农村房屋买卖合同协议书范本，农村房屋买卖协议
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农村房屋买卖合同模板
随着城市化进程的加快，越来越多的人开始关注农村房屋买卖这一市场。农村房产的价格相对较低，吸引了不少投资者和购房者。然而，在这个看似简单的交易背后，潜藏着许多不为人知的规则和陷阱。作为一名资深专家，今天我将揭示农村房屋买卖中的一些潜规则，帮助你在交易中避免不必要的损失。
1. 地主的“隐性权利”
在农村，土地的使用权和房屋的所有权往往是分开的。很多时候，卖房者可能并不完全拥有土地的使用权。农村的土地通常属于集体所有，个人只拥有使用权。因此，在购买房屋时，务必确认卖方是否拥有合法的土地使用权，避免未来因土地问题引发的纠纷。
2. 口头协议的风险
在农村，很多交易依赖于口头协议而非书面合同。虽然这种方式在当地习惯中较为普遍，但缺乏法律保障，容易导致纠纷。为了保护自己的权益，建议购房者务必要求签署正式的书面合同，并在合同中明确交易的各项条款，如价格、付款方式、交房时间等。
3. 房屋的“隐性缺陷”
农村房屋往往存在一些隐性缺陷，如基础设施老化、房屋结构问题等。在购买前，务必进行全面的房屋检查，了解房屋的真实状况。许多购房者因为贪图便宜而忽视这些问题，最终导致后续的高额维修费用。因此，建议请专业人士进行房屋评估，确保交易的透明度。
4. 地方关系的重要性
在农村，地方关系（即人际关系）往往对房屋买卖产生重要影响。许多交易往往依赖于人际网络和口碑，买卖双方的信任程度直接影响交易的顺利进行。因此，购房者在交易前，最好通过当地居民或中介了解卖方的信誉和过往交易记录，避免与不良卖方交易。
5. 价格的“潜规则”
农村房屋的价格往往受到多种因素的影响，包括地理位置、周边设施、土地性质等。在某些情况下，卖方可能会通过“抬高”价格来获取更高的利润，特别是在市场需求旺盛的情况下。因此，购房者在出价时，需做好市场调研，了解同类房屋的真实价格，以免被“坑”。
6. 政策的变化
农村房屋买卖受到政策的影响，尤其是土地政策和房地产政策的变化。政府可能会出台新的土地使用政策，影响土地的流转和房屋的买卖。因此，购房者在交易前，需关注当地的政策动态，了解相关的法律法规，以免因政策变化而导致交易风险。
7. 交房后的责任
在农村房屋买卖中，交房后的责任问题常常被忽视。许多购房者在交易完成后，发现房屋存在问题时，往往无从追责。因此，在交易合同中应明确交房后的责任划分，确保双方的权益得到保障。
结语
农村房屋买卖看似简单，但其中潜藏的规则和风险不容小觑。作为购房者，了解这些潜规则能够帮助你在交易中更加从容不迫，减少不必要的损失。在交易过程中，务必保持谨慎，做好充分的调研和准备，确保每一步都走得稳妥而踏实。希望这篇文章能为你在农村房屋买卖中提供有价值的参考，助你顺利实现购房梦想。
农村房屋买卖合同怎么签才有效
【村长晓佳一】记录乡村生活，书写“三农”问题，解读社会焦点！谢谢关注！
我们的未来在哪里？这是一个很有难度的问题，也是一个很宽泛的问题。在人生的不同阶段，我们所处的位置都不一样，但是作为成年人，作为整天在大都市忙得脚不沾地的成年人，向往的无疑是田园生活，这与我们的天性密不可分。
山水田林湖草，最为亲近大自然的生活，才是最为符合人类生存的空间。但是有多少人能回到农村生活？从硬件上来看已经拒绝了大多数人，因为作为人的基本需求，吃喝住就是个难题，在农村没有房子是硬伤。
我们知道，根据规定，农村的宅基地仅能作为农民建房所用，在三权分置之下，农民对于宅基地没有所有权，仅是资格权与经营权，因而正常情况下是不能对宅基地进行流转买卖的，即便房屋的所有权是自己的也没有办法，毕竟房屋是搬不走的。
但是土地管理法修订后，宅基地进行试点改革，农村的房屋可以实现自由买卖。但是要满足三个条件。
第一、买方必须是农村户口
也就是说，想要买农村的房屋必须是农民，这一点很简单，因为宅基地属于农民的居住保障和福利，所有权归属村集体，因而农民没有所有权，也就是宅基地无法买卖，但是在房地一体之下，要地随房走，买房屋就得拥有宅基地使用权，所以必须是农村户口。
第二、买卖双方户口必须在试点区内
根据试点规定，农村房屋及宅基地的使用权可以跨村镇流转，但是买卖双方的户口必须在试点区内。
第三、买方具有宅基地资格权
根据一户一宅规定，农村一户只能拥有一个宅基地，无论这个宅基地是不是购买的，因而想要再买一处宅基地那么就要具有再次申请的资格权，不然就必须“买新退旧”，把原有的宅基地退还给村集体。
但是如果仅仅是这样，根本就解决不了农村大量闲置宅基地与市民下乡盘活农村沉淀资产的目的。
要知道，在大多数的农村，大量的房屋被闲置，有些十几年，甚至几十年不住人，即便是新房，也是长时间都没有人住，如此庞大的房子空置造成大量资源的浪费。
而随着物质条件的丰裕，乡村建设得愈加完善，不少市民对于农村生活有着迫切的需求，养老、休闲、短住等等。因而，扩大宅基地试点，盘活农村宅基地就变得很有必要。
所以，市民下乡取得农房的居住权与宅基地经营权应运而生。宅基地三权分置，及所有权、资格权与经营权。
经过对宅基地的放权，试点内的经营权可以对外流转，市民可以通过租赁农房取得经营权。目前，网络上有不少地区在拍卖农村房屋的经营权来满足市民下乡的需求。在浙江的农村，可以通过延长租期来稳定市民下乡的信心，租赁时长可以达到20年以上。
当然，能够被市民青睐的农村也是条件较好的地区。但是还有大量偏远的地方，农房无人问津，那么作为村民该怎么办？
首先，可以通过有偿退出的方式拿钱走人。目前，有很多的农村鼓励农民有偿退出闲置的农房，尤其是进城后的农民，把闲置的农房换成资产是最好的选择；
其次，可以通过入股的方式交给村集体或者农村合作社进行经营，每年获得相应的分红。
当然，我们也不得不说，农村是作为我们最后的退路，有套房子就证明我们还有老家，知道我们的根在哪里，因此如无必要，最好的方式还是在自己的手里。
农村房屋买卖最新法律规定
农村房屋价格便宜，因此也一直饱受购房者的关注，有些人想要拿来投资，有些人想要拿来养老，但不管处于什么目的，是否能够合法购买才是问题的关键。今天，小编就来给大家讲讲农村房屋买卖什么情况下有效?什么情况下无效?
