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昆山房产网
每经记者 王吉力 摄影报道 每经编辑 魏文艺
受上海外溢效应的影响，素有上海“后花园”之称的苏州市所辖昆山市，一直是环沪置业的首选。2016年3月，上海升级限购政策，将限购年限由购房之日起前3年内连续缴纳2年社保或个税调整为连续缴纳满5年社保或个税后，昆山楼市迎来高光时刻。
易居研究院数据显示，就在上海升级限购政策的当月，昆山商品住宅成交达112万平方米的“天量”，全年成交593万平方米并创下历史纪录。然而好景不长，当年苏州先后出台并升级限购政策，昆山楼市也随之急转直下，月均成交量由2016年的49.4万平方米，急剧萎缩至2017年的20.4万平方米；2018年月成交量虽小幅增长至21.3万平方米，但依然创了6年来的第二低。
成交量急剧萎缩，开发商和中介的日子都不好过。过去两年的昆山楼市，靠“包装”社保获得购房资格突破限购早已是公开的秘密。不过近日《每日经济新闻》记者在走访昆山楼市时发现，尽管个别开发商和中介依然宣称能通过包装社保获得购房资格，但难度已越来越大。
高铁昆山南站附近，一栋栋住宅拔地而起，多个楼盘均处于尾盘销售状态
“包装”社保还能拿到购房资格吗？
从上海虹桥站乘高铁，最快仅需17分钟就能到达昆山南站，两地每天高铁车次超过110趟，远超环沪的嘉兴等地。此外，正在建设并将与上海地铁11号线无缝对接的苏州轨道交通S1线，让两地早已跳出1小时生活圈的范畴，在同城化的路上越走越近。
便捷的交通、完善的配套、发达的经济，让常年位居全国百强县首位的昆山一直是“沪漂”购房者的首选。
1月22日上午，《每日经济新闻》记者来到昆山南站，看到附近多个建筑工地塔吊林立，一派热闹的施工景象。从昆山南站北出站口出来，沿创业路向东步行5分钟，便来到“中创商业中心”项目营销中心。
“我们这边还没有开盘，暂时还没有出价格。”一名置业顾问告诉记者。当记者询问外地户籍是否能购房时，该置业顾问表示：“目前昆山限购，外地户籍须缴满1年社保才能买住宅。不过我们这个项目是商业项目，有商铺、写字楼，还有loft公寓。如果你买我们的loft公寓，不受限购政策影响。”
从中创商业中心出来，向北沿黄河路步行5分钟，便来到“凯旋门”项目营销中心。记者发现，偌大的营销中心内，除记者和2名置业顾问外并无其他购房者。
“我们项目现在是尾盘，均价18000元/平方米。目前只有几套一楼、二楼的房源，价格在17000元/平方米左右。”一名置业顾问向记者介绍：“外地户籍目前限购，需缴满1年社保。”
“昆山有人才安居政策，人才引进的话能买在这儿买房吗？”对于记者的问题，该置业顾问表示：“人才引进的话，你也需要在昆山本地就业，缴满1个月的社保才能买房。”
当记者询问是否可以通过“包装”社保方式获得购房资格时，该置业顾问表示“不清楚”。
虽然上述置业顾问并未明确告知是否可以通过包装社保获得购房资格，但在附近一家房产中介公司内，多名员工却向《每日经济新闻》记者表示，可以通过包装社保获得购房资格。
“只要愿意花钱，社保可以办下来。”该中介公司员工告诉记者：“‘办理’社保，如果自己去跑手续的话，需要5000块的手续费，大概要跑2、3次。当然你也可以委托我们找人给你包装，大概要1万多、不到2万块钱。”
然而在昆山市花桥镇，记者走访多家中介时却得到了完全不同的答案。
“听说从1月开始全国社保联网了，现在包装社保拿购房资格应该行不通了。”花桥镇沿湖大道上多家中介公司员工并不确定地向记者表示。在电话询问“专业人士”后，上述中介无一例外、肯定地向记者表示：“不能通过包装社保拿到购房资格。”
首付分期能否变相突破限购？
“我们之前有很多客户都跟你一样，在上海上班，在上海交社保，通过包装社保后在花桥买房。”上述位于花桥镇的中介公司员工告诉《每日经济新闻》记者：“不过现在来看，你这种情况肯定是买不了二手房了。除非你将上海的社保停掉，在昆山交社保获得购房资格。”
在中介公司员工看来，虽然自己难以通过包装社保帮购房者拿到购房资格，但家大业大的开发商则有能力通过帮购房者包装社保拿购房资格来卖房。
“我建议你还是去看看新房。”该中介人士对记者说道。
花桥镇绿地大道集善路附近一楼盘旁，部分中介经纪人在路边“拉客”
随后，该中介公司员工带着记者来到了位于绿地大道与薛兆路交汇处的“嘉宝梦之悦”项目营销中心。“项目是一房一价，均价在23000元/平方米左右，物业费2.35元/平方米/月。”一名置业顾问记者介绍了项目的区位、规划等情况。
