市政配套费内容包括哪些,市政配套费哪个部门收取

市政配套费需要缴纳契税吗

来源：雄财税略

前段时间我在公众号上分享了一篇《房地产公司土地款取得普通发票能否差额计税》的文章，有网友问“城市基础设施配套费”要不要缴纳契税？是否能抵减销项？关于这个问题其实不属土增税清算的讨论范畴，只是有点关系而已，为了方便归类，就放在这个专题来讨论吧。刚好我在地产公司工作时曾经遇到过类似问题，现把处理思路分享给大家。

实务中，城市基础设施配套费是否缴纳契税各地存在较大差异。多数省市对市政建设配套费不征收契税，也有少数城市对此穷追不舍。比如长沙就曾经在2016年发文《长沙市地方税务局关于开展城市基础设施配套费契税清理工作的通知》（长地税函〔2016〕53号），明确要追征城市基础设施配套费的契税。

一、认为城市基础设施配套费要缴纳契税的主要依据为：

《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、…、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

二、认为城市基础设施配套费不应缴纳契税的观点，主要理由有几点：

1、关于合同经济利益的理解

134号文明确全部经济利益只局限于“为取得该土地使用权”而支付。市政建设配套费 “为进行建设”而非“为取得土地”而缴纳，并非土地成交价款的组成部分，与土地出让价格无关。支付的全部经济利益缴纳契税，关键还要看其是不是“为取得出让土地”而支付的。此外，文件只是针对合同内支出进行规定。出让土地情况下，如果配套费不是出让合同约定的支出，则不应该适用。

在合同约定的范围与事项之外所支付的费用，不应作为计税依据缴纳契税。

2、关于计税依据税法差异

《契税暂行条例》及其《实施细则》规定契税的计税依据为国有土地使用权出让成交价格；成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。即：计税依据=成交价=合同价。

134号文所述“全部经济利益”与上位法中“合同确定的价格”未能保持一致，前者范围明显大于后者，规范性文件在法规与规章之外加大了纳税义务。实际上，134号文并没有重新“定义”成交价，只是指出其有可能包含了配套费，是对条例和细则解释而非改变，它也须要遵循“成交价=合同价”这一基本规则。

3、关于市政建设配套费性质

依据《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号），市政基础设施配套费统一归并为城市基础设施配套费。城市基础设施配套费是城市人民政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，在性质上不属于行政事业性收费，而属于政府性基金。同时，依据《政府性基金管理暂行办法》（财综〔2010〕80号），政府性基金是为支持特定公共基础设施建设和公共事业发展而无偿征收的具有专项用途的财政资金，属于政府非税收入，全额纳入财政预算。

市政建设配套费本质上属于政府性基金而非经济利益，不属于取得土地使用权而支付的出让费用。

4、关于国税总局执行口径

《成都市地方税务局财产与行为税处关于城市基础设施配套费暂缓计入契税计税依据的通知》（财行便函[2017]14号）明确，“针对成都市建委按建筑面积收取的特大城市市政基础设施配套费是否计入契税计税依据的问题我处请示了省局，省局根据国家税务总局口头答复，回复了我处。现将相关问题通知如下：总局和省局均认为，房地产开发商在取得土地使用权后按开发的房产建筑面积向建委缴纳的城市基础设施配套费（一般计入开发成本）是在取得土地使用权之后环节发生的费用，该费用不是为取得土地使用权而支付的，应暂缓征收契税”。

综上，根据134号文立法本意以及市政建设配套费政府性基金实质，合同约定的成交价中若未明确包含市政建设配套费，则市政建设配套费不应该纳入契税计税依据。

三、若税局认定城市基础设施配套费一定要缴纳契税，其实对纳税人来说也并非坏事。这就是我们要讨论的第二个问题，城市基础设施配套费能否抵减销项？

根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告【2016】18号文第四条规定：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+适用税率）。

