2013房贷利率各大银行一览表，2013房贷利率和2022利率的区别
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2013房贷利率是多少
新政后一线楼市持续回暖，战绩已可窥一斑。
截至10月22日，广州住建局披露最新数据，10月份全市新房网签6300套，比去年同期的 4323套增长45.73%；
同期，乐有家研究中心监测显示，深圳新房10月认购量达到8405套，平均每天认购 382套。按此趋势，月底累计认购量有望超10000套。
北京二手房房源挂牌量明显减少，上海二手房单日网签也频频破千套。此外，热门二线城市也逐步回暖，杭州土拍再现新地王
从9月26日政治局会议提出促进房地产市场止跌回稳，到住建部等五部委打出一套“组合拳”，从货币政策、财政政策、房地产金融政策等多方面发力，包括专项债用于存量土地和存量商品房收购、100万套城中村货币化安置、白名单信贷额度增加至4万亿等。
9月底以来，一手房看房量、到访量、签约量明显增加，二手房交易量持续上升，住建部称市场出现了积极的变化，经过三年不断调整，中国房地产市场已经开始筑底。
在此背景下，房价是否已经调整到位，当下是合适的买房时机吗？房贷利率降至什么水平合理？城中村改造货币化安置是发放现金还是房票？后续政策放松空间还有多少？带着这些疑问，搜狐财经与如是金融研究院院长管清友，进行了一场深入对话。
管清友认为，一线城市房价已跌至2015年、2016年的水平，目前处于阶段性企稳。但考虑到人口结构的变化，一二线城市房价很难一直保持在这个水平，长远来看，大概率会稳定在2013-2015年水平，以时间换空间缓释楼市风险，去适应人口结构变化。
他指出，房贷利率下调是趋势，如果要设置一个标准，未来下调至与十年期国债收益率持平，即2%左右，较为合理；但下调时应该多频次、小步快跑，一次性大幅下调对商业银行确实冲击较大。
至于当下是不是买房时机？如果从租金回报率角度看，收益率能达到十年期国债收益率水平，即2%的水平，他认为房地产便是一个可以考虑的投资选项。
管清友建议道，稳楼市与股市政策力度还可以更大，比如特别国债的发行，一定要让地产政府和投资者看到，弹药是无限的；此外，着力点应该放在促消费、增加居民收入，要毫不犹豫的从全国层面发放消费券和现金。
以下为搜狐财经与官清友对话精编
稳楼市力度可以更大房贷利率可以继续下调
搜狐财经：有关部门在止跌回稳“组合拳”中提到两个增加，一是“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿；二是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。对此，您怎么看？
管清友：我个人认为，整个宏观政策已经进入到系统性反通缩阶段，涉及很多方面包括财政政策、货币政策的调整，以及长中期一些重要的结构性改革，如国企改革、如何减缓人口老龄化和少子化的冲击等。
但毫无疑问，短期或当务之急，就是活跃股市、稳定楼市，这是必须要做的事情，也是必选项，所以出台了一系列政策。
聚焦到楼市，三四线城市（房价）从2021年年底开始下跌，一线城市是从2023年二季度开始，而且一线城市房价下跌幅度并不小，从房价指数角度看，基本跌回到2015年、2016年的水平，这是日本上世纪90年代初大城市三四年才出现的跌幅，我们的跌幅非常快，所以稳楼市至关重要，核心就在一线或新一线城市。
关于房地产融资协调机制 “白名单”，我认为还是要回归市场，因为这其实是用行政评判一个市场主体，而市场主体的财务指标在随时变化。“白名单”制度其实是一个“黑名单”制度，强调风险底线，因为列入“白名单”的项目均是有问题的项目。
所以，这一系列政策包括鼓励地方政府“收储”，对于稳楼市会发挥很大作用，一线城市和新一线城市可能会进入到阶段性企稳。当然，细化到具体操作层面，可能并不容易，例如存量商品房“收储”。
但考虑到人口结构的变化因素，很难保证房价能一直保持在2015年、2016年的水平。如果未来一线和新一线城市，房价水平能稳定在2013-2015年区间内，则能以时间换空间缓释楼市风险，去适应人口结构变化。所以，稳楼市的核心还是稳一二线城市。
从货币政策与房地产政策相互配合的角度看，力度还可以更大一些，不仅仅是稳价格，关键是稳预期，预期稳不住，价格也稳不住。
搜狐财经：现在不少人认为棚改重回房地产，对于货币化安置的落地方式您怎么看？
管清友：相比2014年、2015年那一轮，此次棚改规模较小，那一轮棚改其实是房地产泡沫化很重要的推手。当前面临的问题是房地产阶段性过剩，最好的方式是“以房换房”，结合存量房“收储”去库存。