当天虽然是工作日，但前业看房的人并不少。据记者观察，在不到一个小时的时间内，前来看房和客户达十几组。
当《每日经济新闻》记者询问外地户籍是否能买房时，该置业顾问表示，可以通过包装社保的方式拿购房资格。
“我也听说现在通过包装社保拿购房资格有难度，但目前我还没有接到正式通知。”该置业顾问告诉记者：“不过你要另外向中介支付2万元的中介费，我们也要找中介。”
随后该置业顾问向记者推荐了一套位于5层的2居室，“面积87平方米，总价大概在192万元。如果是购买首套房，首付三成，目前贷款利率上浮30%。”
尽管该置业顾问表示可以通过中介代办社保拿到购房资格，但其建议记者分期支付首付款。
“也就是说签认购协议当天支付两成首付，如果一年后你的社保能审核通过并拿到购房资格，再支付余下的一成首付签购房合同。”该置业顾问同时向记者表示，现在首套房贷利率上浮30%已经很高，一年后如果贷款利率下降再签合同的话会“更划算”。
在记者询问能否确定通过包装社保获得购房资格时，上述楼盘置业顾问表示：“如果到时候没有通过社保审核，我们会把已支付的两成首付款退给你。”
官方：外地人购房必须在苏州缴纳社保
多位市场分析人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前上海房价相对较高，限购政策较严，一部分有购房需求或没有购房资格的人会选择到昆山这类环沪城市置业。虽然购房者有买房需求，开发商有卖房意愿，但受限于昆山的限购政策，供需双方并不能达成交易，这也催生了各类违规代办社保、分期首付等乱象。
“一方面是上海、苏州地铁连通的利好因素，配套比较成熟的昆山在环沪置业上占据优势。另一方面，在当前楼市低迷的行情下，开发商也不会放弃代办社保、分期首付的营销机会。”易居研究院知库中心研究总监严跃进告诉记者。不过他也提醒，上述交易能否最终达成存在较大不确定性，很容易引起购房纠纷。
《每日经济新闻》记者注意到，去年8月份苏州开展了为期4个月的楼市乱象专项整治行动；今年1月12日苏州再次出台文件，继续开展为期4个月的楼市乱象专项整治行动，而红顶中介、规避限购政策的灰色产业链等乱象正是此次行动打击的重点。
“目前我们的政策是，外地户籍购房需提供购房之日起前2年内在苏州累计缴纳社会保险或个人所得税满1年的缴纳证明原件。”昆山市房产交易中心工作人员在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“外地户籍的在昆山购房，必须在苏州缴纳社保。”
（出于保护记者人身安全考虑，本文记者署名为化名）
昆山房产交易中心
义乌，这座号称离世界最近的小城，却把触角伸向了地球的每一个角落——从美国大选，到北京冬奥、卡塔尔世界杯……都是它的舞台。2022年，“宇宙小商品中心”义乌宣布登顶全国居民人均可支配收入县域第一的位置。
实际上，不止义乌。
国务院第七次全国人口普查领导小组办公室编制的《2020中国人口普查分县资料》显示，目前我国共有105个大城市，而其中有4座县级市跻身此行列——包括浙江义乌在内，还有江苏昆山、浙江慈溪和福建晋江，同时这4城的GDP都在千亿以上。
大城市的考量因素不光是人口、经济实力，还有产业发展、新型城镇化、人才政策等，要做中国的超级县城，并不简单。更不简单的是，这几座县城背后并无强大的能源或重要自然资源支撑，而是通过培育新兴产业，走出一条产业结构优化升级的可持续发展道路。
今年是建设中国式现代化的开局之年，高质量发展成为高频词、高热词。随着以县城为载体的城镇化建设推进，县域城市已成国民经济的重要支撑力量。进入新发展阶段，构建新发展格局，县域经济发展面临新的更高要求，也具备转向高质量发展的积极条件。对此，几座城市给出了不同的范本。
红星深度推出开年观察“小城大事”之千亿县：最牛县级市的千亿密码。
红星新闻记者丨蔡晓仪 蓝婧 江苏昆山摄影报道
编辑丨何先锋 余冬梅
“房间都爆满了！”2010年上海世博会期间，50公里外的昆山周庄镇人郭凡忙得不可开交。
郭凡在周庄古镇经营着三家客栈，每天凌晨三点半，他需要准时叫醒房客，安排他们坐上开往上海的旅游专车。那时，从昆山南部这个水乡古镇到上海世博会，开车只需一个半小时，房价却只有上海酒店的十分之一。
