物管费最新收费标准,物管费包括哪些内容

物管费最新收费标准，物管费包括哪些内容

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物管费拒交

来源：【西安日报】

“空置房物业费被打下来了！”今年伊始，一波空置房物业费打折潮来袭，多地出台新规给空置房物业费打折，也有物业公司直接下调物业费，从业主联名申诉要求降价，到物业公司主动下调价格，这场降价潮给业主带来实惠的同时，也引发了行业内外对物业服务质量的担忧。这一新形势，西安跟上了吗？未来，对西安居住市场有何影响？记者对此进行了走访调查。

A面：多城宣布空置房物业费可享折扣

可减轻业主经济负担刺激房地产市场消费

今年2月1日起，江苏省镇江市对连续空置6个月以上的住宅物业费实施打折优惠，物业费最多交70%。

实际上，镇江并非第一个给空置房物业费打折的城市。2024年6月，甘肃省兰州新区推出12条房地产新政，其中提到，空置6个月以上的住宅，业主或使用人书面申请，其物业费按收费标准的50%收取。

在长沙，空置房物业费打折政策已平稳推行多年。自2022年开始施行的《湖南省物业服务收费管理办法》第十五条明确规定：业主按照物业服务合同约定时间，为已办理房屋交付手续但未入住或未使用的空置房缴纳物业服务费时，缴费金额不超过原标准的90%，具体优惠幅度由各市、县自行确定。

此外，青岛、无锡、宿迁、扬州、潍坊、石家庄、常州、烟台等地也宣布空置房物业费可打折。

对此，记者走访西安多个小区了解到，西安从2014年9月1日起执行的物业收费管理实施办法明确规定，因故长期不使用的空置房物业费用可按照70%收取。至今，西安物业公司仍按此收费标准收取空置房物业费，在当下这场打折潮中，西安的各物业公司大多持观望态度，相关部门也未出台新的政策。

据专业机构统计，2025年全国物业管理规模达到315亿平方米，物业服务行业在中国40多年的发展历史中，随着老百姓对居住品质的要求越来越高，加上市场化定价的推行，物业费整体呈上升趋势，目前这波打折潮，在行业内算是一个新现象。

市民李女士认为，空置房由于没有居住，不需要日常的卫生维护、垃圾处理以及其他由住户日常生活产生的物业服务，因此享受打折优惠，在一定程度上减轻了业主的经济压力。市民王先生也认为，给空置住房物业费打折符合公平原则，长期居住的业主和完全不居住的业主，享受到的物业服务的确是有差异的。在促进房地产市场止跌回稳的大背景下，完善物业服务收费政策，合理降低物业费支出，有助于减轻住房持有成本、鼓励住房消费，对于促进房地产市场平稳健康发展有积极意义。

B面：物业服务行业开始“卷”价格

物业费下调业主担忧服务会跟着“打折”

在房地产高速发展的黄金年代，我国物业公司的数量也是高速增长。国家统计局数据显示，截至2023年底，我国物业管理企业达37.5万个，较2018年末增长59.8%。但与之相对的是，目前，我国房地产行业已进入新的平衡周期，物业服务行业发生了巨大变革，物业公司逐渐摆脱对开发板块的依赖，独立运营趋势明显，行业内竞争十分激烈。除了对空置房物业费打折外，有物业公司主动下调了物业费。

据中物研协《2024-2025年度中国物业管理行业发展白皮书》显示，2024年重庆、银川、青岛、武汉4座城市，已有百余个项目实现了物业费的下调，降幅在20%-35%之间。其中，武汉有超过30个住宅小区降低物业费，平均降价幅度达24%；甚至还有物业公司宣布推出“0元物业费”。2024年底，广西柳州一小区物业公司发文称，若年底物业服务合同期满，公司能续签合同，将从2025年1月1日开始免缴物业费，随即在社交平台引发热议。

走访中，记者发现，目前西安尚未有物业公开表示下调物业费，但不少业主对全国掀起的这波物业费“打折潮”，说出了自己内心的担忧。

“入住小区之后感觉物业服务一直在降标，保洁人员数量在减少，保安换了好几批，一批比一批年龄大。”市民王女士说，尽管物业公司一再标榜服务持续升级，但服务质量如何大家心里都有一杆秤。物业费无论如何调整，必须要做到服务与价格相匹配，让业主感受到物有所值，而不是把业主当作攫取利益的冤大头。

