【案情简介】灌云县某镇居民王某于2016年与连云港市某房地产开发有限公司(以下简称某公司)签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：“某公司应于2018年10月前向王某交付位于某市场某幢某号商品房，并在90日内协助王某办理权属登记”。至今，某公司仍未为王某办理权属登记。王某多次找某公司协商未果，无奈之下，于2020年4月向连云港市灌云县某镇人民调解委员会驻公安派出所人民调解工作室(以下简称调解工作室)寻求帮助。
【调解过程】调解工作室在征得双方当事人的同意后，正式受理案件，并指派调解经验丰富的调解员主持本案的调解工作。调解员通过与王某沟通，对纠纷成因有了大致了解，双方于2016年签订一份《商品房买卖合同》，某公司将位于某市场某幢某号房以309000元出卖给王某，并约定某公司应当在2018年10月前将符合约定的房屋交付王某，并在房屋交付后90日内协助王某办理权属登记;后某公司未在合同约定的期限内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，为王某办理权属登记。王某认为某公司逾期办理权属登记行为构成违约，诉求其赔偿逾期办理房屋权属证书违约金。调解员听了王某的说法后，根据其提供的某公司法定代表人朱某的联系方式，现场电话联系了朱某，朱某称公司确与王某签订了该份《商品房买卖合同》，但不会同意其赔偿要求，因为其诉求无凭无据，在合同中双方约定90日内不能办理完毕相关权属证书，应按照《商品房买卖合同》第十五条第三项约定(即某公司协助王某办理房屋权属登记，具体的办证期限以相关部门实际情况为准)处理，因此其诉求既无事实依据又无法律依据。调解员考虑到案情复杂，电话无法沟通清楚，和朱某约定当天下午在调解中心进行调解。
下午开始调解后，调解员对纠纷双方提供的某公司与王某所签订的《商品房买卖合同》向双方当事人进行了详细的解读，其中第八条是关于交付期限的约定，某公司应当在2018年10月底前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种情形，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格,……;第十五条关于产权登记的约定，某公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由王某提供的资料报产权登记机关备案。如因王某的责任，致某公司不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.某公司协助王某办理房屋权属登记，具体的办证期限以相关部门实际情况为准。
首先，调解员指出双方所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，可以认定该合同合法有效，故双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。其次，对于某公司提出的“《商品房买卖合同》第十五条第三项”抗辩理由，根据《商品房买卖合同》第十五条之规定，只有因王某的原因致某公司不能在规定期限内取得房地产证书的，才能适用《商品房买卖合同》第十五条第三项之规定，而根据王某提供的现金完税证明、缴纳款项明细、双方陈述等证据，足以证明该逾期办理权属登记并非王某的原因。再次，王某已经按照合同的约定履行了付款义务，某公司虽已经履行了交房义务，还应当在合同约定的期限内协助王某办理权属登记，而某公司没有按期履行义务，应当承担违约责任。最后，由于双方当事人未在《商品房买卖合同》中对违约金计算标准做出明确约定，因此只能根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条“由于出卖人原因导致买受人未能在约定期限内取得权属证书的，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确认的情况下，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，某公司应按照已付购房款总额308946元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(逾期贷款利率按同期贷款利率水平上加收30%-50%)计算，最终经调解员现场测算后得出某公司共需赔偿王某违约金29519元。经过调解员这番详尽的释法说理，双方当事人对此均表示心服口服，并表示同意调解方案。
【调解结果】在调解员的主持下，双方当事人达成以下内容的调解协议：
1.某公司应于达成调解协议之日起十日内向王某支付违约金29519元;
2.此事一次性处理结束，今后双方无任何瓜葛。
【案例点评】商品房买卖合同纠纷在当今社会十分普遍,《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》为解决这一类的纠纷提供了法律依据和标准，然而购房者由于各种原因缺乏法律意识，往往处于劣势。在上述的商品房买卖合同纠纷中调解员能够完善解决此次纠纷，使双方心服口服的根本原因在其深厚的法律专业知识以及娴熟的调解技能，其以确凿的证据证明的纠纷事实为根据，贯策法律法规，并辅之以适当的调解技巧，最终圆满的解决了纠纷。
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