多远，除非有允许过户的文件。

校产房，也好理解，学校给老师的福利分房。应该有朋友遇到过这种情况吧，买了某高校的房子，结果过不了户。为什么呢？都有房屋所有权证啊，为什么就是过不了户呢？

不动产权证实行的是“房地一体”登记。校产权这类的问题都集中在土地是划拨土地。能不能上市交易，一是政府同意，二是学校同意。只有二者都同意的情况下才允许补缴土地出让金上市交易。但大多数校产房目前都不允许上市交易。所有买这种房子过户之前一定要去不动产登记中心查清楚能不能过户。

第三就是我们市场上流通的房改房，这类房子多是原国有企业给职工的福利分房。国有企业改制导致大量职工下岗，房子也做下岗安置的一部分，改制的时候都办了证，在政策允许下上市交易，只需补缴土地出让金。

其他还有京产房等，就不详细介绍了，这些我们基本接触不到。

怎么才能知道自己买的房子是不是房改房呢？这个也很好辨别；

1、看附记，老房子一般都是房屋所有权证，附记里面会写清楚房子的来源，要么写某某单位第三步房改房，要么写来源某某厂。看到这些字眼基本就能确定是房改房。

2、看土地性质，土地性质是划拨，基本定了，最好合着附记一起看，不然你无法确定是军产房、校产房还是普通职工产房。

接下来讲讲房改房的优缺点。

优点；1、大多数房改房位置好、周边配套设施完善、学校、购物、交通都比较完善、便宜。

缺点；老，从内到外都老旧，水管老化，动线不合理。内部的问题重新装修一下就能解决。最大问题是房子的整体结构和楼梯房，对有老人和孩子的家庭来说非常不方便。

随着对国家老旧小区改造力度的加大，这些问题都会陆续得到解决。

对于资金紧张的家庭来说，房改房是个不错的选择。

房改房过户都需要交哪些费用

一、已购公有住房上市需知

A、何谓公有住房?又何谓公有住房上市?

公有住房是指职工已按照国家住房制度改革政策购买的公有住房;而公有住房上市是指已购公有住房依法出售、交换、出租的行为。

B、已购公有住房必须具备什么条件才可出售、交换及赠与?已购公有住房具备下列条件的可以出售、交换、赠与：

1.已取得房地产权证;

2.出售的，已按揭准价或成本价付清房款;

3.交换、赠与的，已按成本价付清房款;

4.交纳应分摊共有建筑面积价款;

5.已按规定交纳国有土地使用权出让金;

已购公有住房已按标准价或成本价付清房款，取得房地产权证的，可以抵押、出租。

C、未分摊的共有建筑面积的已购公有住房在出售、交换及赠与时，须作什么安排?

1.未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，需经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积;

2.对于10层以上(包括10层)的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;

3.对于10层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买;

4.原产权单位已撤消的，该房款应交付其上级主管部门;无上级主管部门的，应交付广州市住房制度改革办公室;

5.以上收入应全额存入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;

6.已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责;

7.已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，所得价款应全额归原产权人。

D、出售、交换及赠与已购公有住房需要缴交什么费用?

1、已购公有住房出售、交换、赠与的，产权人应按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金;

2.原产权单位已缴纳国有土地使用权出让金的，产权人应补交的国有土地使用权出让金向原产权单位交纳;

3.已购公有住房上市时，应当依照国家、省、市的有关规定征收税费，但交易时免征营业税(及其附征的城市建设税、教育费附加等)、土地增值税;

4、自住满5年以上的，免征个人所得税。

E、何种公有住房不得出售、交换及赠与?下列已购公有住房不得上市：

1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其它形式限制房地产权利的;

2.在市房屋拆迁主管机关拆迁公告范围内的;

3.产权共有的房屋，其他共有人不同意上市的;

4.违反产权人与原产权单位购房约定的;

5.国家、省、市规定不能上市的。

F、已购公有住房在出售、交换及赠与时的各项注意事项：

1.经广州市住房制度改革办公室核准;

2.按出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，办理交易过户、产权登记、租赁登记手续;

3.出售以标准价购买的已购公有住房时，卖方应在办理交易确认后30日内，把出售中属于原产权单位收益的部分存入基金专户，方可办理产权转移登记;

4.已购公有住房出售时，交易双方应如实申报成交价格，在同等条件下，原产权单位有优先购买权;

5.原产权单位应自收到广州市房地产交易所发出的书面通知书之日起10日内作出书面答覆，并办理交易手续;