至于是发放现金还是“房票”，各地要因地制宜去落实，最好是能够兼顾，政府能“收储”，存量房能去化，棚户区住户居住条件也能得到改善。部分城市如果存量房价格高，或者去化压力小，可能会采取其他方式，但最终还是要将更多选择权交给棚户区改造住户，而不是硬性要求必须置换房子。
搜狐财经：如果这一次新政效果未达预期，后续的放松空间还有哪些？
管清友：房贷利率还可以继续下调，北京、上海和深圳也没有完全放开。 如果没有达到预期，反通缩力度肯定要更大。
搜狐财经：您认为政策力度可以更大，对此有何思考或建议？
管清友：比如特别国债的发行，特别是财政部提出专项债可以用于地方化债，这个非常关键，但数量已经要做好预期管理，一定要让地产政府和投资者看到，弹药是无限的，这个预期管理一定要建立起来，由此产生的道德风险可以后续慢慢化解。
这一轮的政策核心，我认为有三个关键点：一是地方化债；二是民生和消费；三是资本市场稳定，主要是股市和楼市，债市目前没问题。目前，化债和资本市场稳定初见成效，现在着力点应该放在促销费、增加居民收入，要毫不犹豫的从全国层面发放消费券和现金。
一二线城市房价大概率会稳定在2013-2015年水平
搜狐财经：您认为房价目前是否已经调整到位？当下是买房的合适时机吗？
管清友：我们（一线城市）用了一年时间，跌了人家三五年的幅度，房价跌至2015年、2016年的水平，而2015年正是那一轮房价的起涨点，所以跌幅很大。目前而言，房价处于阶段性企稳。
房价需要考虑产业布局、人口结构的变化。长远来看，房价水平处在2013-2015年区间内，可能会相对平稳。
房价下跌不可怕，可怕的是短期之内跌幅很大。理性客观来看，现在想托住房价或让房价大涨并不现实，最优的选择是以时间换空间，尽可能减少房价的变化，以及对各个行业甚至是整个国民经济的冲击。
至于当下是不是买房时机？如果从大宗耐用消费品角度衡量，比如买车出现折价和价格下跌是常态；如果从租金回报率分析，可参考十年期国债收益率，但当下很多城市的租金收益率达不到2%的水平。我个人认为，将房产作为一个大宗耐用消费品看待就行。
相对于60后、70后和80后，当下的年轻群里对于买房执念并不强，认为租房也挺好，这是代际的变化，也与房地产周期有关。如果大家预计未来房价还能涨30%，可能买房的人会更多。但现在预期和信心较弱，房地产调整周期会很长，而目前正处在调整周期中。
所以，当下是否买房，需要评估自身的情况，以及看待房产的维度。
搜狐财经：从特别长的周期看，房产还是不是资产配置的好选择？
管清友：肯定还是资产配置当中的一个选择，但不像过去20年那样。对于高净值群体，房产占总资产的比例很小，大部分是金融资产；对于大部分普通老百姓，80%的资产可能都是房产。房产有点像恩格尔系数，资产越少不动产占比越高，资产越多不动产占比越低。
搜狐财经：相继出台一揽子政策以来，一线城市回暖明显，您认为持续性如何？能否带动楼市整体回暖？
管清友：我觉得这一轮政策放松后，回暖信号能够传递到二线城市，成交量大意味着买房、卖房交易多。房价急速下跌，导致买家和卖家的选择发生变化，一部分人认为价格可以接受，也能负担得起，恰好需要买房就果断出手；
另一部分人可能拥有多套房产，预判房价再次大涨的概率小，需要调整自己的资产结构，将部分房产转变成金融资产。这也是为什么我们对金融资产的投资长期看好，不仅仅是股市，因为房地产周期过后，大量的不动产会变成金融资产，投向各种金融产品。
搜狐财经：对于房地产市场的后续走向，您有何思考？
管清友：总体来看，一线和二线城市进入阶段性企稳，进入到以时间换空间状态。
此外，一线和二线城市的房价，大概率会稳定在2013年至2015年区间这个水平。如果形势继续恶化，很有可能回到2009年的水平，所以这一轮政策出台与落地至关重要。
房贷利率下调至2%较为合理与十年期国债收益率持平
搜狐财经：不少人认为租房的收益率已经跑赢存款、甚至国债收益，买房出租成为一个好选择，您对此有何建议？
管清友：这与房价的变化，以及房屋出租的持续性有关，是一个动态变化的过程。从租金回报率角度看，如果收益率达到十年期国债收益率水平，也就是2%的水平，我认为便是非常好的选择。
此外，这一轮财政政策、货币政策和金融政策的调整，其实是为未来重大结构性改革争取时间。长期来看，考虑到人口老龄化趋势，利率继续下行、逼近至零，应该是相对确定的。
总需求减弱，大量产业肯定要出海，这便涉及到如何激发国内需求的问题，这一次系统性政策调整，对于消费与居民收入均有覆盖，也采取了相应的措施，但力度还可以更大一些。
总体来看，利率下行是趋势；但如果国内需求被激发，利率可能还有抬升的可能性，所以后续系统性的改革怎么做很关键。