“从昆山去上海，可能比上海同城还近。”不光旅游产业，自改革开放以来，昆山这座传统农业县级市也凭借地理优势和招商引资，承接大量上海外溢资源，成功甩掉了苏州市辖县“小六子”的末位帽子。
2020年昆山GDP高达4250亿元，同时宣布当年工业总产值突破万亿，成为首个跻身“万亿俱乐部”的县级市。2022年，全国综合竞争力百强县(市，区)榜单发布，GDP超千亿县(市)增至42个，而昆山连续18年蝉联全国综合实力百强县市榜首。
↑昆山南高铁站外，标识讲述着“昆山之路”精神与环苏沪的地理优势
新上海人撑起昆山楼市
房价赶超新一线
坐上上海地铁11号线，可直达位于昆山东部的花桥站。与花桥站接壤的苏州地铁S1线仍在施工，根据政府规划，S1线呈东西走向，起点将与苏州轨道交通3号线唯亭站衔接，在昆山境内途经26个站点。届时，昆山将作为中间枢纽，连通苏州与上海。
近年来，由于上海外溢需求不断，有着“环沪第一城”之称的昆山楼市一直畅旺。许多新上海人选择置业在昆山，跨城上班。昆山东部的花桥紧邻上海嘉定区，又有地铁利好，更是成为置业热门区。
2022年11月，刚落户上海的李一宁还不具备上海购房资格，手头的资金也不足以支付上海一套小两房的首付。权衡之下，李一宁决定和另一半置业在“环沪”的花桥。
和很多人的看法一样，昆山花桥给李一宁的印象是上海的“后花园”。他介绍，目前花桥房价2.5万每平方米左右，相比于上海安亭4万的均价低了不少，成为许多新上海人的选择，“地铁多三站，房价砍一半。”如今，吴淞江上也已经架桥，未来，从花桥沿沪大道直接开车到上海青浦的胜利路，车程在20分钟左右。但花桥离昆山主城区远，大型商圈的缺乏也成为李一宁烦恼的地方。
一位本地中介向红星新闻记者介绍，在昆山，不少热门楼盘几乎八成以上的客户来自上海。尤其是在2022年8月，昆山取消了外地户籍购房的社保要求之后，当地楼市也快速回温，吸引了许多新上海人购房。
↑昆山市行政区划，作为中间枢纽连通苏沪
昆山，一个县级市的房价可能会让许多新一线城市咂舌。目前，昆山常住人口达209.25万人，因城区人口达141.43万人，2022年10月还跻身为人口超百万的Ⅱ型大城市，这也推动了当地房地产市场的发展。中国房价行情网数据显示，截至2022年11月，房价破2万元每平方米的县城数量达到8个，其中诸如昆山这样的头部县城有的房价则直逼3万元每平方米，超过了武汉、佛山、重庆、长沙等一众新一线城市。
据安居客平台数据，2012年至今，昆山房价在十年间涨了2.58倍，均价从2012年的7500元每平方米上涨至2022年的19320元每平方米。2016年受全国楼市大涨行情影响，昆山房价一年上涨超3000元每平方米，进入万元时代，均价在12862元。
这意味着，十年前昆山一套100平的房子只需75万，而现在则需近200万。一位苏北来昆山打拼多年的70后出租车司机介绍，六七年前他在城西以均价1.7万购买了一套商品房，如今已经涨至5万每平。多位本地中介均提及，由于靠近森林公园等生态园，目前昆山城西的房子均价最高，可达四五万左右。
在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，升级为大城市的县城均是产业基础雄厚、产业资源聚集的城市，也是人居环境适宜、外来人口规模大的城市。这使得当地房地产开发规模比较大，潜在购房需求也大。“但此类县城的购房群体主要包括个体工商户等富裕群体，也包括数量众多的外来务工人员。”严跃进说。
闯出来的“昆山之路”
自费创办开发区
1988年7月22日的人民日报头版头条，刊发了一篇长篇通讯《自费开发——记昆山经济技术开发区》，并配发《昆山之路三评》评论员文章，对昆山自费建设开发区、大力发展工业经济的创新做法和成效给予高度评价。此后，“昆山之路”叫响全国。
四年前，1984年，昆山县委县政府决定在城东搞工业区时，并没有经过江苏省和国家批准，只是“偷偷搞”。昆山经开区管委会原主任宣炳龙介绍，因为当时昆山只是个农业县，没有工业基础，其次也不靠近港口，不是主要沿海城市，批的话基本不可能通过，“按那个年代的话来讲，就是少说多做，先做后批。”
当时所有人都觉得自费开发是天方夜谭。宣炳龙搞规划时，需要迁走几位老农的坟地。几个老农跟他讲，“宣主任，你真的在做梦，这个地方从来没有引进外资，要请外国人来帮我们搞经济，我们祖宗十八代在这个地方，外国人什么样子我们都没看到过，你还要把外国人的工厂的钱引到这个地方来，有这个可能吗？”
