由于上海楼市的疯狂，卖家跳价违约的情况频繁出现，许多不知道通过法律武器维权的买家，常常收了双倍返还的定金就息事宁人，事实上，卖家根本没有合同的解除权，买家不仅可以在双倍定金与合同约定的20%违约金中自行选择，更可以向卖家主张房价上涨所造成的差价损失。
《民法典》第五百八十八条第一款规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”卖方违约时，显然选择权在买家，切记不要被卖家牵着鼻子走，拿个双倍定金就走人了，一定要主张20%的违约金(按上海的房价，20%的违约金大概率是高于双倍定金的)，即便法院会视情况调整，这也是前期和卖家协商调解阶段的强硬筹码，不可退让。下面我们来看实际案例(感兴趣可根据案号自行查阅原判决书)。
案例一：(2018)沪01民终11936号
买卖双方在《房地产买卖居间协议》中约定转让价格为850万元，定金50万元。
本案审理中，负责该次交易的中介表示，“其通过电话及面谈方式与买方协商，最终确定价格为850万元。9月7日，卖家向其发消息，要求将价格调整到970万元”。
对于卖家的跳价行为，买家发出催告函，要求卖家履行合同，否则将解除合同并要求170万违约金。最终卖家违约。
法院认为，卖家未能履行合同进行网签，其行为明显构成违约，应当对协议解除承担法律责任。支持了卖家向买家支付170万违约金的请求。
案例二：(2015)闸民三(民)初字第2862号
2015年8月，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》约定，由原告购买被告名下位于上海市宝昌路XXX弄XXX号XXX室以及8-9号地下两层车位17(以下简称系争房屋)，房屋价格人民币630万元(以下币种均为人民币)、车位价格30万元、家具家电装修补偿90万元，共计750万元。
后因房屋被司法查封导致卖家无法履行合同，法院查明，2016年11月12日(本案判决时间为2016年12月20日)系争房屋市场价为1200万元左右。
最终法院判决，卖家向买家赔偿中介费10万元及差价损失400万元。
从上述2个案例我们可以得出结论，考虑到实际损失，卖家违约时，不仅可能赔偿20%的全额违约金，甚至因为房价上涨需要赔偿房屋差价。且房屋差价的参考市场价是以开庭或判决时为准，并不是以违约时为准。
律师建议：在购房时，卖家如果不履行网签义务，买家可以争取20%违约金或房价上涨的差价赔付，如上述案例一中，选择定金罚则只能获得50万元的赔付，而原告选择了违约金获得了170万的赔付，差距不可谓不大。
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