既然城市基础设施配套费要缴纳契税，那么是按什么为依据来交的？根据134号文，应该是“为取得该土地使用权而支付的”，属于土地成本，那么理应可以抵减销项。不能说要收税时属于土地成本，而要抵税时又不算土地成本，自相矛盾吧。这样看来，对纳税人还是有利的，因为可抵消的增值税大于缴纳的契税。契税税率一般为3%，比如1000万城市基础配套费，缴纳契税=1000*3%=30万，而抵消增值税=1000/(1+9%)*9%=82.57万。当然，关于这个问题最好跟当地税务机关提前沟通，取得共识再操作。

以上为理论探讨，仅供参考，若有错漏，请不吝赐教。

（网友交流）

有网友指出了我文章中的谬误之处，也有网友也分享了他们实操中的做法。在此衷心地对这些热心网友表示诚挚的感谢。我想之所以会受到大家的广泛关注，也说明这个问题确实存在争议，各地的操作方法不统一。现我综合网友们的意见，再做个补充说明。

“ZZ”网友和“天马行空”网友指出，《契税法》已经在2021年9月1日开始执行，而我还在引用已作废的《契税暂行条例》，确实不妥，在此深表歉意。我分享的那个认为城市基础设施配套费不应缴纳契税的观点，是我在老东家工作时，公司与税局沟通的统一口径，那时《契税法》还没颁布，没有及时更新，误导大家了，sorry啊。但我看了《契税法》的相关规定，与《契税暂行条例》大同小异，没有实质性的变动。

《契税法》：第四条　契税的计税依据：（一）土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款；

《契税暂行条例》及其《实施细则》规定契税的计税依据为国有土地使用权出让成交价格；成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。即：计税依据=成交价=合同价。

“崔微风”网友进一步指出，财政部2021年23号文明确了契税的计税依据口径，城市基础设施配套费是契税的计税依据之一。

《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）：二、关于若干计税依据的具体情形：（五）土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、…、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

这两个文相比较，2021年第23号文少了“为取得该土地使用权而支付的”几个字。也许可以理解为无论是为取得土地支付的，还是为开发建设支付的城市基础设施配套费都要缴纳契税。对于这点，我认同“崔微风”网友的意见，我们不能太过于咬文嚼字，实质重于形式嘛。

“崔微风”网友第二观点认为，因为相关政策在说抵减销售额政策时没有提到“城市基础设施配套费”，所以在计算增值税时城市基础设施配套费不能作为土地款抵减销售额。关于这点我持保留意见。

《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）：七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

这个文确实没有提到“城市基础设施配套费”，但这个文的主要目的是明确征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益可以作为“向政府部门支付的土地价款”抵减销售额，并没有说“城市基础设施配套费”不能抵减销售额。我还是坚持我的观点，既然城市基础设施配套费要缴纳契税，那么就应该属于土地成本，理应可以抵减销售额。不能说要收契税时属于土地成本，而要抵减销售额时又不算土地成本，自相矛盾吧。事实上，根据“心一”网友的反映，山东那边对城市基础设施配套费要缴纳契税，同时可以抵减销售额，这也说明我的观点是有道理的。只是各地税局的理解和执行有所差异。关于这点，我们也不能“咬文嚼字”，也要坚持实质重于形式的原则。

真理不怕辩，越辩越明。欢迎网友们继续分享你们的高见！

市政配套费和城市基础设施配套费

这些实践不仅加快了保障性住房供给速度，也为房企纾困和行业转型提供了有效路径，有力推动了房地产发展模式从“增量扩张”向“存量提质”的深刻转变。

于帅卿/发自北京

时隔7个月，杭州市首个被收购的存量商品房项目正式落定。

5月20日，杭州市安居集团有限公司（以下简称“杭州安居集团”）完成万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记。这一举措标志着杭州市本级首个收购存量商品房用作保障性住房项目成功落地，杭州市“收存转保”工作由此迈入新阶段。

此次收购交易对象为市场化房地产开发商，交易标的为自持商品住房，收购后转换用作保障性租赁住房，预计今年年底投入使用。

对于市场普遍关注的收购价格、收购商品房用作保障性住房的资金来源、收购过程中遇到的问题，以及后续租金定价等关键信息，杭州安居集团相关工作人员在接受中国房地产报记者采访时表示：“目前相关工作仍在稳步推进中，后续我们会根据工作进展情况，适时发布相关信息。”