从事物业服务行业多年的资深物管杨先生坦言，小区正常运转，保安工资、保洁绿化、公共水电、设备维护都是必需的开销，即使小区入住率仅30%，物业每月固定的运营成本仍需十多万元。若缺乏新业务平衡物业费调整导致的收益下降，物业公司要么亏本撤场，要么就降低服务标准，势必会形成恶性循环。物业企业提供服务、业主为此付费，这种买卖关系中，本就容易使业主对物业企业产生对立情绪，如果处理不当，可能扰乱物业服务市场秩序，甚至引发更多问题。

未来物业服务行业将走向何方？

在服务升级中赢得市场才是正解

今年3月15日，有媒体在线发起了“3·15”调查问卷，结果显示，63.64%的受访者认为物业收费不合理，这一结果暴露出当前物业行业收费与服务不匹配的核心问题。眼下，在这波物业费下调的浪潮之下，未来物业服务行业将走向何方？在服务与收费方面应如何平衡？

记者了解到，2021年1月1日，《西安市物业服务收费管理办法》正式实施，西安市物业小区开始施行“三费合一”（物业费、电梯费、公摊水电），简称“一费制”的物业收费标准。目前，西安物业服务市场的价格相对稳定，甚至部分未被划定为普通住宅小区的低密度高端小区，物业费还有上涨的趋势。

事实上，面对物业服务行业的激烈竞争，一味“卷”价格不如认真“卷”服务，已成为头部的物业公司的共识。

近几年，西安物业服务行业中，有物业公司通过优化人员配置，通过APP、微信等多渠道与业主保持沟通，减少不必要的岗位，提高工作效率；通过采用智能化设备、提高自动化水平等方式来降低人力成本和维护成本，从而提高盈利能力；有的物业公司则拓展服务领域，开展家政服务、社区团购等业务，增加收入来源，以维持服务质量。

业内专家表示，这场关于物业费的讨论热潮，不仅改变了业主与物业公司之间的关系，也促使整个物业服务行业重新审视自身的发展模式。物业公司不能再依靠高收费来维持运营，而是要通过提升服务质量、创新服务模式来赢得业主的认可。只有这样，真正以客户需求为核心，方能在激烈的市场竞争中立于不败之地。专家建议，业主在享受物业费降价实惠的同时，也要关注物业服务质量，及时与物业公司沟通，共同营造良好的居住环境。政府部门也应加强对物业服务行业的监管，建立健全服务质量评价体系，规范物业公司的行为，最终实现多方共赢的局面，为市民营造和谐的居住环境。

西安报业全媒体首席记者 龚伟芳

本文来自【西安日报】，仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。

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物管费不交被起诉了有什么影响

来源：【黑龙江日报】

近期，全国多地物业费降价引发关注。据不完全统计，2024年以来，武汉市已有超40个小区的物业公司宣布下调物业费。此外，青岛、重庆等多个城市百余个项目也实现了物业费的下调，降幅普遍在10%到35%之间。

以下视频来源于

央视财经

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卢先生居住在武汉市蔡甸区，他向记者介绍，他们小区此前物业费接近每平方米3元，近期物业合同续签时，他们主动与物业公司协商，现在物业费每平方米每月可省0.5元。

在武汉经济技术开发区，一家物业企业负责人表示，他们在该区服务的6个项目中，已有70%的楼盘物业费降价，部分为公司主动调整。

武汉某地产集团物业板块副总经理 赵卫红：降费比例达到了15%。

据记者不完全统计，2024年以来，武汉市已有超40个小区的物业公司宣布下调物业费，平均降价幅度达20%，多数为业主与物业公司协商达成。此外，还有包括青岛、重庆等多个城市百余个项目也实现了物业费的下调，降幅普遍在10%到35%之间。

中指研究院数据显示，2024年12月，全国20个重点城市物业服务价格综合指数为1075.37，物业费均价为2.72元/平方米/月。同比来看，武汉、南昌、青岛、重庆、南京、常州等6个城市物业服务价格指数下跌，其中武汉、南昌同比分别下跌0.72%和0.47%，青岛同比跌幅为0.14%。

行业进入调整期

相关上市公司营收增速连年下降

近年来，重庆、银川等地陆续出台并实施了物业收费新规，明确规定了前期物业费指导价的上限，以规范物业服务的收费行为，抑制住宅前期物业服务收费不合理上涨。与此同时，长沙、青岛等地试水给空置房物业费打折，这些政策也对存量项目产生了传导效应。