现在还有诸多工具和条件可以促进总需求，短期之内如化债、发放消费券及建立农民群体社保体系等。不妨以3%作为通胀目标，去进行系统性的政策调整，目前实际处在通货紧缩状态，从物价上涨结构看，生活必需品价格上涨的幅度较大，需要配合消费券、现金发放和现金补贴等，一旦达成，楼市和股市也会回稳。
但这一点目前很难形成共识，所以我认为财政政策和货币政策，力度还可以更大。楼市与股市，更多时候只是个结果，本身就是一个鸡生蛋与蛋生鸡的问题，想要好转需要基于整个基本面的改善。
搜狐财经：5年期LPR已降至3.6%，您认为房贷利率降到什么水平合理？
管清友：房贷利率下调应该多频次、小步快跑，如果一次性大幅下调对商业银行确实冲击较大。
对于未来的房贷利率水平，我认为基本要与十年期国债收益率大概持平，就是2%左右。现在确实是金融部门向实体经济让利的过程，这个趋势很难改变，所以下调存量房贷利率是大势所趋。如果一定要设置一个标准，可能就是与十年期国债收益率持平。
搜狐财经：目前，已有超60城加入存量商品房“收储”行列，但效果不及预期。您认为，专项债券允许用于土地储备、收购存量房，能够彻底改变这一现状吗？
管清友：原来为什么进展慢，地方政府需要自己花钱、动用自身的债务指标，而且不少地方政府也并不宽裕；如今则不同，各地均可以申请专项债额度，我认为“收储”进度会大大加快。
搜狐财经：存量商品房“收储”后用作保障房，是否会分流购房需求，冲击商品房价格？
管清友：我们的住房制度，实际上一直走的是“双轨制”，一个是保障轨，另一个是市场轨。最初没有土地批租、土地财政循环时，实际上保障轨走的更快，后续允许拍卖土地后，市场轨变快。
对于我们这样一个大国，就应该住房“双轨制”，所以当下放开或放松调控是正确的，富人愿意多买房子，银行做好风险控制即可；保障房恰是政府应该做的，毕竟很多人还买不起房子，所以通过“收储”和专项债等方式推进保障房建设很有必要。
保障房建设主要集中在大城市，所以对市场的冲击是必然的，但保障房本来就应该建设，所以“收储”存量房用作保障房，这就是功能划分。
本文源自焦点财经Focus
2013房贷利率计算器在线计算
来源:中国新闻网
央行发布公告调整新发放商业性个人住房贷款利率，10月8日起施行。“专业术语太强，看不懂！”很多网友看完公告后纷纷表示，“有课代表出来解释一下啥意思吗？”
为此记者咨询并梳理了数位专家学者以及行业研究人士观点，对网友关注度较高的系列问题进行了解答。
房贷利率政策为何调整？
央行为了解决“融资贵”难题，最近搞了新的贷款市场报价利率(LPR)，推动降低贷款实际利率。
新LPR的报价方式改为按照公开市场操作利率(主要是1年期中期借贷便利利率)加点形成；报价频率改为每月报价一次，每月20日公布。并且，在原有的1年期一个期限品种基础上，增加5年期以上的期限品种，为银行发放住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。
即，央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款定价基准也需从以前采用贷款基准利率的方式转换为LPR。
房贷利率以后如何定价？
之前，房贷利率定价是采取基准利率上下浮动的方式。
2015年10月24日至今，房贷的贷款基准利率是：一至五年(含五年)期限的为4.75%，五年以上期限的为4.90%。由于绝大多数房贷期限都是五年以上，4.90%成为民众所熟悉的买房贷款基准利率。
未来，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率将以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。
其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
如，最近一个月(8月20日)的5年期以上LPR为4.85%，如果银行给你的房贷利率是5.44%，那就是加了59基点，在LPR的基准上浮12%。
未来房贷利率不再有折扣价？
2013年7月20日起，央行取消了金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。
即，为何以前我们会听到“房贷利率可打7折”，只不过随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年一般首套房贷利率不低于基准利率的9折。
按新的定价方式，以后就不会有房贷利率可打折的现象了。
根据新政，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
