购房技巧和话术，购房技巧砍价
大家好，由投稿人钱军铭来为大家解答购房技巧和话术，购房技巧砍价这个热门资讯。购房技巧和话术，购房技巧砍价很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
购房技巧大揭秘
核心提示
买房能砍价吗?答案是肯定的。房子是商品，是商品就有价格，能不能成交，就要看购房者和置业顾问能否在价格上达成一致。
但是为什么很少有人能“砍“下房价呢？这是因为，一方面，开发房屋因素成本的不断提高，开发商的利润越来越低，如果价格下来，肯定影响利润；另一方面，买卖双方是内行与外行之间的较量。购房者只能算是业余爱好者，所以，如果想以心理价位买到合适的房子，你就需要仔细研究置业顾问的心理，顺利砍低房价获得实惠。
1、开盘前提前认购
目前大多数楼盘都会为前期登记者提供2-5个点的优惠，结合其他优惠措施，前期登记者甚至可能会得到比公开发售价格低10%以上的优惠。
2、学会“摆谱”
隐藏对房子的好感
在和置业顾问沟通的时候，透露出你买房的意向十分强烈，但是对于此楼盘可以故意表现出冷淡的态度，给置业顾问一种漫不经心的感觉。越是这样，置业顾问就越是想拉拢你，会主动告诉你一些优惠信息。
3、学会“忽悠”
与其他楼盘对比
告知对方已看中其他房子并已付定金，但更加喜欢这个房子，是否能再优惠点以补偿已付出不能退还的定金。或者，告诉他们准备一次性付款，要求优惠的价格，探探他们的优惠底线在哪里。同时，表现出你确实想买房，并不是随便看看，让对方感受到你买房的诚意。
4、学会“套近乎”
争取低价拿到房子
与置业顾问交流时，可以询问他是哪里人，住在哪里，有什么兴趣爱好等，找到自己与他们的共同点，以此打开话题，与营销人员成为朋友，凭交情争取拿到房子的低价格。
5、参加各种名义的团购
近年来很流行团购，不仅一些开发商乐于开展团购专场，一些房地产网站也组织购房者集体看房，并为购房者争取到一定额度的购房折扣。
购房者可事先向销售人员了解目标楼盘是否会组织团购，或者关注房地产网站是否有看房团信息，一般参加房地产网站的看房团，都会有额外的优惠。
6、关注清盘楼盘和特价房
细心的买家可能发现，不少楼盘都会阶段性地推出某些优惠房源，例如清盘时的优惠等，有时候以一口价的形式出现。
一直以来，尾房给人的直观感觉就是“被人挑完后剩下的”，而事实却并非如此。当商品住宅的销售量达到80%以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠。
尾房产生的原因是多方面的：有的确实客观存在诸如朝向差、楼层次、景观不理想、户型不合理等问题;而开发商留作自用、日后出租、甚至是开发商作为保留精品的典藏户型的尾房也不在少数。另外，大客户有意要购买而暂时保留或暂时未打算卖出去的、前期被人买走后又提出退买等情况也导致了尾房的出现。
在尾房中淘宝适合对某一楼盘情有独钟的买家，而想如愿以偿就得多与销售人员联系，随时留意促销信息。
7、找旧业主介绍
买楼砍价打折找老业主介绍，也是一条可行之道。目前许多楼盘卖楼，都有推出老业主介绍额外折扣、并免买家和介绍人一定年限物业管理费、赠送其他形式大礼包等优惠。尽管节省的绝对数额对于总价来说并不算多，但对于买家和介绍人而言，这都是实实在在的好处，并且也是老业主乐于接受的。购房者可以向发展商详细咨询老业主买楼可能获得的详尽优惠，并争取将折扣和优惠全部拿到手。
其实，买房砍价的技巧很多，例如，开发商给出的报价只是一种起价或者平均价，大多时候都可以根据房型、楼层、朝向、结构等差异而“谈判”出不同的成交价。买主只要头脑清晰，不冲动，灵活运用，见机行事，都能获得实实在在的优惠。
购房技巧指南
先是央行、住建部、银监会调整个人住房贷款政策，二套房贷款最低首付比例降至四成。紧接着，财政部规定，二手房营业税免征期限由5 年改成 2 年。