以下视频来源于

央视财经

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中信建投证券房地产首席分析师 竺劲：一些存量项目服务期结束，重新招投标的过程中，很多企业就会比较新的价格标准，去做招投标，从而带动价格出现一定的下降。有一些存量的项目还没有到服务期结束，业主也会呼吁，希望能够降低物业费。

此外，随着房地产市场步入存量时代，物业企业也进入调整期。多家物业企业高管向记者表示，因新增项目减少，行业竞争加剧，不少物业企业通过“以价换量”来拓展项目。

数据显示，目前上市的物业企业，营业收入的同比增速由2021年的最高值41.67%，下降至2023年的8.46%和2024年中的4.86%。目前已披露2024年业绩预告或年报的物业企业，超六成出现利润下降或亏损。多名物业企业高管向记者表示，由于物业是劳动密集型行业，随着人工等成本逐年上涨，企业的利润空间也不断压缩。

湖北武汉：

探索信托制物业模式

小区实施透明化管理

物业行业进入调整期，倒逼物企“卷价格”“卷品质”。那么物业如何能更好地服务业主？行业内又有哪些探索呢？

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央视财经

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针对小区物业管理中业委会、物业公司与业主间长期存在的信任壁垒，武汉市武昌区一个建成18年的老小区，正在尝试通过“信托制”的实践破解这一难题。

记者了解到，信托制物业模式就是将业主缴纳的物业费存入业主共有的信托账户，并可通过相关信息平台查看每笔收支账目、财务凭证，小区的物业费和公共收益等都为业主共有。负责人向记者介绍，他们小区收入的10%用于支付物业企业酬金，剩余资金用于小区服务。实施该模式后，物业费收缴率由80%提升至99%。

湖北省物业协会原秘书长 张咏梅：信托制的特点就是做到了公开透明和人人监督，也就是能让每个老百姓都能看到小区的每一分钱是怎么收的、怎么花的，极大地增强了小区物业管理的透明度，同时也让物业公司在合理的预算管理下来获得合理的酬金。

除了探索信托制，全国多地不少物业企业还通过智能化设备和自动化管理，有效降低了人力及维护成本。

此外，部分物业企业还通过尝试多种经营，来寻找新的盈利点。

广州市海珠区某小区物业管理处经理 周福清：提供新的有偿维修，家政保洁等增值服务延伸。目前这些服务的盈利仍较为有限，但需求量较为稳定，每月大约有80单业主预约。

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来源：央视财经

编辑：陈思雨

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统筹：李志达

本文来自【黑龙江日报】，仅代表作者观点。全国党媒信息公共平台提供信息发布传播服务。

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物管费不住是否可以减免

全国近百个住宅小区正在同步上演相似剧情：一些城市的物业费正在经历少则10％，多至50％的下降，这被视为房地产市场下行的压力传导到物业服务市场。

自去年年中以来，以城市为单位的物业费“降费”先后席卷重庆、武汉等城市。再加上兰州、长沙等城市进一步明确空置房屋物业费减免政策，物业费下调似乎已经形成趋势。

高企的物业费可以被视为房地产市场快速上涨时代的后遗症之一，而“降费”只是纠偏的开始。这场涉及亿万家庭切身利益的调整，正在重塑物业管理行业的底层逻辑。

插画/adan

“风暴”从城郊刮起

去年6月开始，众多重庆小区业主向物业公司提出降费诉求，起因是重庆明确住宅前期物业收费统一实行政府指导价，并将物业服务分为四个等级，最高等级的四级服务物业费不超过1.9元/平方米·月，如确需超四级服务标准收费，物业公司可以向住建部门和发改部门申请、核价。新规从2024年6月1日起施行。

接受政府指导价的“前期物业”指的是小区成立业委会或业主大会前，开发商为了完成交付和管理，自行聘请物业公司提供服务的阶段。由小区业委会与物业公司签订的物业服务合同并不受此指导价约束，完全由市场决定。

其实，这一新规本意是影响去年6月1日后申报前期物业费的物业公司，抑制住宅前期物业服务费不合理上涨。但是，一些存量小区业主以此为依据提出降低物业费诉求，重庆也确实存在大量未成立业委会、未和物业公司签订物业服务合同的存量小区，物业公司提供的服务仍属于前期物业范畴。一些小区甚至挂起了“按政府指导价四级标准（1.9元/平方米·月）调整物业费”等内容的横幅，最终演变成一场波及甚广的“降费”趋势。