调整后最低利率提高还是下降了？
根据上述规则，按最近一个月(8月20日)LPR计算，10月8日后新发放的住房个贷，首套房的利率不低于4.85%，二套房不低于5.45%。
融360大数据研究院分析师李万赋表示，此前按照显性或者隐形规定，一般首套房贷利率不低于基准利率的9折，二套房一般不低于基准利率的1.1倍，由此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。
“简单对比这两组数值，可发现首套房贷最低利率将由4.41%上升到4.85%，二套房贷最低利率贷将由5.39%上升为5.45%。”
实际房贷利率会下降还是上升？
这个问题上，央行明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”
目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。
融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%，也高于即将实施的利率下限。
中原地产首席分析师张大伟也表示，新机制下，存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。
“新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变；央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。
从房贷利率市场未来走势看，李万赋表示，“预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调，而不会下调。融360大数据研究院监测数据显示，从数据上看，全国房贷利率水平在下半年进入反弹阶段。
哪些人买房的利息会增加？
首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人。
据融360大数据研究院数据，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海的首套利率为4.84%，低于4.85%。35城的平均首套利率为5.44%，显著高于4.85%。
即，首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升，如上海；而利率原有上浮较大的地区，利率很有可能不变，如苏州。7月份苏州首套房贷利率为6.03%，为全国房贷利率水平最高的城市。
“从短期的实际利率水平来看，新政仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说，影响不大。”李万赋说，如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。
公积金贷款买房的利率调整吗？
根据央行公告，商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
在分析人士看来，这保障了首套房的刚需置业需求，体现落实“房住不炒”定位和房地产市场长效管理机制的政策导向。
目前的公积金贷款利率是2015年10月24日调整并实施的，五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%，全国都一样。
在还贷中的房贷利率会调整吗？
央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
即，早就贷款买房的人，每个月还贷的金额还是按以前确定的方式去还，无需更改。
刚签了合同，还没放款，会受影响吗？
2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。
也就是说，2019年10月8日前，签了房贷合同，虽然10月8日以后才放款，也以改革前的基准利率定价方式确定的利率来还房贷。
央行表示，2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。
可跟银行商量改房贷利率吗？
张大伟表示，以前借款人申请房贷，利率是一年可调一次。
目前房贷法定期限最长是30年，有一些地方特殊，例如北京目前规定最长期限是25年。购房者签署的贷款合同，多是浮动利率，如果央行基准利率不变，房贷利率就不会变化，每月还款金额就不会发生变化。
不过，2015年10月24日至今，贷款基准利率均没有变化过，很多人每年房贷利率和还款金额都没有变化。