尽管此次杭州安居集团并未详细披露相关细节，但根据去年10月31日发布的《关于收购已建成存量商品房用作保障性住房的征集通告》可知，收购价格以同地段重置价格为参考上限，具体涵盖划拨土地成本、建安成本以及不超过5%的利润。

杭州安居集团明确表示，将结合运河新城板块产业特点，发挥“安居宁巢”品牌优势，坚持高标准装修、高水平运营，定位面向中高端白领的服务式公寓，打造“收存转保”样板项目。

此外，5月23日，浙商银行杭州分行成功发放了杭州市首笔住房租赁团体购房贷款，贷款金额为0.37亿元，专项用于支持杭州安居集团收购万科·河语光年项目的75套存量商品房。

房企自持资产处理新径

河语光年府位于拱墅区运河新城板块，西侧为京杭大运河，东侧距离在建地铁15号线一期谢村站约600米，周边3公里内有邵逸夫医院大运河分院、京杭大运河博物院、育才大城北学校、城北万象城、玉湖公园等优质配套，整体项目已于2023年12月交付。

万科河语光年府的开发商为杭州万懿置业有限公司。天眼查信息显示，万科集团旗下企业浙江万科企业集团有限公司持有其98.35%股权。

2021年万科竞得该项目，当时有20家房企参与了该项目地块竞拍，竞争激烈。最终万科以上限价格40.6亿元竞得，楼面价约2.86万元/平方米，溢价率29.7%，并竞配自持面积比例3%，约合4035.6平方米。

得益于优越的地理位置和丰富的配套资源，河语光年府在当年一经推出便成为杭州楼市的热门楼盘之一。2021年7月，项目首次开盘入市，精装限价为3.8万元/平方米，项目推出的199套房源吸引了超过6400组客户登记，中签率低至3.1%。此后，项目每次加推房源，均需通过摇号来确定购房资格。

此外，河语光年府的区位优势和配套优势还体现在其二手房市场表现上。目前，该项目二手房挂牌价仍在4.6万元/平方米左右。由此可见，优越的区位条件为项目带来了良好的保值增值能力，这也是杭州安居集团选择该项目的重要原因之一。

据接近交易人士透露，杭州安居集团发布收储公告后，收到了多家单位的报名。经过对体量、地域、交通、质量等多维度的考察与评估，杭州安居集团最终选定了万科河语光年府作为收储项目。

体量大小会直接影响项目的运营成本，体量越小运营成本相对越高。因此，杭州安居集团在征集房源时设置了明确要求，即“收购房源原则上要独立成栋（幢）成单元，房源以面积不超过70平方米的小户型为主”。

此次杭州安居集团从万科手中收购的两幢楼，恰好是当初规定的4035.6平方米自持部分，且户型均为50~60平方米的小户型，完全符合收储公告的征集要求。

有业内人士认为，万科在杭州的这两幢楼被收购用于保障房，不仅让万科能够迅速将手中资产变现，有效补充现金流，也为在杭州拥有自持资产的其他房企提供了一种可行的资产处理思路。

运营方案明确

此次收购主体是杭州安居集团，运营主体是杭州市安居宁巢投资有限公司（以下简称“安居宁巢”）。

杭州安居集团的前身是杭州安居建投集团。2023年，该集团划转至杭州市城投集团新组建的杭州市安居集团，系全资国有企业，截至2024年底，实现总资产超216亿元。

此次国资下场收储存量商品房，正呼应了此前发布的房地产政策，通过市场化收购存量商品房转为保障性租赁住房，开辟了房地产去库存与民生保障双轨并行的新路径。

安居宁巢是安居集团下属的全资子公司，精准实施“市场 + 保障”双轮驱动的战略定位，以保障性租赁住房为核心业务，深耕租赁住房的精细化运营管理。目前，其管理的项目共计17个，业务布局杭州上城、拱墅、萧山、临平、钱塘、富阳、临安等区，并拓展至嘉兴市运营。其中，保障性租赁住房项目有12个，房间数量超17000套（间），运营期门店的出租率达92%。