从去年年底以来，类似的故事也在武汉上演。目前，武汉主城区、江夏区、黄陂区、新洲区均已发布物业费指导价，经开区、蔡甸区、东西湖区正在研究制定物业费指导价，这些指导价均指向前期物业费。

这轮“降费”往往始于政府出台前期物业指导价，存量小区业主提出降价诉求，政府再出面协调存量小区降费，可谓市场与政府合力的结果，扩散速度极快，去年有重庆业主甚至制作降费流程步骤图传播，包括首先申请召开业主大会，发起降物业费的议题。如物业公司不愿降费，则成立业委会，向街道申请更换物业等。

如今，“降费”也并未在武汉停歇。

去年八九月间，宝业航天府业主周杰便召集一批本小区与周边小区业主，通过武汉市政府留言板，向小区所在的新洲区政府提出降低物业费的诉求。当时他注意到，武汉已有一些小区下调物业费，不乏物业公司主动下调的案例。更直接的“导火索”是同属武汉远城区的江夏区在2024年6月中旬出台住宅前期物业服务收费标准，其中五星级（有电梯）的基准价为2.4元/平方米·月，而宝业航天府的物业费标准为2.4元—2.65元/平方米·月，他显然认为同属远城区的新洲区应该向江夏区看齐。

2017年之前，宝业航天府所在的新洲区双柳板块还是农业区，随着航空航天产业落地，当地房地产项目陆续启动。宝业航天府原本是华夏幸福规划的8期孔雀城项目的第三期，随着华夏幸福出险，宝业集团收购华夏幸福所持股权，将项目更名为宝业航天府，并在2022年4月底交付。

与众多伴随新城而来的房地产项目一样，得益于周边产业，以及相对低廉的房价，宝业航天府在2020年前后成功吸引到一批投资客，周杰便是其中一员，他在2021年购房。他告诉《中国新闻周刊》：“当时项目售价比较低，高层与洋房每平方米均价分别只有6000余元、7000余元，而长江对面楼盘的价格已经超过1万元/平方米。”

当时，鲜有购房者对宝业航天府2.4元—2.65元/平方米·月的物业费有异议，尽管这一收费水平在武汉并不低。2019年发布的《武汉市物业服务收费管理实施细则》中，武汉中心城区住宅前期物业服务收费标准被分为一星级至五星级，其中四星级（有电梯）的基准价为2.6元/平方米·月，而宝业航天府位于五环外。

2022年下半年，宝业航天府房价开始下跌。目前，宝业航天府房价已经下跌50％—70％，在售房源单价多为2000余元。更重要的是，周杰形容宝业航天府所在板块“非常不适合居住”，不仅远离中心城区，而且周边规划的教育、商业等配套均未落地，在房地产市场下行的大势下，鲜有资金再进入这一板块。加之宝业航天府的业主多是投资客，2022年4月底交付以来，只有几十户业主入住，小区共有1800多户，入住率不足2％，小区内很多房屋还是毛坯房。

如果小区只有几十户入住，物业公司的成本能有多高？这是业主的普遍疑问。“仅就保洁而言，几十户业主又能够产生多少生活垃圾？武汉对于不同物业服务等级的标准制定得非常详细，从1级到5级，比如每一等级物业服务需要配置多少服务人员。但是宝业航天府一名管家便负责小区全部8栋楼。”周杰介绍说。

这让2.4元—2.65元/平方米·月的物业费显得“不合时宜”。宝业航天府高层与洋房每年物业费分别超过2000元、3000元。而新洲区一些老小区的物业费约为1.5元/平方米·月。

于是包括周杰在内的业主们通过武汉市政府留言板，向新洲区政府提出两项诉求，一是小区前期物业费用偏高，希望政府制定前期物业费指导价，二是出台空置房物业费减免政策。今年年初，新洲区出台前期物业服务收费标准。其中，五星级（有电梯）的基准价为2.3元/平方米·月。

在周杰看来，宝业航天府物业费降至1.6元/平方米·月左右比较合理，仅有一街之隔的孔雀城二期就在2月底将物业费单价降至1.8元左右。

在这一轮物业费“降费”中，宝业航天府所在的新洲区众多小区降幅明显，可谓风暴中心。自今年1月1日发布降低小区前期物业费标准的官方指导文件以来，截至3月下旬，该区已有35个小区陆续降低物业费。新洲区住更局物业科科长汪飞介绍，据估算，约1.5万户受惠，大部分小区物业费降幅10％—25％，尤其近几年交付楼盘，多数降幅25％左右，平均每户减负500元左右。

