借名买房，风险很大，起诉被驳?
以案说法
2010年，河北籍男子李某欲在京购买一套商品房，但因不符合购买条件，便找到具有北京市户口的朋友王某。双方口头约定，李某以王某名义购买一套房屋，待李某社保基金缴满五年后，再将房屋转登记到李某名下。不久，李某将80万元购房款交给王某购买住房一套，房屋登记在王某名下。此后，李某将房屋装修后入住。
2016年，李某在北京工作且缴纳社保已满五年，具有了在北京购买房屋的资质，便要求王某将上述房屋转登记到其名下，不料遭到拒绝。无奈之下，李某只得将王某告上法庭。
庭审中，李某主张诉争房屋系他本人以王某名义购买，并有银行转账记录佐证。但王某辩称，该房屋是自己向李某借钱购买，且房屋已经登记在自己名下，故房屋归其所有。此外，王某还提出反诉，要求李某尽快搬离诉争房屋，并要求王某支付自2010年到2016年间的占有使用费。
法院认为：根据我国《物权法》的规定，不动产以登记作为公示所有权的要件。因李某不能提供充分证据证明该房屋是其以王某名义购买，故认定该房屋是王某所购，判决房屋所有权归王某所有，所涉80万元系债务债权关系。
借名买房，指是房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋，并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人、借名人，被借名之人为登记购房人或名义购房人、出名人。现实生活中，购房人往往为了规避购房资格、限购政策、银行信贷政策等方面的限制而借名买房。一旦发生纠纷，其中的诸多法律风险便暴露出来。
律师提示
《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与物权法规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权法上的效力。该法第十六条同时规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。也即法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。因此，借名人在这种情形下的法律“身份”是真实“债权人”，而非真实“物权人”，所以，其提起物权确认的请求就因依据不足而得不到支持。
“借名”买房有风险，若迫不得已需要借名，应注意以下几个方面：第一，尽量选择诚信之人，避免纠纷发生。第二，以书面形式确认借名购买房屋的事实，明确约定房屋转登记的时间以及相应的违约责任。第三，保存好各种证据材料，如银行转账清单、收款单据等。第四，在符合转登记条件时尽快办理转移登记手续，取得房屋所有权。第五，到房地产交易中心就该房地产办理抵押，由名义产权人将该房地产抵押给实际产权人，避免名义产权人跳过实际产权人擅自出售房屋和损害实际产权人的利益。
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