1985年，外资企业苏旺你有限公司正式落户昆山开发区。这是昆山市历史上的第一家外资企业，也是江苏省的第一家外资企业。为审批这个项目，昆山人往南京北京跑了123次，敲了732个公章，拟写文件和材料用去了16开纸6令（6×500张）。对于昆山，苏旺你落户的意义是历史性的，此后，“亲商、富商、安商”的服务理念也成为昆山开发区的招商名片。
1988年后，每逢召开14个国家级开发区会议，国务院特区办会特邀昆山自费开发区到会参加，被坊间戏称为“14+1”不入编的“私生子”。不等不靠，经过8年努力，1992年8月，昆山开发区终于被国务院批准升格为国家级开发区，从编外“转正”。
这年下半年，昆山也引进了沪士电子（昆山）有限公司，是当时投资规模最大的台资企业。往后，号称“四大金刚”的六丰机械、统一食品、樱花卫厨和捷安特自行车以及日本精工、丰田等大项目相继落户昆山。
昆山市政府工作人员向红星新闻记者介绍，经过近四十年的开发，昆山已累计吸引78个国家和地区的8800多家外资企业，总投资超1100亿美元。以台企为例，目前台湾制造业百强企业超过一半在昆山落户，占全市地区生产总值的30%、工业总产值的40%、利用外资的50%、进出口总额的60%。
制造业转移动荡
电子产品产量大幅下降
2022年11月19日，昆山国际模具城，机械加工的声音不断从基地一家家厂房传出。这里位于昆山城北的昆山国家高新区。坊间流传着一句话，世界模具看中国，中国模具看昆山。自2006年启动以来，昆山国际模具城已引进模具相关企业上千家。
湖南人老徐的五金模具厂是当年第一批进驻的企业，至今已在模具城经营了16年。日常，他的模具厂主要为手机、笔记本电脑、汽车厂家生产冲压模具。“不论是模具研发设计、制造加工，还是模具配件及五金机电贸易，来了这里都能找到。”
十年前，完整的模具产业链形态已经成为昆山制造业的骄傲。昆山市人民政府原副市长张玉林曾在2010年的企业入驻仪式上自豪地介绍，昆山模具产业基地年产值达115亿元，占全国模具总产值的10%，列全国26个模具集群式生产基地之首。在他看来，昆山高新区以国际级模具产业基地为依托，发挥昆山制造业集聚优势，通过昆山国际模具城功能性载体的建设和模具产业服务平台的建设，使昆山模具特色产业基地的集聚效应十分突出。
↑江苏昆山，沪士电子有限公司 图据视觉中国
然而，发展至今，昆山电子制造业产量正面临大幅下降的困境。因制造业而兴的昆山，走到了一个重要的发展关口。昆山市统计局发布的《2021年昆山经济运行情况分析》指出，全市经济存在一些突出问题需要引起重点关注，其中工业生产面临多重“掩盖”，主要电子产品产量大幅下降，手机比上年下降20%；数码照相机下降27.3%；平板电脑下降22.8%；光电子器件下降19.3%。
身处市场一线的老徐更能敏锐感受到这次制造业的动荡。他向红星新闻记者回忆，刚来昆山时租的第一间厂房，每平方米月租仅8元；2016年后，厂租开始升得厉害，从每平方米的18元、25元、35元一路攀升到现在的40元。那几年，许多上海淘汰的大规模模具厂也转移到昆山。“现在，土地、人力成本的增加，也让模具城不少厂家被迫迁离昆山。”
同在模具城，老徐认识不少搬离的厂家，有的迁到安徽，有的迁到无锡，更多的迁到了苏北盐城等地。究其原因，老徐解释，“那里房租、人力比昆山便宜。”
昆山的笔记本产业也开始向中西部转移。一位电子行业的业内人士介绍，如今昆山下游代工巨头纷纷外迁和转型，全球前六大代工企业光达、仁宝、纬创、英业达、富士康和和硕目前已全部入驻重庆，其笔记本电脑出口量保持全国第一，占全球份额的40%。
这与我国近年来区域产业链布局不无关系。根据“十四五”规划纲要，我国将优化产业链布局，引导产业链关键环节留在国内，强化中西部和东北地区承接产业转移能力建设。随着区域间产业转移深入推进，重庆、西安、郑州等中西部城市借助产业转移和双创经济，已经成为如今电子信息、智能制造等新兴产业高地。
对于产业转移这一问题，现任昆山市委书记周伟去年十月份受访时表达了他的乐观。他介绍，不久前一家知名光电企业在2013年投资昆山13亿美元的基础上，新近又追加18亿美元的投资，启动项目二期，继续增持昆山。2022年8月，昆山已经提前4个月完成了外资到账的全年目标任务。在周伟看来，“尽管国际形势严峻复杂，但是我们不断赢得了海内外客商对昆山的青睐。”
布局新“昆山之路”
“怕就怕在没准备”
失去了制造业红利的昆山，未来将何去何从？