孔雀城二期便是物业公司在政府的协调下主动下调物业费。“政府也曾与宝业航天府小区物业协调，物业公司表示有意向下调物业费，但是始终未能落地。但是物业公司表示，宝业航天府物业费收缴率很低，一直存在缺口，甚至还需要开发商填补。”业主们只能寄希望于成立业委会。周杰坦言，成立业委会的目的并非更换物业，而是希望与物业公司对话。

在这一轮“降费”中，众多像宝业航天府这样的小区，在房地产的新周期中渐趋落寞，随着房价下跌、空置率高企，业主与物业公司围绕前期物业费的矛盾终于爆发。

在一些小区，由于缺少监督，业主无法知道物业公司收取的费用有多少用于小区物业服务。图/视觉中国

前期物业“狂飙”时代落幕

众蚁社区创始人、上海青年业委会委员联谊会秘书长韩冰认为，很难说物业行业正面临“降费潮”，但是确实改变了过去物业费只涨不降的情况。

在上海、浙江等业委会成立比例较高的地区，物业费更多是市场竞争的结果。从去年开始延续至今的“降费”，更多发生在此前并未成立业委会，并且前期物业费较高的小区。

“在过去房价上涨的预期之下，房产被视为投资品，鲜有人考虑物业费等持有成本。但是如今房价普跌，如果持有成本维持高位，房产会成为负资产。”韩冰告诉《中国新闻周刊》。

更重要的是，前期物业费确实存在虚高情况。在韩冰看来，前期物业虽然经过招投标，但并非市场化行为，中标者多是开发商物业子公司，再向政府部门备案。“前期物业的甲方是开发商，其对物业公司的要求与业主并不一致，两者一定程度上形成利益共同体。在前期物业服务期间，物业公司一定程度上承担了物业服务之外的其他工作，比如配合开发商销售车位等。而且由于缺少监督，业主甚至无法知道开发商自持物业是否缴纳物业费，或者物业公司收取的费用有多少用于小区物业服务。”

因此，前期物业费虚高背后的根源是业主对于前期物业没有话语权。

“物业公司习惯性认定，物业费很难涨，因此习惯于虚标前期物业费。上海一些项目前期物业费甚至高达二三十元/平方米·月，这意味100平方米房屋每月物业费达到两三千元。”韩冰介绍说。

如上海市浦东新区的大华斐乐公园，近年刚刚完成物业费下调。该小区前期物业合同约定物业费单价为住宅10元、地下室5元、商业12元，开发商为招引商业项目，有意压低商业物业费。业委会找到评估公司重新评估，才压低住宅物业费，提高商业物业费，最终修正为住宅8元、地下室4元、商业16元。

在韩冰看来，前期物业合同的问题不只价格虚高。“一些前期物业合同满是对物业公司有利的条款，比如武汉某小区前期物业合同约定，‘业主共有物业设施及场所的经营收入的 95％作为物业经营收入补充物业服务费’。再比如一些物业公司为加速回笼资金，甚至推出‘物业费交10年免10年’政策，但是哪家物业公司能确保持续服务10年、20年？包含这些不合理条款的前期物业合同均经过政府备案，政府短期内采用‘降价’方式予以规范，但长期来看对于前期物业的监管不应止于价格规范。”

围绕前期合同的矛盾很大程度源自过去房企与物业公司高度绑定的模式。大量物业公司是房地产企业子公司，以“前期物业”形式进入市场，签下长期高价合同，前期物业费随着房价上涨亦水涨船高，物业公司甚至成为房企“现金奶牛”。

“在房地产业快速发展阶段，物业行业也涌现出一批上市公司，一些公司的利润率曾经高达百分之二三十。”如此之高的利润率被一位业内人士也形容为“夸张”，他告诉《中国新闻周刊》：“物业行业本该是一个相对普惠的低利润率行业，结果演变为一个没有技术壁垒的暴利行业，而且随着物业公司管理规模扩大，并未降本，保安、保洁等服务人员的工资也并未明显上涨。较高的利润率确实部分源自不合理的前期物业费，特别是在一些业委会成立比例较低的二、三线城市，比如管理一个物业面积40万平方米的小区，如果前期物业费为3元/平方米·月，确实是在‘吸血’。”