根据新政，未来借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期，重定价周期最短为1年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
也就是说，因为LPR是每个月更新一次，如果一年后LPR比上一年的低，只要你之前有约定，就可按更低利率去还贷；反之如果利率上升，你也得承担利息增加的压力。
“其含义是未来房贷的利率计算，可基于购房者的需要进行微调”，严跃进认为，但需要提前约定定价周期，同时也需要明确定价的基准利率。这一规定将有助于形成更多样的贷款利率计算方式，后续将成为银行房贷工作人员需要积极和购房者协调的地方。
每个人的商业房贷利率会不一样？
按照“因城施策”原则，在国家统一的信贷政策基础上(首套房利率不得低于相应期限LPR；二套房利率不得低于相应期限LPR加60个基点)，以后各省份可根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。
同时，根据各省级的加点下限，银行可结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。
也就是说，如果客户的资质，包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好，贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率，借款人在平时就得注意个人信用的积累。
在严跃进看来，未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。
哪些地方房贷利率LPR加点可能更高？
中国银行主管研究员周景彤也认为，未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略，不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。
兴业研究宏观分析师郭于玮表示，央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。
“在实际操作过程中，一些房价上涨过快的城市，未来将可以适当在央行标准下，进行基点的上调。”严跃进也表示，此类上调最后也会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。
二套房贷利率会大幅提高？
根据李万赋的计算，执行新政后，二套房贷最低利率将由5.39%上升为5.45%，相比LPR加点60个基点。
“二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策的原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示，基于部分城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。
58安居客房产研究院首席分析师张波称，“对于二套房商贷的明确要求，体现出保障首套刚需的置业需求，以及保持现有调控力度不放松的明确态度。”
“未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势”，诸葛找房副总裁苑承建称，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。
对房价走势会产生什么影响？
鄂永健表示，央行的改革有利于在推动企业贷款利率下降，同时避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。
“政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。”在张大伟看来，政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。
张波认为，央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现，不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更是有效打击炒房需求，对于降低市场风险性也有着直接现实意义。
7月份，楼市延续“退烧”状态。国家统计局房价数据显示，7月新房上涨城市数量进一步减少，二手房连续2个月多达20城下跌。
