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徐州市房地产市场在政策调控与市场供需的双重作用下，呈现出县域与市区的显著分化：丰县房价连续12个月下跌，而市区地价及高端项目价格逆势攀升。这种“冰火两重天”现象的背后，是经济结构、政策导向与资源分配的综合作用结果。以下从市场表现、驱动因素及未来趋势三方面展开分析：
一、市场表现：县域与市区的极端分化
1. 丰县房价持续下行
价格走势：2024年12月至2025年4月，丰县新房均价从6,283元/㎡降至5,983元/㎡，跌幅达4.8%，部分楼盘（如明发·星悦城）价格跌至4,500元/㎡，甚至出现“零成交”现象。二手房市场同样疲软，2025年4月挂牌均价环比下降3.45%，售租比高达44，反映投资属性弱化。
供需结构：丰县住宅供给以中小户型为主（如御水帝景城82-87㎡两居），但需求端受限于人口外流和本地刚需有限，库存去化周期延长。2025年关注度TOP5楼盘中，仅金地首府（5,000元/㎡）和盛世阳光华庭（5,600元/㎡）价格低于县域平均水平。
2. 市区地价与豪宅价格飙升
地价攀升：徐州市区土地供应趋紧，2024年第二批集中供地中多宗地块由国企兜底，云龙区核心地块楼面价突破万元，稀缺性推高预期。
豪宅市场火热：云龙湖片区高端项目（如海尔·滟澜公馆）挂牌单价超20,000元/㎡，2024年市区二手房成交榜首项目单价达12,000元/㎡，同比涨幅达15%。
二、驱动因素：政策与资源分配的“剪刀差”
1. 政策调控的差异化效应
需求端刺激：市区受益于“卖旧换新”补贴（新购140㎡以上补贴1.2%）、公积金贷款额度提升等政策，2024年带动住房消费超20亿元；而丰县因购买力不足，政策效果有限。
供给端优化：市区严控增量、优化存量，推动“好房子”建设（如绿色智能住宅），而县域土地成本低但开发利润空间受限，房企更倾向布局市区高溢价项目。
2. 经济与人口结构失衡
市区虹吸效应：作为淮海经济区中心城市，市区（云龙区、泉山区）依托产业集聚（如高新技术、服务业），吸引外来人口流入，支撑高端需求；丰县以农业和传统制造业为主，青壮年人口持续外流，本地购房需求以低总价刚需为主。
资源分配差异：市区集中优质学区（如星光小学）、商业综合体（如苏宁广场）及交通枢纽，而丰县虽有栖凤公园、吾悦广场等局部配套，但缺乏核心竞争力，难以形成房价溢价。
3. 市场预期与投资逻辑分化
市区抗跌性：2021-2024年市区房价跌幅仅10%-15%，且预计3-5年可回升至历史高点；丰县部分项目跌幅超20%，市场预期修复需10年以上。
金融支持倾斜：市区房企可通过银行保函置换监管资金、优化土地增值税清算规则降低成本，而县域房企资金链压力大，部分项目被迫降价促销。
三、未来趋势：分化加剧与结构性机会
1. 市区高端化与县域刚需化并存
市区核心地块将继续吸引品牌房企（如保利、万科），推动产品高端化（低密度、智能化），预计未来3年豪宅价格或突破25,000元/㎡。
丰县短期内仍以“低价走量”为主，城南板块因配套完善（如吾悦广场）或成局部热点，但整体需依赖城镇化深化（如棚改货币化安置）才能激活需求。
2. 政策风险与市场调整压力
- 县域房企面临去化周期延长、利润压缩的双重压力，部分中小开发商或退出市场；市区则因限价放松（如毛坯限价取消），价格弹性空间更大。
若未来政策转向收紧（如重启限购），市区成交量或受冲击，但核心资产保值属性仍强；县域市场对政策敏感度低，波动性较小。
总结
徐州房地产市场的“冰火两重天”，本质是城市化进程中资源集聚与产业升级的必然结果。市区凭借政策红利、经济活力与稀缺资源，形成“抗跌+增值”闭环；而县域受限于内生动力不足，需通过产业转型（如新能源、农产品深加工）与公共服务均等化缩小差距。对投资者而言，市区核心资产仍是配置首选，而县域市场更适合长期持有或刚需自住。