从去年开始的“降费”确实遏制了前期物业费上涨的趋势。另外，物业公司也在与房企“解绑”，过去的扩张模式需要改变。

随着房地产新开工面积骤降，直接影响物业公司管理规模增速。近年来，物业上市公司的管理规模增速持续放缓，管理面积均值增速由2020年的37.29％持续下降至2023年的12.40％。进入2024年，这一趋势仍在延续，物企不再对外公布其规模增长目标，而包括万物云、合景悠活等在内的部分物企甚至在财报中也未披露管理面积数据。

中指研究院物业事业部研究副总监彭雨告诉《中国新闻周刊》，当前物业市场的供求关系正在发生深刻变化，过去依托地产母公司项目输送的规模增长模式难以为继，单纯追求管理面积增长的粗放式扩张拐点已经出现。

万科旗下物业公司万物云2022年财报就曾透露面临的挑战，新开盘业务萎缩造成前介业务与案场业务大幅下滑，开发商未售空置房的物业欠费增加，代销开发商车位资产的生意冷清。

同时，物业公司也希望与房企“解绑”。“永升服务是一家港股上市公司，是旭辉地产旗下子公司。最初，公司名字并不包含旭辉元素，但是公司希望与旭辉地产更深地绑定，于是将公司名字改为旭辉永升，但是随着近年房地产市场下行，公司名字又去除旭辉元素。这个过程足以反映物业公司与房企之间的关系。目前上海一些小区选聘物业公司时，都会隐约对拥有房企背景的物业公司表达担忧，担心其将资金挪用给房企。而房企从物业公司抽调资金的情况确实存在，比如一些房企将费用成本挂到所属物业公司账上。”韩冰说。

在他看来，一些城市的物业服务市场需要形成新的平衡，但是这样的过程肯定会让一些物业公司感到痛苦，一些物业公司此前在一些城市其实不需要讨好业主。

“质价相符”是关键

去年12月，万物云董事长朱保全曾在一场演讲中表示：“当我们真正把市场打开的时候会发现，如果价格往2.5元以上走，空间会越来越窄，而如果往下走，空间才会越来越大。”

降价确实给物业公司带来压力。“从行业整体来看，物业费下调20％—30％确实对企业的盈利空间构成了显著压力。物业行业的利润率本身相对有限，尤其是在关乎民生的住宅物业领域，物企的利润率通常更低。随着物业费的下降，在成本结构不变情况下，企业的利润空间可能被压缩至盈亏平衡线附近，甚至出现亏损。”彭雨告诉记者。

去年重庆物业费出现“降费潮”时，曾有声音怀疑其中有物业公司为竞争存量项目有意鼓动业主更换物业的“撬盘”行为。

不过，韩冰并不认为这会导致物业行业陷入低价内卷的情况。“当业主大会产生之后，物业服务才进入了市场化博弈阶段，‘降费潮’是短期的，最终市场一定会得到平衡，毕竟一分价钱一分货，物业企业最终仍需盈利。”

其实，在市场寻找新平衡的过程中，“降费”可能并非唯一的趋势。

“今年上海的物业费甚至可能会迎来一波上涨。过去，上海一些区对于服务老旧小区的物业公司有补贴，通过设定一些比较容易达成的考核目标给予物业公司奖励，但是随着财政紧张，类似补贴将在今年年底取消。对于一些物业费只有0.8元/平方米·月的小区而言，因此可能面临资金缺口。而为鼓励小区上调物业费，徐汇区甚至出台‘涨多少补多少’的政策。”韩冰介绍说。

在他看来，物业行业的市场化程度仍然有待提高。这不光体现在业主没有话语权的前期物业阶段。

“一些一线城市的小区已经习惯于依赖政府补贴，政府应该适当‘放手’，根据《中华人民共和国民法典》，业主是物业管理的责任主体，如果一个小区的物业服务‘差到极致’，一定会有业主站出来干预，从而形成新的价格平衡。但是现实情况是，政府往往会介入一些物业费较低的老旧小区，甚至导致在一些小区，特别是位于一线城市中心城区的老旧小区，业主成立业委会都不如拨打12345有效。”