张大伟称，叠加8月是市场的惯例淡季，预计房价下调城市将继续明显增加。张波认为，预计三季度成交量集中化趋势更为明显，但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑，在以三四线为主的降温带动下，整体成交量呈现减少态势。(记者 程春雨 李金磊 )
2013年住房贷款利率计算
七年来最低房贷利率来了，央行首次针对差别化房贷政策专门发文，购房者会买单吗？
5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其中称：贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期LPR利率4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%。多位专家对第一财经表示，这样低的利率仅在2013年-2015年出现过，首套房4.4%的利率是近七年来的最低点。
根据贝壳研究院监测，截至4月底，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%。如果按照最新下限值4.4%计算的话，前后差77个基点，若贷款200万元，每月月供相差近千元。
房企和楼市，目前都处于最困难的时刻，信贷放松能否真正提振楼市？央行发文次日，地产股多股涨停，有房企区域公司宣布片区楼盘全线涨价，房产销售的朋友圈一片欢呼声。“我们相信接下来会触底反弹了。”一位房企人士表示。
2013年利率宽松曾迅速见效
今年以来，累计已有134个城市共出台了231次楼市纾困政策，而截至目前对楼市最重磅的政策则于昨日由央行和银保监会释出。受重大利好消息影响，16日地产股开盘大涨，迪马股份、深深房A、荣安地产等多股涨停，Wind显示134只A股中有93只收涨。
“上一次看到房贷利率这么低，还得从2012年说起，那一年央行曾两次降准、两次降息。那时候全国楼市分化，大家都到一二线城市避险，2013年起上海针对房地产信贷进行了差别化松动，首套、二套情况大不相同，首套房贷款利率最低打7折、75折，可以低到4%。”上海中原地产首席分析师卢文曦对第一财经表示。
2013年3月底，上海发布了房地产调控“国五条”细则，其中称实施差别化的信贷政策，落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策，严格执行第二套住房信贷政策。
据卢文曦观察，当年首套房贷款利率下降后，对楼市起到了立竿见影的效果。回顾21世纪不动产上海市场研究部统计数据，2013年上海成交新建商品住宅10.5万套，同比大涨了35%，创下四年来最高水平。
“上海的首套房利率一直在全国处于低位，不过从2015年下半年起，旺盛的置业需求再一次让房价走高，上海不停祭出最严调控政策，此后就再也没见过那么低的利率。”卢文曦表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也对记者表示，低于4.4%的首套房贷利率，全国范围内从2016年起就再也没有看到了。
2015年，全国楼市同样出现过整体降息、降低首付比例、公积金政策调整的情况，此后楼市加速回暖趋势明显，根据统计局数据，到2016年3月时，70个大中城市中，价格环比上涨的城市达到47个，深圳房价同比暴涨58%，政策效果相当强。
“如今央行首次对于差别化房贷政策发布专门文件，充分体现了当前政策面欲扭转房地产交易颓势的决心。”严跃进表示。
各城目前尚未见4.4%最低利率
央行并不直接落地房贷利率，调整的只是政策利率、基准利率，而最终房贷利率则有各地区商业银行自行决定。截至目前，尽管各地已经陆续降利率，但现存房贷利率平均水平远超4.4%。
贝壳研究院数据显示，2022年3月103个重点城市主流首套房贷利率为5.34%，4月降至5.17%，这已经是2019年以来的月度最大降幅。
根据央行发布的《2022年一季度金融机构贷款投向统计报告》，当前全国个人按揭贷款平均利率为5.42%。
截至目前，全国首套房主流贷款利率最低的城市包括长三角的苏州、南通、无锡等，它们都在4月底时降到了4.6%，与5年期以上LPR持平。
以无锡为例，去年首套房贷款利率去年还是5.9%，过完春节变成了5.6%，3月份降至5.2%，4月底变成了4.6%，降幅惊人，当地房地产从业人士对第一财经表示，如果楼市交易冷淡的现状无法改变，利率有进一步下跌的可能性。而无锡某国有银行房贷业务相关人士则表示，截至目前尚未接到利率进一步下调通知，如上级有新通知会立刻跟进。