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10月12日，澎湃新闻从官方微信公众号“丰县发布”获悉，江苏省徐州市丰县近日发布购房新政，新政在落实降低首付、降低贷款利率，增加贷款额度的同时，制定商品房交易环节补贴政策。
按照新政，2022年10月1日至2023年2月28日期间购买丰县城区新建商品住房的，由县财政给予买受人购房补贴，补贴标准为：购买现售商品住房的按缴纳契税的50%享受购房补贴，购买预售商品住房的按缴纳契税的100%享受购房补贴。
同时，金融机构加大个人住房按揭贷款投放，根据国家金融政策适时调整，积极开展“公积金+商业银行”组合贷款业务，有效降低个人住房消费负担；鼓励金融机构对首次购房及二套住房降低首付比例至20%。
在人才引进优惠政策方面，新政提到，人才引进优惠政策按照《丰县“凤城英才计划”实施办法》 (丰委发〔2021〕16号)执行。对符合条件的全日制普通高校本科生、硕士研究生、博士生分别给予最高10万元、20万元、30万元的购房补贴。
进城入镇补助标准上，新政提出，积极推进实施农户进城入镇，按照《丰县农村住房条件改善专项行动工作方案》具体实施。搬迁农户退出农村宅基地并进城购买商品住房的，按照500元/平方米标准补助，每户最高补助面积为120平方米。
按照新规，购房人持商品住房购买合同及交款证明可以办理适龄子女入学，按划定的学区入学。此外，对受疫情影响的存续个人住房贷款，可以采取延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划。
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刘恒莲，男，1979年3月生，丰县地方金融监督管理局原党组书记、局长。今年4月，刘恒莲因涉嫌严重违纪违法接受纪律审查和监察调查；5月被开除党籍、开除公职，涉嫌犯罪问题移送司法机关依法审查起诉。
作为单位“一把手”，刘恒莲本应把才干用在正道，全心全意为人民服务。然而，他却放纵贪欲，最终在买房敛财上“栽跟头”，人生以悲剧收场。
刘恒莲年轻时，因家境贫寒无力购置婚房，婚期一再拖延，最后东拼西凑才买了一套婚房，使他对金钱、房产产生强烈欲望。手握权力之后，刘恒莲一步步放任自己，短短几年内买卖房产10余套，但实际上他并没有足够的“财力”，于是他将目光放在他身边的商人身上。
2017年，刘恒莲任丰县开发区财政局局长。开发区工程量大，刘恒莲掌握着资金“命脉”，成为企业老板们争相结交的对象。2018年，刘恒莲想在徐州市中心买一套学区房，还差20万就能全款交付，缺钱的他在心里打起了“小算盘”。当时开发区正在搞建设，很多小厂房被列入了拆迁计划，丰县某食品厂老板刘某的厂房就在拆迁之列。于是刘恒莲在拆迁工程审计、资金拨付等方面给予刘某极大的方便，而这些方便不是白给的，刘恒莲随即向刘某透露自己买房还差20万元，刘某果然心领神会地送上这笔钱。
“起初在市里买房子就是为了给孩子上学用的，但后来看的楼盘越来越多，各有各的好，想要的就更多了……”刘恒莲表示。欲望的闸门一旦打开，贪欲便会像洪水一样一泻千里，不可收拾。
拿下学区房后不到一年，刘恒莲又看中徐州市新城区的楼盘。“朋友推荐过去看看，我一看就很满意，地理位置优越，优质学区、品牌物业、户型通透，每一项我都很满意……”谈起这套新房，刘恒莲还有些念念不忘，像个房产中介一样给谈话人员介绍起了这套房。
令刘恒莲赞不绝口的这套房子，价格也非常昂贵，但巨额房款让他有些“头疼”，他再次把手伸向了身边的老板。此时，刘恒莲已经任丰县地方金融监督管理局党组书记、局长，兼任丰县城市投资发展有限公司董事长，手里掌握着大量的资金和工程项目，身边的商人也不在少数，承建商赵某和张某就在此列。