近年，一些城市中心城区小区出现物业公司丢盘、弃盘现象，即物业公司在合同到期后不再续约，选择撤场。对于这些被“丢盘、弃盘”的小区，地方政府往往会让国有物业公司进场，进行兜底服务。韩冰认为，“丢盘、弃盘也是市场化行为，业主在频繁更换物业公司后也会理解，较低价格难以请到优质物业公司提供服务，从而倒逼供需双方形成新的平衡，政府应该创造环境让项目加速流转”。

彭雨也认为，在“降费潮”的影响下，物业企业可能首先会主动退出不盈利或盈利差的低效项目。

北京一家国资背景的物业公司人士向《中国新闻周刊》举例称，公司本计划在今年2月底服务合同到期后撤出一个北京本地小区，到期撤场的决定在去年年底便已做出，因为项目存在亏损，亏损的原因是物业费收缴率较低。但是由于新的物业公司始终未能选定，经政府等相关部门、业委会与公司沟通、协商，公司撤场时间特意推迟一个月。而新的物业服务合同约定的物业费仍是1.45元/平方米·月。

“物业费没有绝对的高低之分，其实小区物业的账很好算，一边是小区的物业费和公共收益收入，另一边是小区保安、保洁等基本服务，以及服务设施支出，只要两者匹配即为合理。”韩冰说。

他曾作为业委会主任将所在小区物业费从2.18元上调至3.5元。“其实这个过程并不复杂，业主首先要明确自己想要什么水准的服务，再由业委会算账，当时业委会就推出数个套餐让业主选择。”

其实，业主对于物业的诉求并非一味“降价”。“黄浦区某小区业主曾向我咨询，希望成立业委会，我问对方是否有降低物业费诉求，业主表示并不要求降价，甚至可以接受涨价，但是物业服务质量必须提升。”韩冰表示，在上海，业委会往往将上调物业费视为成绩。“在保障价格透明，而且业主更换物业公司足够便利的情况下，物业费应该交由市场调节。”

彭冰认为，物业企业未来会更加重视市场化定价能力建设，也就是更清晰地向业主展示服务标准与成本构成，推动“菜单式服务”分级收费模式，让价格与服务质量透明化。同时，通过提升业主满意度来提高缴费率，减少因降价导致的现金流缺口。