值得一提的是，浙江省首宗成建制开发的人才专项租赁住房项目——宁巢·明石公寓、杭州市规模最大的人才公寓项目——宁巢·美地公寓、杭州市规模最大的蓝领公寓项目——宁巢·钱塘蓝领公寓等多个标杆项目，均由安居宁巢打造并运营。

针对河语光年府项目后续的运营方案，杭州安居集团表示，将采取公开招租的方式，确保公正合理。重点面向杭州城区无房的新市民、青年人，明确具体的准入条件，如社保缴纳情况等。同时，建立全方位的信息公开机制，在微信公众号、社交媒体账号、社区公告栏等平台，及时公布招租政策、申请流程等信息。采用公开摇号、顺序排队等公平公正的方式确定招租顺序，并组织选房。

租金价格方面，确立价格机制，平衡租金价格，按照“租赁户收入可负担、租赁企业经营可持续”的原则，参考同地段同品质市场租赁住房租金水平，结合本项目运营成本因素，合理确定租金价格。

参考宁巢·明石公寓的招租公告，目前人才租赁住房的对外招租对象分为四类：一是经杭州市高层次人才分类认定的A、B、C、D、E类人才；二是经杭州市认定的F类人才（紧缺实用型人才）及市、区认定的或其他人才；三是具有大专及大专以上学历的人员；四是市、区招商引资重大产业项目的相关工作人员。

从学历门槛来看，大专及以上学历人员即可申请租赁。不过，申请人还需同时符合多个条件，如在市区内无房，且未享受相关住房（租房）优惠政策等。

价格方面，目前河语光年府129 ~139平方米房源在贝壳上显示的精装整租价格在7000~8800元/月之间。参考人才租赁住房，如宁巢·明石公寓二居室60~70平方米的评估平均租金约为4360元/月，符合准入条件的人才可享受差别化租金。

具体来看，A、B类高层次人才免租金；C、D类高层次人才租金标准为市场评估租金的20%；E类高层次人才租金标准为市场评估租金的40%；其他人才租金标准为市场评估租金的70%。换算下来，满足条件的普通学历人才租赁二居室的价格约3052元/月。

杭州安居集团表示，自去年以来，在杭州市住保房管局的指导和杭州市、区规划和自然资源部门的支持下，集团按照“自主决策、自愿参与、价格合理、户型规范、稳慎推进、严防风险”的原则，公开发布征集信息，认真做好调查研究，合理确定收购价格，稳步推进收购工作，理顺交易流程，为后续项目收购树立了样板。

下一步，杭州安居集团将进一步总结经验，加快其他项目评估工作，加大“收存转保”工作力度，为杭州市房地产市场健康平稳发展持续贡献安居力量。

多地存量房收购创新模式涌现

除杭州外，在收购已建成存量商品房用作保障性住房方面，截至2025年4月末，全国多个省市指定的收购主体中，已有部分完成房源收购。不过，这些房源尚未投入运营或仍处于运营初期，具体运营进展尚待观察。

4月2日，广东省首个收购存量房用作保障性住房的贷款项目——高明花曼曦苑保障性租赁住房项目正式落地。该项目位于佛山市高明区明城镇，佛山市安居公司收购了409套商品房，总建筑面积达39612平方米，用于保障性租赁住房运营。收购单价约为5400元/平方米，相当于周边商品房市场价格的9成。

项目计划总投资约2.2亿元，获得平安银行住房租赁团体购房贷款授信额度1.7亿元，贷款期限最长30年。后续将通过改造，形成598套保障性租赁住房。房地产行业相关协会认为，佛山市这一收购既能推动存量商品房去库存，又能借助现有金融支持政策置换低利率贷款，降低地方国资企业的债务压力，还能减少政府在保障性住房建设方面的投入，有效增加保障房供应。

此外，2月8日，湖北省发展和改革委员会发布《关于湖北大学阳逻校区购置存量商品房用于学生住宿项目可行性研究报告的批复》。批复显示，该项目整体购置武汉城建·水岸（阳逻水乡）5号楼、6号楼存量商品房352套用于学生住宿，总建筑面积37048.04平方米（均为地上建筑面积），可新增2800个学生住宿床位。