在横跨苏昆太高速路上，有一段路叫“祖冲之路”，全长14.069公里。沿线高楼林立，各色产业园聚集。昆山本地人介绍，1500年前，科学家祖冲之曾在昆山当过县令，他早于欧洲1000年精确推算出圆周率π。2013年，这条路由苇城路正式更名为祖冲之路。在本地人看来，这也是目前昆山的一条“科创产业线”。
“转移并不可怕，怕就怕在没准备。”一位昆山市政府工作人员向红星新闻记者介绍，在传统产业因成本和环境问题在昆山低速增长时，自主创新、自我创业、自创品牌为重点的“三自”创新战略成为昆山的转型发展之路。
↑昆山市科博馆内，滚动播放着昆山45家上市企业名单
昆山早在2007年就有所动作。那一年，在完成昆山国际模具城、仁宝（昆山）笔记本电脑生产线等的“散转聚”转型实践后，昆山开始实施新一轮被称为“低转高”和“大转强”的转型实践。彼时电子信息产业正如日中天，而昆山先进装备制造产业基地、昆山小核酸产业基地、昆山高新区机器人产业园等新型产业已在悄然布局。
昆山原市委书记杜小刚曾在接受媒体采访时坦言，放眼当下，支撑昆山高速增长的生产要素成本低、地理位置优越、资源环境承载力强等比较优势已大为减弱，传统发展模式走到了尽头，昆山必须要走高质量发展道路。
面对产业转型的压力，2015年，昆山设立专门推进转型升级创新发展领导小组，出台了《昆山市“转型升级创新发展六年行动计划”实施意见(2015-2020年)》。根据这份计划，昆山市将以科技创新为引领，发展先进制造业。
如今昆山的科技创新策源地位于开发区夏驾河沿岸的夏驾河科创走廊。科创走廊一家光电企业负责人向红星新闻记者介绍，夏驾河科创走廊是紧扣光电、半导体产业，建设重点企业的研发总部和技术总部。此外，阳澄湖科学城和花桥国际创新港也是昆山目前的产业科创中心。
昆山市政府相关负责人也透露，目前昆山产业“大而不强”“大而不新”的问题依然存在，产业园区要素承载、资源集聚、亩均产出能力还需进一步增强。“未来，昆山将推动新一代信息技术产业集群由大体量向高质量转变，如新型显示和集成电路，培养一批强芯骨干企业。”
此外，推动高端装备制造产业主体由小而多向大而强转变，瞄准电池、电机、电控等核心领域，提升汽车零部件制造基地发展能级也是昆山未来产业升级转型的新方向。
产业迁出古镇五公里外
探索江南水乡的新可能性
昆山人爱提“左右生风”，昆山市宣传系统负责人将昆山比喻为一把精美的折扇，一面是发达制造业为代表的经济，一面是江南文化、美好生态里的宜居宜业。就在昆山“偷偷”建立中国第一个自费开发区两年后，周庄古镇卖出了第一张门票，售价5毛。
在昆山市总体规划中，昆山向东接轨上海，向西融入苏州，向北联动太仓，向南则协同推进长三角生态绿色一体化发展。昆山南边的锦淀周（锦溪、淀山湖、周庄）三镇也被纳入生态发展示范区，其中周庄地理位置最为偏僻，古镇文化也因此保存得最为完整。
↑有着中国第一水乡之称的周庄，坐落在昆山最南部，与苏州吴江区接壤
郭凡在此经营着三家客栈，他是土生土长的周庄镇人。四十年来，他也见证了昆山最南边这个古镇的变化，“在周庄大桥未建之前，外人进周庄，需要先到摆渡口，登上手划的渡船。小船慢悠悠荡过几千年的苏沪水道急水港，上岸穿过石板路，才算真正进入古镇。”
古镇以水产、粮食、竹木产品交易为主，镇外河湖环绕，镇内河港交错，前街后河，形成“井”字骨架。镇上有座著名的双桥（明代世德桥和永安桥），据北方网报道，1984年旅美画家陈逸飞以此景作《故乡的回忆》，后为美国巨商购得，在访华时赠与邓小平，隐喻开拓中美友好。次年联合国以此画为首日封图案，轰动一时。
郭凡注意到，上世纪九十年代被划为景区后，周庄逐渐饭店客栈林立，游客也在2017年前后达到巅峰。在昆山市政府统计的2021年度昆山市平均工资中，一、二、三产平均工资分别为5.46万元、9.63万元、13.57万元，三产已经成为拉动平均工资的主要产业。
“印象中，十年前上海世博会时，包括我在内全镇的民宿只有三四家。如今，景区内外加起来已经超过四百家。”郭凡透露，三年的疫情冲击和众多竞争者入局，也让这里的旅游业面临巨大的挑战。调整经营结构，探索新的方向，也成为郭凡客栈目前的生存之路。
当地不少渔民也观察到，随着近年来政府的统一规划，他们不仅分到了乘载游客的万船娘游船，古镇周围五公里内的产业也被全部迁出到急水港以北。在这里，以制造业强县立足的昆山多了江南水乡的另一重县域经济形态可能性。
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昆山房产中介
记者 | 王婷婷