华南地区，广州多数银行目前仍在执行5.2%-5.4%的首套房贷款利率。深圳的首套房贷利率普遍为4.9%，一位贷款中介公司相关从业者对记者表示，目前尚未出现利率调整的情况，可能需要更多时间才能落地政策。
目前上海的首套房主流利率为4.95%，“上海很难迅速降低55个基点至4.4%，而且央行新规针对首套贷款购买的‘普通自住房’，根据上海对普通住宅的定义，内环以内单套价格不超过450万元，如果未来不修改这一标准，目前多数成交住房都不算普宅。”上海一家购房咨询中介公司相关负责人对记者表示。
如果各地首套房贷款利率真的能减少20个基点，以贷款100万元、30年、等额本息计算，月供可少100多元，整体利息可减少约4万元。
若按照贝壳研究院的数据来计算，即全国103个城市主流平均利率5.17%若能降至4.4%，以贷款200万元、30年、等额本息计算，月供可以少接近1000元。
楼市黄金周期还会回归吗？
央行发文后，房产销售和房企人士的朋友圈立刻红火起来了。
“消息一出，今天又是爆发的一天。”上海某楼盘的置业顾问告诉记者，尽管还在疫情封控期间，其所在楼盘已经开启线上认筹，前期的蓄客、介绍楼盘、客户问答等环节都在线上进行，结果认筹情况不错，首套房需要验资200万、二套房验资400万，已经有很多客户在没有到过实地看房的情况下划转了认筹金。
“房贷利率新规出台，‘房空警报’已拉响！卖一套，少一套。”南昌一老城区楼盘的销售在朋友圈写道。他对记者表示，五月以来楼盘到访和转化都有所提升。
“信贷宽松对楼市会有显著影响，我们公司内部判断楼市已经到底部，接下来会触底反弹了。”华东一家千亿房企内部人士对第一财经表示。
碧桂园句容片区已宣布，从5月16日起，对片区内4个楼盘的价格进行全面上调。
“我在等上海完全恢复，一旦封控结束会立刻投入看房中，现在名单里我列了三四个必打新的楼盘，感觉封控彻底结束后的3个月，是买房最佳窗口期。”上海购房者李默然从去年就在看房，持币一千多万待购，他称自己一直在等楼市的底部，今年下半年在他看来就是最好的时机。
“我身边有挺多朋友最近都放弃了购房计划，即便首套房贷款利率略有下调，楼市的黄金周期也回不来了。”同样是持币待购的上海购房者，王蔚的想法完全相反，“收入流水减少，无力承担贷款，即便每个月月供少掉几百块，那也是杯水车薪”。
王蔚表示，她也收到一些置业顾问发来的消息，称折扣收回、楼盘火爆，“我觉得大部分都是噱头，刚需购房者还可以再等等，而且对贷款数额一定要谨慎，要在能力范围内”。
卢文曦表示，当前单个政策的短期影响或许有限，长期效果仍有待观察。严跃进则认为，从实际情况来看，部分地区的疫情加大了不确定性，楼市短期支持政策效果尚不明显，房地产市场仍处于深度调整期。
国金证券认为，首套房利率下限下调将带动房贷利率的全面下降，同时全方位的调控宽松将加码。万联证券认为，随着房贷利率下限突破，疫情后房地产销售数据将修复，后续仍有政策利好值得期待。
2013年买房贷款基准利率表
南方财经全媒体记者 杨希 吴霜 北京、上海报道
进入二季度，各地楼市新政策密集出台。据21数据新闻实验室梳理，截至5月中旬，全国已经有超130城发布楼市新政。
对购房者而言，择一地而居，房价是比较受关注的变量。首付比例和银行的房贷利率虽然也影响着购房成本，但购房者往往没有太大的腾挪空间。
本轮调控中，牵引房贷利率下行的政策和因素有多个。
一是5月15日，央行、银保监会发布“关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知”，明确贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。
二是5月20日，5年期以上LPR超预期单独下调15BP至4.45%。两因素叠加，目前部分地区新发放首套房贷利率最低可至4.25%。
三是各地因城施策，对房贷利率进行调整。
据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据，2022年5月贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为4.91%，二套利率为5.32%，分别较上月回落26、13个基点，再创2019年以来新低；5月平均放款周期为29天，与上月持平。
密集调控之下，各地房贷利率水平如何？记者结合多方采访与公开信息进行了梳理。
一线城市：利率随LPR报价有所下调
一线城市北上广深由于拥有相对稳定的供需关系，房贷利率相对稳定。
具体到前述两个关键节点，5月15日新发放首套房贷利率下限下调之初，多地立即跟进，但北上广深并未跟进下调，一度拉大了与其他地区的利率差距。
5年期以上LPR下调后，一线城市房贷利率才跟随下调。