一、农村房屋买卖什么情况下有效?
1、购房者主体资格合法
农村房屋所依存的宅基地属于农村集体成员所有，因此购房者必须是该村民集体成员，城市居民不具备购买农村房屋的主体资格。
2、售房者的主体资格合格
卖房者必须对自己所有的财产有占有、使用、收益和处分的权利，并且如果房屋共有人员要共同处分房屋，才可以使房屋买卖有效。
3、购房者符合申请宅基地的条件
农村村民一户只能有一处宅基地，已有宅基地的村民不得再申请宅基地，所以购房者必须满足购买之前名下没有别处宅基地的要求。
4、买卖经过村民委员会同意
农村集体经济组织有权对这种物权作出实质性处分，所以如果房屋要买卖的话就要经过村委会的同意。
二、农村房屋买卖什么情况下无效?
1、产分离出卖
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果售房者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，那房屋买卖则无效。
2、主体有问题
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人，非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效，并且房屋所有权人未经共有人同意，私自出售房屋的，房屋买卖也是无效的。
3、侵犯优先购买权
房屋所有人出卖共有房屋时，共有人有优先购买权，房屋所有人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买的权利，如果的优先购买权被侵犯，该房屋买卖无效。
4、非法转让
转让或买卖司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形，这样的房屋买卖无效。
农村房屋买卖最新政策
长期以来，我国的农村宅基地的流转必须限制在本村集体之间，想要跨组、跨村、跨镇交易几乎是不可能的。2015年3月，国家在33个地区，启动了农村宅基地制度改革试点。
2015年，浏阳市作为试点推行宅基地改革，在符合“一户一宅”的原则下，允许宅基地在浏阳市内农村户口的村民间跨村、跨镇流转，彻底打破了宅基地只能够在本村、本组内部流转的限制。
△湖南省浏阳市
湖南省浏阳市洲田村正筹备着一场宅基地拍卖的准备会议，这是洲田村第一次集中拍卖土地，是一件大事。准备工作其实从2016年就开始了，但是究竟能不能拍卖，按照多少钱来拍卖，还是要召开村民代表大会，征求村民的意见。
△湖南省浏阳市洲田村
当地有一片原本是一般耕地的土地，村里将对腾退出来的宅基地统一进行复垦，这里占用了多少耕地就在其它地方复垦多少，保证耕地面积不减少。而且成功拍得宅基地也要严格遵循“一户一宅”规则，在新房建好后退回老宅基地。
竞价方案是村干部们用了两三个月时间在村民中走访定出来的，一片被白雪覆盖的土地分为68宗宅基地，按照地理位置分为三个地块，底价分别为6万、7万、8万元三个等级。
△拍卖土地
这次拍卖面向的是浏阳市所有符合条件的人，开明的洲田村民都很欢迎外村的村民来这里生活，甚至要求本村外村一个价。
拍卖会在专业拍卖师的主持下准时开始。首先拍卖的就是行情最火的14号、15号地块。最终，14号、15号宅基地以18万8千元的价格成交，也成为了全场的最高价。最终外村的唐佑满也以14万4千元的价格拍到了宅基地。
△拍卖会
像这样的拍卖会在浏阳已经举行了几十次。浏阳市一共规划了412处这样的农村集中居民点，在浏阳市常务副市长吴敏看来，这样的集中居民点与百姓自由选择的散居相比有着相当大的优势。
湖南省浏阳市常务副市长 吴敏：我们可以更好地做好一些基础设施配套，水、电、路、排污甚至包括未来的燃气都可以把它进行统筹。作为一个片区开发，前期投入的成本会更低，而且居民从四面八方集中居住以后，生活的环境会更好。
【半小时观察】 改革就是走前人未走之路
中国社科院农村所发布的《中国农村发展报告（2017）》指出，新世纪第一个10年，农村人口减少了1.33亿人。每年因农村人口转移，新增农村闲置住房5.94亿平方米，折合市场价值约4000亿元。怎么才能既保障农民的利益，又能盘活农村资产，增加农民财产性收入？这是一个复杂的系统工程。浏阳的宅基地改革也遇到了很多政策空白，不过，改革从来走的都是前人未走之路，改革，也从来不可能一蹴而就。只要迈出了第一步，就有破冰的希望。
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改革就是走前人未走之路
（央视财经）
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