编辑 | 彭飞
在上海地铁11号线连接昆山的终点站花桥站外，几个身穿白衬衫、黑色西装裤的年轻人看到有乘客进出时，便会向前两步，微笑问道，“花桥，考虑买房吗？”
8月中下旬，在昆山放松对外地人的购房限制后，当地的房产销售人员在近40度高温下忙碌起来。
作为连续16年稳居全国百强县市首位的城市，昆山因紧邻上海嘉定区以及有地铁连通，这些年承接了不少来自上海的外溢购房需求，平均房价也从8000元/平米涨到2.4万元/平米以上。
但在房地产行业整体期，昆山楼市从去年下半年开始也表现低迷。
如今，昆山正试图激活沉寂已久的楼市。8月18日，昆山取消了外地户籍购房的社保要求，即近期销售人员口中的“凭身份证就能买房”。
近日，界面新闻实地走访昆山楼市发现，新政后新房市场确有回暖，但各区域分化、项目冷热不均现象明显。从区域来看，以花桥开发区、城东开发区板块升温最明显；具体到项目，适合刚需购房者的小户型去化最快。
“睡城”花桥被激活
昆山在限购放开的当天，商品住宅成交套数刚破100套，但次日成交套数就达到1041套，增长十倍。
这一销售成绩，鼓舞着这个城市的每一位房产销售人士，尤其是在有着“上海后花园”之称的花桥。
虽然在昆山本地市民眼中，花桥房价居高不下的原因仅仅是离上海太近，各方面配套都跟不上，并不建议购买，“那边很多二手房都在抛售，都没人接手，妥妥的睡城。”
但绝大部分房产中介人员近期都处于兴奋状态。白天，他们在平台秒回客户咨询信息，并且负责接送客户看房，晚上则要安排后续的签约和看房计划，而且花桥目前在售的新房项目并不多。
8月20日，昆山限购放开的第一个周六，界面新闻探访花桥多个售楼中心，以象屿都城嘉园最为热闹，不到下午3点，项目来访人数已经超过200组，样板间也是人来人往。
该项目主推67-104平方米的刚需小户型，均价约为2.3万元/平米 ，总价约147-260万元，毛坯交付，预计2024年3月交房。以销售人员推荐的一套位于11楼的83平方米2居室为例，首付57.47万元，贷款131万元。按30年计算，每月月供为6444元。
在月供还未计算出来时，销售人员翻看微信群消息后告诉界面新闻，该套房源一分钟前已被成交出去，话音刚落便是砸金蛋的声响。
体现该项目高热度的还有几个细节，比如现场已无空余桌椅，销售人员的嗓子逐渐沙哑，以及金蛋被砸后不再有祝贺声、鼓掌声。
“今天大半天时间已卖出去近30套。”据销售人员介绍，花桥市场在一夜之间被激活，无论是咨询客户还是带看，甚至项目来访，都是成倍增加，且90%以上的客户都是来自上海。
象屿都城嘉园之所以更受欢迎，主要还是因为占据价格优势。
与都城嘉园相比，花桥板块另一新房项目香逸铂悦，单价更高，去化更慢，离地铁也更远。以一套位于13层的89平方米二居室为例，单价25301元/平米，总价226.4万元，每月月供需7800元。
不过，该项目目力可见的优势是今年年底即可交付，以及周边的教育资源，有苏州外国语学校、华东康桥国际学校，也有集善幼儿园以及嘉善小中学。
但很明显，对于绝大多数只是将花桥作为自己“上海第一站”的购房者来说，性价比才是首要考虑因素。或许正是这个原因，香逸铂悦自去年12月份开盘，项目去化缓慢，此次放开限购后回温也不及都城嘉园。
象屿联合保利操盘的明月璟辰苑则是个例外。同样是单价超过2.5万元，依然迎来不错的销售。界面新闻了解到，该项目以88-118平方米的3-4房户型为主，精装交付，计划2024年10月交付。
象屿地产的一位销售主管告诉界面新闻，截至下午5点，8月20日已成交了25套。“我们这个项目属于小型社区，只有1300多户，现在房源所剩不多，这一期推出的410套只有几十套了。”
一边竭尽全力销售，另一边释放涨价风声。上述销售主管表示，表面看单价确实不低，但是抛出掉装修费，以及可以破格赠送一个价值10万元的车位，折算下来该房源单价22400元，“到下一期开盘，已经确定这个项目会涨到2.8万/平米左右。”
“花桥还是可以，昆山楼市很大一部分是靠花桥来支撑的。”现场一名购房者感叹道。
十年城西，十年城东
在昆山还有种说法是，前十年看城西，后十年看城东。
“城西房价从2013年的8000-9000元涨到现在5万元/平方米，而现在已无地可拍，再往前只能走乡镇方向，到天花板了，接下来是属于城东开发区的时代。”负责昆山城东区域的中介人员刘文说道。
界面新闻实地走访了解到，城西区域内因新房供应长期稀缺，每有新盘推出便能实现售罄，无法满足昆山人“居住向西”的置业需求。