记者了解到，目前北京大行的首套房贷利率为5年期LPR+55个基点，二套房贷利率为5年期LPR+105个基点，即首套5%，二套5.5%。
另据记者统计，上海部分银行首套房贷利率为4.8%，二套房贷利率为5.5%；广州部分银行首套房贷利率为4.85%，二套房贷利率为5.05%；深圳部分银行首套房贷利率为4.75%，二套房贷利率为5.05%。均随5年期LPR下行而下降。
新一线城市：房贷利率过山车
新一线城市特点与一线城市不同。新一线城市是与周边城市发生商业联系的枢纽。过去一段时间，部分新一线城市房价升温又骤降，房贷利率带给购房者的体验也如同“过山车”。
2021年成都首套房贷利率曾长期保持在5.88%，甚至一度高达6.20%。2022年以来，房贷利率逐渐回落，4月已有购房者以4.90%的利率签订贷款合同，5年期以上LPR下调之后，该购房者房贷利率可以进一步下调到4.75%。
2021年中，杭州房贷利率攀升至高点，首套房贷利率达到6.2%，二套房贷利率达到6.4%，此后逐步走低。最新消息是，杭州部分银行首套房贷利率最低为4.45%，二套房贷利率为5.1%。
郑州的情况与之相似。据贝壳研究院统计，去年10月郑州首套主流房贷利率为6.13%，二套主流利率6.37%；截至5末，郑州首套主流房贷利率为4.4%，下调幅度达173BP，二套利率下调幅度达117BP。
南京一家银行的客户经理向记者表示，南京目前首房首贷利率最低可达到4.25%，二套在贷款尚未还清的情况下，首付比例要八成，贷款利率为5.05%。目前很多操作方法是，将首套房的商业贷款还清，这样二套房首付比例只有五成，并且在购买第二套房时可以享受首套房的贷款利率，也就是4.25%。
年前，南京的首套商贷利率是6.2%-6.3%。近期由于多方政策的影响，利率一路下降，最低至4.25%，可以说是2013年6月以来的最低。
从审核标准来看，政策上与之前保持不变，但实际操作中有一些放宽。比如，只要征信报告没有问题，大多数银行都可以沟通，将收入证明、银行流水的标准定为每月还贷金额的1.5倍左右，而之前是2倍。
二三四线城市：政策松绑持续加码
在本轮调控中，部分二线城市积极响应，政策松绑持续加码，包括放款限购限贷政策、调整公积金贷款政策等多项措施。
在房贷利率方面，石家庄首套房首付比例降至二成（原三成），对首套房利率实行差异化管理，最低可执行 4.4%；昆明首套房贷利率在5年期以上LPR下调当日就跟进调降，最低降至4.25%，包括大行也率先实行；济南、温州均已有多家银行执行首套房最低4.25%的房贷利率，二套房贷利率为5.05%。
不过也有部分二线城市房贷利率并未“一降到底”。据厦门市房地产业协会微信公众号，厦门首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加10个基点，即厦门首套住房商业性个人住房贷款利率下限由4月的4.9%，下降到了5月的4.55%。
对于三四线城市来说，房贷利率本就不高，本轮政策调整更多地体现在政策“组合拳”上。
据东吴证券统计，仅5月16日至5月20日一周内，就有包括绵阳、安阳、安庆、泰州等在内的9个三四线城市放松政策，具体包括变更限购1例，下调首付比例7例，更改首套房认定标准1例。
比如，绵阳多家银行发出通知，首套房商贷利率执行4.4%；宜宾、泸州等城市的部分银行相继跟进，将首套房商贷利率下调至4.4%。
房贷利率因城施策精准调控
综合来看，二季度市场出现了超百城密集调控的现象。此前一线、新一线城市与二三线城市房贷利率差距较大，尤其反映在首套房上，但是通过调控，目前不同城市之间的利率差距逐步拉平。
但逐步拉平不等于全国统一房贷利率，事实上还是存在定价差距。
光大银行金融市场部宏观研究员周茂华对记者指出，出现这种房贷差别定价，主要是各区域（各线城市）楼市存在差异，是各地采取因城施策精准调控的具体体现。
周茂华表示，一二三线城市楼市在区域优势、市场供求等方面差异较为明显。主要影响城市房地产市场的因素较多，譬如城市经济发展情况，产业竞争力，人口变化、宏观政策等。从近期市场表现看，一二线等城市复苏相对领先，随后这种复苏势头逐步向三四线城市扩围，相应金融机构也将进行梯次“定价”，并根据房地产市场供需、价格变化进行精准调节。
从风险定价的角度来看，整体而言，一二线城市房地产抗风险能力较强，银行放贷意愿更强，银行之间竞争更为充分；三四线城市有些是产业导向存在问题，或者是人口净流出城市，银行放贷则比较有顾虑，利率定价偏高。
（专题策划：周炎炎；稿件统筹：马春园）
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