作者｜张茂荣
房地产争议解决专家、信荣律师团队/粤湾律师联盟首席律师
主攻：重大疑难房地产案件、小产权房（含历史违建、绿本房）纠纷、涉房家事、大宗交易、民行/民刑交叉等
这是少有因开发商欺诈售房，房屋存在严重质量问题，无法实现正常居住目的，判决开发商退房的案例！面对强势的开发商，信荣团队代理购房者历经磨难，不屈不挠，竭尽全力，不辱使命，为客户实现了应有的法律正义，为自己铸造了又一个案例经典。
涉案两套联排别墅为样板房，位于深圳市龙华区观澜街道懿花园，系和记黄埔地产（深圳）有限公司（简称和黄深圳）开发。2018年7月6日、18日，邓某、王某与和黄深圳签署《深圳市房地产买卖合同》，成交价分别为1250万和1590万；2018年8月22日、11月9日、两套别墅过户到邓某、王某名下；2018年11月底，邓某、王某发现两套别墅存在白蚁，督促和黄深圳检测处理，和黄深圳迟迟未能处理，无奈委托律师致函督促；2018年12月23日，和黄深圳做开拆检测消杀处理，因施工导致别墅无法居住，邓某夫妇被迫先后住酒店、租房居住，王某被迫回老家暂住，回深后租房住；2019年1月1日，和黄深圳委托第三方出具两套别墅检测报告《白蚁防治方案》显示：别墅多处存在大蚁巢，蚁龄超过3~4年以上，多处发现蚁路蚁屎，并伴有大量活蚁，开拆现场白蚁泛滥，恐怖至极，令人毛骨悚然！
开拆过程中，邓某、王某从施工人员处得知两套别墅售房之前就曾发现大量白蚁找其消杀维修过，并出示了当时拍摄的现场视频、照片、与和黄深圳工程负责人的聊天记录，和黄深圳工程部负责人指示施工人员做掩盖处理；此次白蚁消杀拆装施工单位负责人告知邓某和黄深圳费用预算过低，“拆的越多，亏得越多，所以不想多拆，不想再多的更改，都是其自己掏钱！”2019年6月12日，和黄深圳消杀施工完毕，要求邓某、王某重新验收，因仍然存在大量质量问题，邓某、王某拒绝接收；涉案房屋除严重蚁患，还存在电闸持续跳闸须重新挖墙布线、排污管道、下水道被水泥凝固堵死，恶臭难闻，排水系统障碍、房屋漏水等诸多严重质量问题；因和黄深圳迟迟不能解决问题，态度强势，邓某、王某先后向住建局、消委会投诉，最终投诉无果，和黄深圳不接受消委会调解；
2019年9月18日，邓某、王某全权委托笔者向深圳市龙华区人民法院起诉，以和黄深圳欺诈售房、房屋存在严重质量问题历经近一年、多次维修，仍无法满足正常居住使用目的为由，要求和黄深圳解除合同、支付违约金、赔偿损失；直至一审诉前，邓某别墅仍呈施工场地状态，布满建筑垃圾；起诉后，邓某、王某仍发现别墅内有白蚁在飞；
2019年10月31日，施工人员得知邓某以其提供的微信视频照片、与和黄深圳工程部负责人聊天记录作为证据起诉和黄深圳，威胁邓某不能声张，邓某报警，派出所介入调查；邓某住酒店、租房期间，妻子检测出乳腺癌、甲状腺癌，往返于酒店、租住房屋、医院，同时还要与和黄深圳交涉白蚁消杀、房屋维修，起诉维权......身心受到极大伤害！愤慨及恻隐之心使然，笔者撰文《和黄深圳卖别墅：白蚁成灾，吃空家具，密密麻麻，场面瘆人！》、《和黄别墅：“白蚁+劣质”，反复拆装，千万别墅买主被迫带病住酒店、吃快餐！》揭示事实真相，并代发《我们的血泪史—深圳和记黄埔地产是如何坑害我们的！》在本公众号（后两篇因下段所述和黄深圳投诉后表示删文即可撤回投诉而删除，谁知至今也没撤回投诉）；2019年12月19日，和黄深圳向深圳市律师协会投诉笔者歪曲事实，用舆论干扰司法公正，文章对其公司造成不良影响，并上纲上线控指信荣律师团队“一贯偏向使用操纵舆论的手段影响判决，有悖社会主义法治”，深圳律协立案并因诉讼中止调查。（笔者预测本文发表后，和黄深圳还会投诉，随之去吧，只是如实记录案情经过，是否构成违规，相信律协会自有明鉴）