建议大家早点下班留点时间看房子，晚了今年的工资都白领了！说到这，小编就不浪费口水了，抓紧时间为大家支招买房省钱方法，可能明年的工资都白领了！
技巧一：买尾货、特价房
一直以来，尾房、特价房给人的直观感觉就是 \" 被人挑到最后剩下的 \"，而事实却并非如此。
其实当商品住宅的销售量达到 80% 以后，开发商已经获利，因此一般就进入项目的清盘销售阶段，此时的尾房往往比较实惠。
技巧二：选择赠送面积的楼盘
除了尾房、特价房比较实惠外，目前市面上不少楼盘会推出赠送面积的促销措施，除去常见的送飘窗露台之外，更有项目推出直接赠送 10 平米小书房的优惠 ,。
不过要注意的是，多问清楚这些面积的由来，是否写入合同等信息。
技巧三：合理利用公积金贷款
相比商业银行的住房贷款，公积金给借款人带来的低利息优势更为明显。目前商业银行 5 年期以上住房贷款基准利率为 5.9%，而 5 年以上个人住房公积金贷款则只有 4% 而已。
另外根据新政策，住房公积金贷款首套房的，最低首付款比例为 20%；如果首套房已经结清公积金贷款，第二套房可以再次申请公积金贷款，最低首付款比例为30%。
公积金贷款一般情况下，上限为 80 万，选择全部公积金贷款能够避免商贷所带来的大量利息。若是夫妻俩都有公积金的话那么房贷压力就会很小了，基本上公积金能够支付大部分的房贷了。
技巧四：购买低物业费的现房
对于首套购房族来讲，买房尽量选择现房或准现房，除了能尽快入住外，也变相省了房租，减少了生活支出成本。
物业费虽说与买房相比是一笔微不足道的开支，但物业费是一项长久的持续的支出。购买物业费较低的房子，入住后的居住成本则能省下不少，在买房之前就要考虑物业费，物业费过高的话，长此以往也是一笔不小的成本。
技巧五：提前还贷可选等额本金
从贷款利息角度来看，等额本金方式明显要优于等额本息方式，但等额本金的初期还贷压力要明显高于等额本息。
如果是高薪者或是收入多元化的人群，建议采用等额本金还款法。因为这种还款方式虽然前期资金压力较大，但可以减轻日后压力，越到最后还款越轻松。如果是一位工作四平八稳、与世无争的购房者，建议选择等额本息还款方式。
不过，如果购房者在贷款初期就考虑提前还贷的话，等额本金还款方式会更加节省利息，较为划算。
购房技巧大全
大家在买二手房的过程中，关心的问题除了房子的硬条件，另一个最重要的就是如何花更少的钱买到心仪的房子，房子很喜欢，但是稍微超出预算，这时候就需要有个“砍价”的过程了。其实说到砍价，仔细想想这可是一门学问，今天我就分享给大家几个买房“砍价”小技巧，也可以说是经验吧，在您买房的道路上助个力。
一、买房前先了解市场
了解市场其实很简单，最容易的市场分析方法就是看价格和成交量，现在各大房产网站上的数据虽说不是完全准确无误，但是参考价值肯定是非常大的。按照买卖双方在市场上对价格影响的强弱，房地产市场可以分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。说句通俗易懂的，就是房多买家少的时候，那价格就好谈，房少买家多的时候，那价格就不好谈。
2016年就是一个非常典型的例子，那时候的市场完全就是卖方市场，房子全靠抢，谈单子的时候业主不坐地涨价就算抄着了。这时候就出现一个问题了，房价疯涨的时候到底要不要抢？其实我跟您说吧，这问题近些年估计出现的概率不会很高了，房价从2017年到现在已经平稳了这么久了，我个人觉得2016年的市场近些年不会被复制了。最后言归正传，不管您是刚需还是想要改善，在买房之前一定要先对市场有一些了解，最起码大概了解一下近期成交的情况，也就是说了解清楚类似户型近一两个月的成交价格和在售同户型或相似户型的报价，做到心中有数才不会被轻易忽悠。切勿盲目跟风，要按需、理智买房。
二、知己知彼百战不殆
