一、房地产企业城镇土地使用税有哪些筹划策略2025,房地产企业城镇土地使用税有哪些筹划策略
房地产企业应考虑从经营用地区域和纳税人身份方面进行土地使用税筹划，包括选择不同的征税区域和纳税人身份，以及享受减免税的规定。
二、房地产企业城镇土地使用税的计税依据
法律分析：(一)计税依据
以实际占用的土地面积为计税依据。
1、凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准;
2、尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。
3、尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证以后再作调整。
注意：税务机关不能核定纳税人实际使用的土地面积。
(二)税率
城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率。
城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下
1、大城市l、5～30元;
2、中等城市1、2～24元;
3、小城市0、9～18元;
4、县城、建制镇、工矿区0、6～12元。
(三)应纳税额的计算
应纳税额=实际占用的土地面积×适用税额
(四)税额计算
城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额交纳。其计算公式如下：
应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额
一般规定每平方米的年税额，大城市为0、50～10、00元;中等城市为0、40～8、00元;小城市为0、30～6、00元;县城、建制镇、工矿区为0、20～4、00元。房产税、车船使用税和城镇土地使用税均采取按年征收，分期交纳的方法。
法律依据：《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条 土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
三、房产税城镇土地使用税计税依据 -法律知识
法律分析:
城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。即税务机关根据纳税人实际占用的土地面积，按照规定的税额计算应纳税额，向纳税人征收土地使用税。纳税人实际占用的土地面积按下列办法确定：
（1）凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准；
（2）尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；
（3）尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税。待核发土地使用证以后再作调整。
法律依据:
《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》
第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
第四条 土地使用税每平方米年税额如下：
（一）大城市1.5元至30元；
（二）中等城市1.2元至24元；
（三）小城市0.9元至18元；
（四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。
第五条 省、自治区、直辖市人民政府，应当在本条例第四条规定的税额幅度内，根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件，确定所辖地区的适用税额幅度。市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区土地划分为若干等级，在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内，制定相应的适用税额标准，报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高，但须报经财政部批准。
四、城镇土地使用税的五种筹划策略是哪些
纵观现行土地使用税的法律、行政法规，可以从以下五个方面进行筹划。
（一）从经营用地的所属区域上考虑节税经营者占有并实际使用的土地，其所在区域直接关系到缴纳土地使用税数额的大小。因此经营者可以结合投资项目的实际需要在下列几方面进行选择：一是在征税区与非征税区之间选择。二是在经济发达与经济欠发达的省份之间选择。三是在同一省份内的大中小城市以及县城和工矿区之间作出选择。在同一省份内的大中小城市、县城和工矿区内的土地使用税税额同样有差别。四是在同一城市、县城和工矿区之内的不同等级的土地之间作出选择。例如广州市的市区土地就划分了十个级别，最高一级与最低一级相差6．5元。
（二）从纳税人身份的界定上考虑节税一是在投资兴办企业的属性上进行选择，即指是开办外资企业还是内资企业。财税字［1988］260号明确规定“外资企业、机构在华用地不征收土地使用税”。二是在经营范围或投资对象上考虑节税。根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，下列经营用地可以享受减免税的规定：
（1）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；
（2）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地（不包括农副产品加工场地和生活、办公用地）；
（3）能源、交通、水利设施用地和其他用地；
（4）民政部门举办的安置残疾人占一定比例的福利工厂用地；
（5）集体和个人办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园用地；
（6）高校后勤实体。三是当经营者租用厂房、公用土地或公用楼层时，在签订合同中要有所考虑。根据国税地字［1988］15号中“土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税”、以及“土地使用权共有的，由共有各方分别纳税”之规定，经营者在签订合同时，应该把是否成为土地的法定纳税人这一因素考虑进去。
（三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税纳税人实际占有并使用的土地用途不同，可享受不同的土地使用税政策。主要包括：1．根据国家税务局关于印发《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》的通知（国税地字［1989］140号）中“对厂区以外的公共绿化和向社会开放的公园用地，暂免征城镇土地使用税”之规定，企业可以把原绿化地只对内专用改成对外公用即可享受免税的照顾。2．根据《国家税务局关于水利设施土地征免土地使用税问题的规定》（国税地字［1989］14号）中“对水利设施及其管护以及对兼有发电的水利设施用地，可免征土地使用税”的规定，企业可以考虑把这块土地的价值在账务核算上明确区分开来，以达到享受税收优惠的目的。3．根据对煤炭、矿山和建材行业的特殊用地可以享受减免土地使用税的规定，企业既可以考虑按政策规定明确划分出采石（矿）厂、排土厂、炸药库等不同用途的用地，也可以把享受免征土地使用税的特定用地在不同的土地等级上进行合理布局，使征税的土地税额最低。
（四）从纳税义务发生的时间上考虑节税一是发生涉及购置房屋的业务时考虑节税。涉及房屋购置业务时，土地使用税规定了如下纳税义务发生时间：1．纳税人购置新建商品房的，自房屋交付使用的次月起纳税；2．纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起纳税。因此，对于购置方来说，应尽量缩短取得房屋所有权与实际经营运行之间的时间差。二是对于新办企业或需要扩大规模的老企业，在征用土地时，可以在是否征用耕地与非耕地之间作筹划。因为政策规定，纳税人新征用耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，而征用非耕地的，则需自批准征用的次月就应该纳税。三是选择经过改造才可以使用的土地。政策规定，经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免征土地使用税5年～10年。
五、企业房产税和土地使用税
法律主观：房产税和 土地使用税 的计算。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。征收范围限于城镇的经营性房屋。区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。根据税法规定，房产税的计算方法有以下两种： 1.按房产原值一次减除30%后的余值计算。其计算公式为：年应纳税额=房产原值×(1-30%)×1.2%。 2.第二种按租金收入计算，其计算公式为：年应纳税额=年租金收入×适用税率(l2%)。下列房产免纳房产税： 一、国家机关、人民团体、军队自用的房产。 二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。 三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。 四、个人所有非营业使用的房产。 五、经财政部批准免税的其他房产。
法律客观：《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》 第六条房地产税依下列标准及税率，分别计征： 一，房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。 二，地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。 三，标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。 四，标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五。
六、房地产开发企业土地增值税如何纳税筹划
1、利用临界点
按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。
由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，避免出现适用更高一级税率的情况。
2、收入分散
对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到节税的目的。
3、选择适当的利息扣除方法
4、代收费用并入房价
5、增加扣除项目金额
6、费用转移、加大开发成本
7、成本核算对象筹划
8、利用合作建房
9、利用代建房
10、在合法的前提下延后土地增值税清算时点。
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