比如今年唯一新盘合颂兰亭花园项目，入市以来4次加推都卖完，销售金额超30亿元。
城中区域亦是如此。位于该板块的鹿鸣锦苑（鹿鸣府）项目由中建七局旗下子公司开发，销售均价32500元/平方米。中介人士表示，鹿鸣锦苑项目看房不仅要100万验资，还需要“茶水费”。
8月19日，该项目推出270套房源，开盘便售罄，实现销售金额超13亿元。
城东则有三个新房项目在售，保利正荣棠悦花园、中建春景雅苑和东望璟园。19日下午，棠悦花园项目售楼处开始热闹起来，但看房者停留时间普遍较短。现场一位销售人员告诉界面新闻，该项目小户型（100平方以内）刚需房源已售完，仅剩下几套户型较差的房源。
据其介绍，棠悦花园目前销售单价为22600元/平方米，2024年精装交付。项目500米处有首创奥特莱斯，附近还有即将投入运营的东部医疗中心，步行约5分钟可到达开发区体育公园，因此自开盘就热度未减。
城东区域热度最高的属中建春景雅苑项目，新政次日就成交了20余套。项目定位改善群体，户型以143-168平方米为主，销售单价22000元/平方米。
虽然地理位置优势不明显，但项目性价比较高，靠近中环，自持约2.9万方商业体，两公里内有世茂广场、首创奥特莱斯以及在建的S1号线金融街站。
该项目在今年2月首开，半年时间内备案323套，前4个月消化掉180套，自7月中旬开始楼市热度渐恢复，近一个月时间去化150套左右。
随着购房热情增涨，项目首付要求也由前期的两个月结清变为现在的七日内缴齐。
而作为城东唯一一个现房项目（毛坯交付），建滔菁庭冷清得多。该项目只有两栋在售，从去年底开盘至今，去化接近50%。中介人员给出的解释是“疫情影响”，但根本原因其实是这里已位于陆家板块，距离城东市中心车程至少需20分钟。
毫无疑问，在昆山的楼市逻辑里，项目地理位置仍是决定去化的主要因素。
昆山楼市承压
昆山的城东板块也承接着越来越多的上海外溢需求。
多名负责城东区域的中介人员告诉界面新闻，近期咨询、带看的客户基本都是从上海而来，尤其是有了苏州S1号线（在建）、占地950亩的体育公园、永旺梦乐城以及东部医疗中心等加持，城东板块楼市的投资属性渐强。
从事房产销售超过7年，从昆山到嘉兴，再由嘉兴返回昆山，刘文如今十分看好城东楼市。“现在24000元的均价，未来接近4万是轻而易举的，你看城东现在有些二手房项目已经是4万元的水平了。”19日下午，他这样对一位带看客户说道。
昆山本地一名本地购房者持同样的态度，今年年初就已将自己一套位于城北的房子挂出去，想在城东开发区买套新房。据他所说，身边不少朋友都选择在城东置换了新房，项目如首创悦都、绿地21新城等。
昆山楼市重心东移的说法似乎可站住脚，但城东却很难成为下一个花桥。
作为众多环沪小镇之一，花桥凭借与上海地铁11号线连接实现逆势成长，房价从2014年的均价8500元/平方米涨至2016年的2.5万元/平方米。
直到2016年10月，昆山宣布实行限购，外地人限购一套，且需要1年社保或个税证明。紧随其后的是更严厉的“限贷”，花桥房价因此一度回调到1.7万元/平米。
直到2019年3月份，苏州地铁S1号线花桥段开工，令积压已久的购房需求得到释放，包括花桥在内的昆山楼市在瞬间被唤醒。
此后随着2020年后上海楼市调控趋严，部分购房需求外溢至花桥，其新房市场才重回“2”字时代，并在去年上半年迎来普涨。
也正是由于上海客户居多，花桥新城板块如今的入住率仅在50%左右，且很多二手房在抛售。此次限购放开后，花桥市场虽有回暖却未过热，意味着昆山楼市已进入到相对理性状态，不再具备“炒房”的土壤。
此外，当前昆山楼市存在一定比例的“内循环”。“我自己都把手上房子挂出去了，原来买的利率6.28%，月供太高，卖掉再用现在的4.25%去买，怎么都是划算的。”中介人员李朋表示，今年持这种想法的客户很多。
8月22日，央行宣布5年期LPR再下调，首套房贷利率最低可至4.1%，购房成本进一步降低。
同策研究院研究总监宋红卫分析，当前房地产市场低迷，环沪城市昆山也呈现下滑趋势，成交缩量，地方财政压力上升，取消首套房限购目的就是刺激楼市回暖，稳定楼市。
据克尔瑞统计，今年前7个月，昆山市商品房住宅供应面积为14.95万平方米，同比减少65%；成交面积为23.02万平方米，同比减少44%。
从房企销售情况来看，前7个月，昆山市场排名前5的房企金地商置、中骏、碧桂园、招商蛇口和万科，成交金额分别为35.2亿、27.4亿、21.74亿、19.06亿和17.95亿。这表明昆山对全国性房企而言，已是一个极为重要的市场。