一审法院：构成欺诈，没有严重质量问题，无法实现安居目的，邓某、王某有权解除合同关于本案争议的焦点之一：被告是否存在欺诈。本院认为，原告提供的微信聊天记录、视频光盘及白蚁防治方案等证据，能够形成证据链，可以相互印证，足以证实被告明知涉案房屋存在白蚁的情形，但其未如实告知原告，构成欺诈，被告存在缔约过失。关于本案争议焦点二：案涉房屋是否存在质量问题。本院认为，案涉房屋部分下水管道、排污管存在堵塞的现象，存在定的瑕疵，但可通过维修等予以解决，不能据此视为房屋有严重质量问题。原告未提供证据案涉房屋具有经两次以上维修仍不能满足正常使用的情形或房屋主体结构工程存在质量问题，故对原告主张案涉房屋存在严重质量问题的意见本院不予采信。购买房屋是普通民众的重大事项，白蚁对木质家具破坏力巨大，难以根除，房屋是否存在白蚁足以对购房者的购房意愿及订立合同产生重大影响。被告隐瞒案涉房屋存在白蚁的情形，存在缔约过失；且案涉房屋存在白蚁老巢，且蚁龄在3-4年以上，至今未除，严重影响正常居住使用，无法实现原告“安居”的合同目的。综上，原告要求解除与被告签订的案涉《房地产买卖合同》的诉请于法有据，本院予以支持。主合同已解除，由此衍生的其他从合同当然一并解除。1、解除邓某、王某与和黄深圳签署的《深圳市房地产买卖合同》及由此衍生的其他相关协议；2、被告和黄深圳承担涉案房屋重新过户至被告名下的全部交易税费；4、被告和黄深圳支付邓某购房款1250万及一审起诉之日止利息737239.58元，支付王某购房款1590万及一审起诉之日止利息854460.42元；5、被告和黄深圳分别支付邓某、王某契税、印花税、登记费损失375085元、238585元；6、被告和黄深圳承担邓某、王某搬离案涉房屋后的物业管理费；
二审法院：构成欺诈，且有严重质量问题，严重影响正常居住使用，邓某、王某有权解除合同关于和记黄埔是否存在隐瞒涉案房产存在白蚁的事实及邓某、王某是否有权解除合同。根据邓某、王某提供的视频证据，可以认定和记黄埔在 2016 年已经知道涉案房产有白蚁问题并且做过消杀，在2018年5月又发现涉案房产有白蚁问题，但并未做消杀仅指示装修人员做遮盖处理。邓某、王某与和记黄埔就涉案房屋签订房地产买卖合同的时间分别是2018年7月6日、18日。和记黄埔在签订合同前即已经知晓涉案房产存在蚁患且没有进行彻底消杀处理，在订立合同时并未将情况披露给邓某、王某系故意隐瞒房产的真实状况。和记黄埔称 2019 年8月开始邓某、王某已入住及使用涉案房产，并称房屋管道堵塞及电闸问题可以通过维修解决。但和记黄埔未能提供证据证明邓某、王某已经就涉案房产的消杀维修工作进行验收后同意接收并实际入住。邓某一审提交的涉案房产2019年11月房产的照片和2020年5月的现场视频显示在一审立案后，房产还有白蚁存在并且装修整改未全部完成，涉案房产不具备正常居住条件。结合涉案房产在已经做过消杀后在 2018年又存在蚁患和其他质量问题的事实，及王某至今在外租房居住的事实，一审认定涉案房产已不适合居住，邓某、王某无法实现安居的合同目的，有事实基础。涉案合同属于无法实现合同目的需要解除的情形。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，邓某、王某有权解除合同并请求赔偿损失。和记黄埔二审期间申请现场勘验和鉴定，本院认为现有证据已经足以认定涉案房产无法实现正常居住目的的事实，故对其申请不予准许。关于购房款占用期间的利息。一审计算有误，应以本金 1250万元、1590万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自 2018年7月9日起计算至 2019年8月19日止;按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自 2019年 8月20日起计算至全部款项清偿之日止。