经测算，平均每套商品房通过空间优化可容纳8个床位，采用装配式装修工艺提升空间利用率。项目估算投资为19824.74万元，其中毛坯购置费用17238.45万元，装修改造费用2586.29万元。资金来源为争取中央预算内投资及学校自筹。

据房天下数据，武汉城建·水岸5、6号楼于2022年取得预售许可，备案均价约7300元/平方米。据批复显示，此次毛坯购置单价约为4650元/平方米，相当于备案均价的63.7%。

此外，根据武汉市2024年出台的《关于支持高校存量资产盘活的实施意见》（武政规〔2024〕3号），对纳入政府主导的存量资产盘活项目，可享受交易税费减免、市政配套费返还等政策优惠，这为项目成本控制提供了制度保障。

上述房地产行业相关协会认为，该项目与2025年政府工作报告提出的“创新存量商品房收购模式”形成政策呼应，其“批量议价购置+标准化改造+智慧化管理”的实施路径，为全国高校破解扩招带来的住宿资源紧张难题提供了可复制经验。

从各地实践来看，当前已形成多种创新模式。这些实践不仅加快了保障性住房供给速度，也为房企纾困和行业转型提供了有效路径，有力推动了房地产发展模式从“增量扩张”向“存量提质”的深刻转变。

市政配套费要交契税吗

以下是一份常见的 以规划面积作为计费依据的项目清单，涵盖不同领域（如土地开发、建筑设计、市政工程等）：

一、土地开发类

1. 土地出让金

- 政府根据规划用地面积和土地用途（商业、住宅、工业等）计算土地出让费用。

- 公式：土地出让金 = 规划面积 × 土地单价（根据区域、用途分级）。

2. 土地平整费用

- 场地清理、土方开挖等费用，按规划面积估算工程量。

3. 征地补偿费

- 部分地区的征地补偿可能按规划面积计算（如青苗补偿、房屋拆迁补偿等）。

二、建筑设计类

4. 设计服务费

- 建筑方案设计、施工图设计等费用，通常按规划建筑面积或用地面积阶梯计价。

- 参考标准：国家《建筑设计服务计费指导标准》。

5. 绿色建筑认证费

- 部分认证项目（如LEED、中国绿建三星）按建筑面积计费。

6. 日照分析费

- 根据规划面积和建筑密度，测算日照影响并收费。

三、市政配套类

7. 城市基础设施配套费

- 地方政府按规划面积征收，用于道路、水电、管网等建设。

- 例：某城市住宅项目按 200元/㎡ 征收。

8. 人防工程费

- 部分城市要求按规划建筑面积的一定比例配建人防设施，或缴纳易地建设费。

9. 绿化补偿费

-若规划绿化率不达标，需按差额面积缴纳补偿金。

四、审批与评估类

10. 规划审批费

- 部分地区按规划用地面积收取审批服务费。

11. 环境影响评估费

- 部分环评机构按项目占地面积或建筑面积计费。

12. 交通影响评估费

- 大型项目需评估交通承载力，费用与规划面积相关。

五、其他费用

13. 物业管理费（前期）

- 部分物业公司对新建小区按规划面积预收前期管理费。

14. 测绘费

- 土地测绘、地形图绘制等按面积收费。

15. 工程监理费

- 部分监理合同按建筑面积或用地面积计费。

注意事项

1. 地区差异：不同城市、国家的收费标准可能差异较大，需参考当地政策（如中国《城乡规划法》或地方性法规）。

2. 复合计费：部分费用可能结合面积和其他参数（如容积率、建筑高度）综合计算。

3. 动态调整：土地单价、配套费标准等可能随市场或政策变动，需实时更新数据。

建议在项目前期咨询当地规划部门或专业机构，获取准确的计费规则和标准。

本文到此结束，希望本文市政配套费内容包括哪些，市政配套费哪个部门收取对您有所帮助，欢迎收藏本网站。