单看7月，据中指研究院监测数据显示，昆山商品住宅成交面积为22.81万平方米，环比下降16.03%，同比下降42.33%；商品住宅成交1920套，环比下降19.29%，同比降幅为48.04%。
克尔瑞分析称，一直以来，昆山市场刚需属性和投资属性突出，新政放宽限购对于区域市场会有很大促进作用。
而更关键的是，昆山楼市对于苏州的重要性。数据显示，2022年上半年苏州市区共计成交37779套商品住宅，昆山市成交了11253套，接近苏州市区三分之一的成交量。
眼下，最强县级市昆山正迎来今年以来最好的楼市光景，但能否持续，还要看政策落地的后续效力。
（文中李朋、刘文为化名）
昆山房产过户中心地址
早在2023年4月，上海曹先生花了近200万，在苏州昆山市周庄镇星悦江南里小区买了一套商品房，开发商为昆山中锐置业有限公司。曹先生定居在国外，在周庄买房是为了给父母养老居住。当时就将上海的房子卖掉，全款买了星悦江南里小区的房子。
根据合同约定，2023年11月30日前就应当交房。虽然对于期房有些担忧，但售楼处一再向曹先生表示，不会延期。但到了约定的时间，开发商却迟迟没有交房，而更让人匪夷所思的是，开发商甚至搬出了一套霸王条款，想卖车位。
受到延期交房的影响，曹先生的父母只能在外租房居住。对于延迟交付，开发商给出的解释是：疫情的原因影响工期。并且在快到购房合同上规定的交房时间前，才给业主发了一份顺延交房告知。
昆山市周庄镇星悦江南里小区业主 曹先生
国家卫健委宣布疫情结束是2022年12月，我跟开发商签订购房合同的是2023年的4月。如果有问题的话 ，就不应该答应11月30日交房，如果我不接受就不会买了。
可事已至此，曹先生和其他业主只能继续等待，直到2024年5月，大家才收到开发商的交房通知。根据购房合同上逾期交房的违约责任规定：自本合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
那么，开发商能否按照约定进行赔偿呢？
昆山市周庄镇星悦江南里小区业主 曹先生
违约时间是160多天，违约金一共65000元左右。但开发商给我算64天违约，违约金两万多。违约金里5000元抵物业费，剩下的给抵用券，用来买车位，抵用券还有有效期。
对于这样的方案，业主们都表示不接受。在售楼处的资料公示区，开发商的承诺书上写明：兹有昆山中锐置业有限公司开发建设的星悦江南里星项目，我公司承诺，在销售房屋时不捆绑车位，交付在推出车位租赁方案时，根据业主诉求，可长租，可短租，特此承诺。
然而，在给业主延期交房赔偿的协议书里，却明确写着一部分的延期交房违约金作为车位款抵用券，业主在购买车位使用权时，可按照抵用券的价格等额抵扣，抵用券不找零、不折现，有效期以券面记载为准，业主应在有效期内使用，过期未用视为放弃权利，开发商无需给予任何补偿。
但在曹先生等业主看来，这样的做法无异于强买强卖。
近期，零距离记者陪同曹先生等人前往星悦江南里小区售楼处，在等待了一个多小时后，依然没能见到相关负责人。售楼处工作人员则称负责人在开会，没法来。
对此，江苏永衡律师事务所律师吴国皓表示，开发商应该从购房合同约定的交房时间开始，承担违约责任。
江苏永衡律师事务所律师 吴国皓
新冠疫情在曹先生买房之前已经结束，应该对开发商的交房时间没有影响。即便有影响，开发商应当在与消费者签合同的时候明确告知。但在合同中也没有标明是否受到疫情影响，交房是否需要延期。
开发商针对违约金支付方式的补充协议中，限定要以物业费冲抵违约金，还有用购买车位的车位费来冲抵违约金，我认为这样的条款涉嫌霸王条款，消费者是可以拒绝的，也可以明确要求，让开发商按照双方的购房协议约定，支付等额现金来作为承担违约责任。
零距离记者随后将情况反映给了周庄镇建设管理办公室。工作人员表示，已经陆续接到不少业主的投诉，相关工作人员业多次找到开发商进行调解。
昆山市周庄镇建设管理办公室工作人员
对方说业主如果接受不了，建议走司法途径。我们当时也说要按合同来，对方都不同意。
按照工作人员的说法，虽然大家也认为开发商的做法欠妥，但对方已经拒绝调解。该工作人员承诺，会将这一情况继续向昆山市住建和城乡建设局反映处理。
来源：南京零距离
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