6.逾期不答覆或不办理交易手续的，视为放弃优先购买权;

7.已购公有住房中超过本人职务住房面积分配标准部分，已按市场价购买的，出售时该超标部分免缴国有土地使用权出让金;

8.已购公有住房出售时，产权人原是以成本价购买的，增值部分全部归个人所有;

9.以标准价购买的，增值额的80%归个人所有，20%交回原产权单位，纳入广州市住房制度改革办公室在银行开设的单位住房基金专户管理;

10.已购公有住房相互交换，或者与商品房、私房交换的，按广州市房地产交易所的评估价格计价，并按规定缴纳有关交易税费;

11.已购公有住房上市后，原产权人及其配偶不得再享受按福利优惠政策分配、租住、购买公有住房。

G、买卖房改房的各项程序：

1.房改房在出售、交换及赠与前需先如实填报《广州市职工已购公有住房上市核准表》，由原产权单位核对有否违反购房约定。如属出售的，由原产权单位加具是否购买的意见，并提交下列材料向市房改申请办理上市核准手续;

①、《广州市职工已购公有住房上市核准表》一式六份;

②、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》。交换、赠与的，必须按成本价付清房款;

③、《广州市公有住房买卖协议书》;

④、产权人身份证。

2、出售、交换程序：

①、序所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的;到市房地产测绘所办理委托测量的手续，计算应分摊的共有建筑面积;

②、持市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，到市房地产交易所办理交易过户手续;

③、产权人在市房地产交易所发出《交易过户通知书》之日起30天内，交纳有关税费及国有土地使用权出让金，并把属于原产权单位收益的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到市房地产交易所办理交易过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取《房地产证》;

3.赠与程序

①、所持《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的附图未有共有建筑面积分摊的，如出售、交换程序①的出来;

②、到公证处开具《评估介绍信》后，持《评估介绍信》、《房地产证》或《房屋产权所有证》、《国有土地使用证》到市房地产估价所估价，并持市房地产估价所出具的有关资料到公证处办理赠与公证;

③、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》、公证文书到市房地产登记所办理赠与登记手续，交纳有关税费、国有土地使用权出让金及应分摊的共有建筑面积价款;

4.抵押程序

持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》，到市房地产登记所按规定办理填表申请、查档入册、收入缴费、权利确认、缮证发证等抵押登记手续。

5.出租程序

①、持经市房改办核准的《广州市职工已购公有住房上市核准表》，到房屋所有地的房屋租赁管理部门办理登记手续;

②、房改房上市经广州市房改办核准后，均应按有关出售、交换、赠与、抵押、出租的有关法律、法规，按类别办理相关的交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记等手续。H、已购公有住房抵押后的安排?

1.已购公有住房抵押的，抵押额应依照有关规定扣除各项税费后设定，并按规定办理抵押登记;

2.已购公有住房抵押处分时，原是以成本价购买的，应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六及第七条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿;

3.已购公有住房抵押处分时，原是以标准价购买的，应当根据《广州市已购公有住房上市规定》的第六、第七及第十二条办理，并扣除有关税费后，抵押权人方可依法受偿。

二、房改房上市收费一览

出售已购公有住房需缴税费：

卖方：

1.按房屋售价的0.5%缴交交易手续费;

2.按房屋售价的0.05%缴交印花税;

3.按交易评估价格的1%缴纳国有土地出让金;

4.按规定缴交个人所得税(自住满5年以上的，免征个人所得税)。

买方：

1、按房屋售价的0.3%缴交交易手续费;

2.按房屋售价的0.05%收缴交交易手续费;

3.按房屋售价的3%缴交契税。

房改房能二次出售吗

记者从广州市建设工程拆迁有限公司获悉，历经5个月的努力，金融城东区地块房改房收储已全面完成。广州拆迁在属地政府的支持和指导下，完成31户100%签约，为项目早日竣工奠定了坚实基础。

广州市金融城东区项目北起黄埔大道，东至天河区界深涌，南至珠江，西至车陂路，片区规划范围156公顷，其中规划用地面积131公顷，珠江水域25公顷。金融城东区规划定位以总部办公及配套功能为主，自西向东分别为科技创新总部组团、车陂安置综合组团、公共设施配套组团和综合商业办公组团。

值得一提的是，在此次收储工作中，广州拆迁成功推动了全市首张市区联合的“跨区通用”房票的落地实施。该房改房项目收储的顺利完成，为推动广州市金融城的建设迈出了坚实有力的一步。

文、图/广州日报新花城记者：李天研广州日报新花城编辑：张宇

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