1、维持一审判决解除合同、和黄深圳承担重新过户税费、支付邓某、王某购房税费、承担邓某、王某搬离后物业管理费判项；2、变更一审判决利息判项为：和黄深圳应自本判决生效之日起十日内支付邓某、王某购房款各1250万、1590万元及利息（应以本金 1250万元、1590万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，自 2018年7月9日起计算至 2019年8月19日止;按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自 2019年 8月20日起计算至全部款项清偿之日止）。——经核算两案利息已超过300万！
经查中国裁判文书网，发现和黄深圳有多起深圳懿花园涉诉案件，如（2018）粤03民终1460号案《和记黄埔地产（深圳）有限公司、江国朝房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》、（2016）粤0306民初25097号案《冯云川与和记黄埔地产（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》等，问题集中在质量问题、逾期交房、逾期办证等方面。信荣说：恶意欺诈+质量低劣，导致合同目的不能实现，购房者有权解除合同。1、关于是否存在恶意欺诈，和黄深圳一直予以否认，所幸白蚁消杀施工人员向邓某、王某出示了售房前和黄深圳指派其消杀处理的微信视频、照片、聊天记录，并被邓某翻拍录制作为核心证据递交法院，在此提示处于纠纷中的当事人要提高证据固定的意识；2、虽然一二审法院均判决解除合同，但判决依据略有不同：一审判决认定和黄深圳欺诈但房屋不存在严重质量问题，以白蚁至今未除，严重影响正常居住使用，无法实现原告“安居”的合同目的为由判决；二审判决认定和黄深圳不但欺诈，而且房屋质量低劣，以房屋质量问题严重影响正常居住使用为由判决解除合同；3、并不是所有房屋质量问题购房者都有权解除合同。房屋质量问题一般分为三个情形∶主体结构质量不合格、可以保修的一般质量问题（经修复后不影响正常居住使用）和介于该两者之间的严重影响正常居住使用的质量问题，可以保修的一般质量问题购房者不能拒绝收房，更不能解除合同；4、就欺诈可否解除合同的问题，诉前笔者曾详细研究并撰文《实务｜欺诈，可否“解除合同”，追究欺诈方“违约责任”？》，本案结果证明该文观点是正确的，即：欺诈合同属于可撤销合同，但因欺诈构成违约，并导致合同目的不能实现时，发生撤销权和解除权竞合，受欺诈方有权选择撤销合同追究欺诈方缔约过失责任，也有权选择解除合同，追究欺诈方违约责任；5、与开发商打一手房欺诈、质量退房历来艰难，胜诉率极低，本案因证据资料散乱，仅梳理案情、与委托人沟通已经耗费了笔者大量时间精力，看到邓某爱人癌症遭遇，出于对其怜悯、对和黄深圳的愤慨，笔者既要准备诉讼文案，还要替客户修改陈情书《我们的购房血泪史——深圳和记黄埔是如何坑害我们的？！原告邓某——一个硬汉子的无助与无奈》、《以朝圣心态，迎接公正判决的来临；以正义之剑，惩罚世间奸商——和黄深圳！——我被深圳和记黄埔欺骗购房的悲惨经历！》，每每加班到夜里一两点，可谓呕心沥血，自认为是一位有职业道德有情有义的好律师，没想到二审判决胜诉后，律师费又发生了争议，而此时此时，市律协对和黄深圳针对笔者的投诉还在查处中，我的助理因此投诉迟延办理实习证三个月，我本人也因此不能转所实现新的执业规划——一声叹息，知与谁同？只缘自己代理案件过于感性，入戏太深！