为了承接丰县城投公司的工程，赵某和张某曾向刘恒莲许诺，如果他能帮忙搞定，“好处”绝不会少。面对商人的“围猎”，刘恒莲迫不及待地上套了，却不知自己已经被房产“套牢”。经查，刘恒莲涉嫌受贿的钱款中70%用于购买房产。
放任自己对房产的狂热追求是他走上贪腐道路的最大原因。
“我的每一步成长都饱含组织对我的厚爱和关怀，我理应为党和国家多做贡献。但我迷失了方向，走错了道路，犯下了一桩桩违纪违法的罪行，真的太后悔了！”回望人生，刘恒莲掩面而泣。悔恨终究还是晚了，等待他的，将是漫漫的铁窗生涯。
（江苏省纪委监委网站、丰县纪委监委）
来源： 清廉江苏
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12月7日下午，新兴土拍市场风云再起，备受关注的越王湖公园北侧地块（云新出挂〔2021〕024号）土拍成交，最终祥利置业以25554万元成功摘得该地块。这也是继翔顺以2.1亿拿下城北二环北路南侧地块后的又一大宗地块土拍成交。
土拍成交公告。
基本情况和规划指标要求
据了解，本次成交的地块宗地面积达 68143.13平方米（约102亩），位于新兴县新城镇越王湖公园北侧，土地用途为商业、住宅用地（商业用地占比不超过30%），出让年限为商业用地40年、住宅用地70年，容积率不大于2.5，建筑密度不大于30%（其中住宅建筑密度不大于22%），绿地率不少于35%。
宗地开发建设要求
（一）受让方取得土地使用权之日起1年内动工，开工后3年内竣工投产。
（二）车位住户比按1:1配建,商业车位按每100平方米商业建筑面积配建1个,商业车位配建充电桩比例不低于10%,所有住宅车位需具备充电设施安装条件。
（三）按《新兴县人民政府办公室关于印发新兴县加强住宅区配套中小学校和幼儿园建设管理工作的实施办法的通知》（新府办〔2019〕23号）有关规定配建教育设施，按《广东省养老服务条例》有关规定配建养老设施。
（四）按《城市居住区规划设计标准》配建物业管理与服务用房,儿童、老人活动场地和生活垃圾收集点等配套设施。
（五）按要求配套泄洪渠改线工程,具体路径见新规设〔2021〕051号,泄洪渠详细设计方案交新兴县自然资源局审核。
（六）按要求配建场地东侧沙州北路北段工程,配建道路北端接二环路机动车道,南端接在建市政道路(长度约432.4米,实际长度以施工时南北两端接位置确定为准)。
（七）不需要配建公共租赁住房。
周边配套分析
◆生活配套方面，该地段位于新兴县城城北新州大道侧，拥有较为成熟便利的生活、商圈配套，周边有越王湖公园、筠城国际广场、新城镇卫生院、新兴汽车站、新兴县行政服务中心等。
◆教育配套方面，该地段毗邻新城镇洞口小学，同时离正在建设中的翔顺敏行小学距离不远。
◆交通方面，该地块处于县城入口，紧邻新州大道，交通便利，可快速直达县城城区与高速出入口。
总体看来，该宗地位于住宅遍布的城北板块，又紧邻越王湖公园，风景宜人。祥利作为新兴县本土大型房地产开发企业，曾先后开发了祥利花园、祥利明珠新城一、二、三区、祥利广场等楼盘项目，此次再次重金拿下该大宗地块，前景值得期待。
11月网签近400套，新兴楼市持续回暖
今年以来，受政策、疫情等多方面影响，新兴楼市整体较为低迷。据云浮市住建局数据显示，1-10月，新兴县商品住房交易面积 41.52万平方米，同比下滑达到37%。但10月以来，新兴楼市出现持续回暖迹象。11月新兴县网签商品住房达392套，该数据创下今年3月以来的新高！其中，碧桂园雅居乐大名府、翔顺筠州小镇、碧桂园中央公园销量靠前。据笔者走访了解，各大楼盘近期访客明显增多，销量也已大幅提升。
撰文：谭益可 谭笑
来源：南方日报新兴视窗编辑部
【作者】
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
来源：南方+ - 创造更多价值
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