《孙子·谋攻篇》有云:"知己知彼，百战不殆。”这句话其实放在买房谈价上面虽然略显夸张，但是还算适用。知己，意思就是首先看自己的买房资质，也就是说是全款还是贷款，贷款的话首付多少贷款多少、直接买还是需要换房、贷款方式还有流程周期大概是什么样的，这些提前就能找中介给您确认好，别小看这些细节，这在后边的谈判斡旋中很有作用。一般情况下全款＞直接贷款＞换房要周期，这些都直接关系到房主能拿到钱的时间。
知彼，指的就是相中一套房子您要了解清楚这套房子的基本情况和业主售房原因。房子的基本情况主要包括，房屋朝向、楼层等、还有房屋性质是商品房、经适房还是回迁房、是否满五唯一、是否有抵押、户口能否迁出、房屋装修情况等。比如房屋性质和是否满五唯一就决定了您的购房成本，也就是关系到您的税费和首付。所以说了解清楚了这些问题对您自身评估总价，控制预算是有很大帮助的。
另一点，售房原因包括业主变现用钱还是换房或者移民等，其中换房还分换房已买还是换房未买，如果是换房已买的情况下，那么业主的售房急切程度就很高了，这时候价格可谈余地就会稍大一些。如果说业主是房子多，卖不卖都行或者是我也不着急卖，那我劝您看看别的房子吧，别可着这一套房看了，谈价空间基本不大。同时也可以了解一下房子的挂牌时间和报价走势，如果出现挂牌时间短且连续降价，那么这套房基本算是个比较着急卖的情况了。反之则说明业主心理预期高，一般也不着急卖。
三、学会出价加价，不要盲目“砍价”
很多朋友买二手房的时候会存在一个误区，就是完全按照报价去砍价，一般情况下业主卖房的时候都会多报一些钱，说白了就是明摆着给买家留出一些谈价空间，比如说市场上500万的房子，一般首次报价会在510万左右甚至更高，肯定谁都想多卖点钱啊您说对么？所以这时候就需要您学会出价加价而不是一直砍价了。
说一个很简单的道理，举个例子，报价500万的房子，满五唯一，您先了解到近期同户型，情况相似房子成交在480万左右，在不偏离您预算的情况下，您可以先看业主首轮谈判能降多少，试探出业主的态度，得到一个价位之后，您可以酌情出价，比如出470万，看情况可以再慢慢往上加，而不是一直问卖家您能降多少。这样做先是从心理上讲占据谈判的主动性，将局面控制在自己的手里多一些，其次从出发点上来说一个是500万往下聊，一个是470万往上加，您觉得哪个合适？最后这也会让业主觉得不公平，有来有往，业主心里也会舒服很多。当然了，这就是举个例子，买卖二手房是个你情我愿的事情，到了现实上，还得具体问题具体分析。
四、学会“卖惨”和“套近乎”
其实这一点我本不想当做重点去说的，但是不得不说，在以往的实践中，这招挺管用的。举个例子，如果您是年轻小两口想买房结婚，那这方法您值得一试，简单来说就是说自己有多不容易，工作没多久，家里也支持不了多少，小两口还得一起还贷款，以后有了孩子更不容易等等，博取点同情。换房改善的话您就尽量带着父母来聊聊，反正就是体现不容易就完了。但是您可别开着法拉利来了还说自己不容易……
之前我也遇到一个挺好玩的事儿，有一回就是一个挺年轻的小伙子要买婚房，看上一套一居室，那房子一直是两个老人在住，后来是孩子要把老人接走一起住之类的，在谈的过程中一直比较轻松愉快，就是价格一直在僵持着，最后我转移了个话题开始聊上天二楼，小伙子也比较爱聊，聊得老两口挺开心的，后来又聊到家长里短的，小伙子说老爷子这身体真好，肯定爱运动之前是运动员吧什么的，最后一聊，这老爷子是小伙子爷爷的老战友，这一下子尴尬的局面就打开了，老两口又给这小伙子便宜了十万块钱，结果皆大欢喜。当然了我不是让大家去认亲什么的，其实就是有时候多聊聊天，套套近乎，卖方也会放下一些心理戒备，在卖房的同时没准还能交到朋友。
五、带现金买房
您可能要问了，现在都是线上支付的时代了，为什么还要让我带着现金？多不安全啊。其实让您带着现金，有好处。首先现金比起线上支付给人的感觉更有冲击力，您想啊，10万块钱现金和一张银行卡，哪个您看着更有冲击力？其次，这样更能体现出您买房的诚意，我都带着钱来了，摆这了，还不够诚意么？尤其是在谈判陷入僵局的时候，当然了差距不要太大的情况下，也就是说比如差个几万块钱谈不下来的时候，这时候您把现金放桌子上说：“今天我特意取的10万块钱，咱就这价格吧，一会儿您直接拿走，或者一会儿咱一块儿给您存卡里去。”这招一般情况下成功率都很高，反正我当年谈单子的时候都是让买家把定金提前取出来，说实话我第一次见到30万的现金的时候我也吓了一哆嗦。