（文中周杰为化名）

发于2025.4.7总第1182期《中国新闻周刊》杂志

杂志标题：物业费博弈升温

记者：陈惟杉

编辑：闵杰

物管费和物业费的区别

高高在上的物业，竟然有一天主动低下了“昂贵”的头颅，加入了价格战当中，争着给业主们降价。

嚣张的气焰彻底熄灭，燃不起来了，概因市场太卷、同行太多，业主们可选择性五花八门。

再不上进点，被解聘是板上钉钉，于是给物业费打折的风吹来了，只要房子空置半年以上，就能够享受到7折优惠。

这项规定是前段时间句容市出台的，本来是好意，结果反而引起了热议，众人的聚焦点全在空房子还要交物业费上。

且很多物业都是只拿钱不办事，网友们不止一次吐槽过，收费时的物业如沐春风，收完费的物业高不可攀。

主打一个别沾边，那么问题来了，物业费里都包含了什么服务？业主们能享受到吗？为啥要交物业费？

俗话说得好，会咬人的狗不叫，一个烂掉的物业，就像是没有禁锢的恶犬，随时随地都能反咬主人们一口。

关键还是平常好吃好喝的供着，主人们稍微有点怨言，就会喜提“被撕咬”大礼包。

更有甚者，从一开始就是双眼发红、流涎的疯犬，业主们花了钱反而还要哄着物业，甚至要承受物业的暴力行径，简直没天理。

说好的顾客是上帝呢？业主们可是花了钱的，居然得不到一点尊重，还要面临来自内部的“威胁”。

物业反客为主伤害业主，已经不是什么新鲜事了，可以说层出不穷，也不知道物业哪里来的底气，在高贵什么。

其实第一家物业公司诞生于1981年，按理来说经过了这么久的发展，业务能力应该相当娴熟，专业程度都很有深度。

谁知四十来年的发展却是原地踏步，着实惊掉众人下巴，表现是不佳的、服务是不到位的、规章制度是粗糙的。

一整个下来相当愁人，就连基本操作都做的差劲之极，垃圾堆积如山不清理、支出不透明、陌生人随便进。

一桩桩一件件，致使物业们名声狼藉，不知是吃的太饱，亦或心比天高，陕西咸阳的一个物业保安，毫无征兆的捡起板砖，对着“金主爸爸”就是暴击。

像极了吃饱饭后，追着主人咬的白眼狼，而解决的方法几乎是同一套路，除了停职就是停职，然后就没有然后了。

业主的生命安全没有丝毫的保障，当然这还不算啥，更有的物业，以殴打女业主为乐。

明明是自己的问题，却在女业主找上门的时候，毫不犹豫的掌掴、推搡、谩骂，不知道的还以为是，精神病院跑出来的暴力狂。

此外，物业添堵的方式各有各的“精彩”，有折磨业主精神的，有故意恶心闹心的，其中默默跑路就是闹心的一种。

前脚刚交物业费，后脚物业集体跑路，做足了携款私逃的架势，徒留业主们一脸懵。

明明物业的工作没做到位位，反过来责怪业主太难搞，久而久之，业主们对物业观感极差。

大有一视同仁的趋势，主要原因离不开钱花的不值，物业费向来不便宜，业主们掏了，却被冷淡对待，任谁都会愤愤不平。

尤其人身安全严重得不到保障。

物业究竟在神气什么，我们不得而知，但如今物业终于尝到了恶果，行业越来越狭窄，放眼望去全是同行。

业主们完全可以挑选其他物业，在服务上一些物业为了增加优势，做到了极致。

而哪哪都不行的物业，注定了被淘汰的命运，最重要的是，全球消费降级的大环境下，物业也不得不屈尊降贵、自降身价。

有些是政策如此，有些是自己绷不住主动下调，各个地方都进行着物业费打折的活动。

俨然成了风潮，在此之前，这样的情景是绝对看不到的，空置的房屋，物业费收的一个比一个低。

卷着卷着就上头了，关键是，业主掌握的主动权更多了，可以联合提出降费。

这样物业会选择下调价格，让业主们满意，一次性付满一年的，打折力度更大。

为了能续约成功，物业也是使尽浑身解数，打对折的比比皆是，可见是真的有危机感了。

值得一提的是，物业费每个月是按照平方来收费的，高一点的一平方7块，低一点的一块。

上道的物业公司一察觉到风向不多，立马开启自动降价模式，不用业主费口舌，就降到了满意的价格。

服务还比之前更好了，堪称卷王中的战斗机，对于物业现在互相竞争的状况，业主们乐见其成，狠狠出了口恶气。

毕竟在其位谋其职是基操，很多物业精通忘本，人家吃水不忘挖井人，他们放下筷子就骂娘。

现在自身难保不断挖空心思搞花样，着实令人畅快，业主也终于体会到了当业主的感觉。

物业公司之所以卷到这种地步，跟房地产行业脱不开关系，地产行业如火如荼时，物业公司齐齐扎堆。

可当房产浪潮退却后，只留下一地狼藉的海岸，没了“海水”滋润，只能等待枯萎。

物业的内卷严重，侧面证明了房产行业确实不太行，大环境低迷，房产少了，物业太多，自然要各凭本事上位了。

为了不中道崩殂，物业们为了续聘各展神通，有不要物业费的、有大打折扣的、还有的打感情牌走亲和路线的。

只是大部分都以失败告终，主要降价太狠，业主们心里直打鼓，万一便宜了，服务态度恶劣了，岂不是没事找事。

与其降价，业主们反而更愿意维持原本的价格，不希望服务也打折，即便是不收费，业主们也换起来不手软。

所以物业想要真的走长走远，成为翘楚，还是多在服务上下下功夫吧，服务的体贴入微，自然多的是业主要。

信息来源：

句容发布：《事关物业服务收费，句容出台新规》

红星资本局：《全国多城百余项目下调物业费，有小区打5折，还有物业推“0元物业费”》

每经房产：《重庆、武汉、南昌⋯⋯越来越多城市加入“物业费降价大军”，最高降幅超50%》

第一财经：《多城宣布：空置房可以少缴物业费！》

物业管理服务资讯：《离谱！物业费降价潮来了...》

6.都市快报：《杭州一小区提议将物业费从3.2元降到2.7元，400多位业主联名反对，怎么回事？》

7.@FM102.9柳州综合广播：《物业公司竞标出“王炸”：不收物业费！物管协会：不看好！》

8.@都市爱家：《物业突然跑路、业主连连叫苦，“小区垃 圾满地飞 已交物业费”，业主：物业没有任何征兆撤场》

9.@DV现场：《珠海：女子与物业沟通漏水问题被掌掴 涉事人员被拘留》

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