最后吧，我还是希望所有的买家和卖家按照市场行情合理交易，不刻意提价，也不恶意砍价，真正好的交易是要买卖双方都满意，您说对吗？虽然现在买房的时候有经纪人去帮助斡旋促单，但是有些小技巧您自己了解以后没准也能学以致用。其实我说的这些，为的是分享一下我从业6年的经验，让更多朋友能以最合适的价格买到心仪的房子。如果您有一些有意思的砍价小故事，或有其他问题，欢迎到咱们评论区聊聊~
购房技巧图片
买跌不买涨
对于房价走势，各种预测让人雾里看花。可不论价格走高走低，有需要的消费者总要买房。那么，何时才是买房的最佳时机？业内人士指出，买房技巧有8个，其中买房自住者应该买跌不买涨。
看银行对房贷的态度普通买房人看市场的方法很简单，那就是看银行对买房贷款的态度。一般而言，银行对贷款的态度比专家的话真实、准确，可信度更高。银行手松，说明市场看好，投资客涌动，房价一般呈上涨趋势；银行手紧，说明市场风险加大，政策调控，投资客抽身，绝大部分卖家着急，买家观望，房价一 般呈下跌趋势。
透过平均价看供需比
有不少专家认为，平均价格下跌是因为市场上出售的某类房子增多，并不说明房屋价格整体降了。
业内人士指出，持这种观点的人只说对了问题的表面，却忽略了平均价格反映的真正内涵。某类房子增多，代表着市场的需求和供给情况，如果供给增多 真实需求也增多，则此类房屋的价格持平或者小幅上扬，此时是买不到便宜房子的；如果供给增多真实需求保持不变，则此类房屋的价格立刻下跌，此时才是购买房 屋的最佳时机。别急着买导向类的房屋.
政府的宏观调控历来都会直接影响房价的走势，某类房子增多反映政府的政策导向，一般来说政策导向类的房屋在政策导向初期价格上扬，后期随着供给的增多而价格下滑，这时下手也不迟。
自住型客户“买跌不买涨”
“买跌不买涨”是投资客的投资理念，虽然利润达不到最大化，但可以降低投资风险。而一般的买房自住者，房价的涨与跌其实都只是一个数字而已，最关键的是同样的房子买的时候付了多少钱。在下跌时买入的价格肯定低于上涨时买入的价 格，所以应该“买跌不买涨”.
中介推销房子的电话多
房产中介向你推销房子的陌生电话少，证明市场行情好，市场上并不缺客户，这时不是买房的时候；房产中介向你推销房子的陌生电话多，证明市场行情不好,市场上买房的客户少，跟房东讨价还价的机会就多。
买“预期”才有升值潜力
买房要学会买“预期”,这样今后的升值潜力才大。比如哪里有一条方便的路要建 ,哪里要规划成全新的居住区……这些都是影响居住环境的因素。等这些规划政策落实了再买，房价里就已经包含了附加值，价格自然就上去了。
因此，最好是在政策还未明朗之前买。当然，前提条件是消息的来源一定要准确.
普通买房人不必一步到位
如今，有一部分人买不起房子是人为造成的。比如说，他手上的钱本可以买个60-70平方米的房子，但他非要买120平方米的房子……诸如此类，在条件不具备的时候，贪大求全，自然买不起房。
业内人士建议，普通买房人首先考虑方便、实用，不必一步到位。理想的房子，其实是个相对的概念，今天理想未必明天就理想，方便实用才是最实在的。而且 ,买房前定好自己的目标，多比多看。入住后则不比较、不计较，心理上的平衡比任何物质上的享受都重要。
养房成本提前算仔细
相对而言，社区越大，使用和维护成本越低。因为，买了房子不等于您可以免费享用社区所有设施和服务。会所、地下车库这些您用的时候都得花钱；大 堂越豪华、公共设施越多，您所付出的费用越多；一个楼门里的户数越少，您要摊的电梯费用就越多。养房的费用，买房时不能不考虑。
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