最低租赁付款额和租赁付款额,最低租赁付款额怎么计算

二、具体运作中的双重角色体现

1. 作为债务人（对贷款人）

示例：
购买1亿元的飞机，出租方出资2000万，贷款8000万。对贷款人而言，出租方是债务人，需偿还8000万贷款本息。

2. 作为债权人（对承租人）

示例：
出租方通过租赁合同每年收取1500万租金（含本金和利息），承租人有义务按期支付，出租方成为承租人的债权人。

【单选题·2021年卷II】某租赁公司购进设备并出租，设备价款为1000万元。该公司出资200万元，余款通过设备抵押贷款解决，并用租金偿还贷款，该租赁方式是（ ）。

A.售后回租 B.经营租赁 C.杠杆租赁 D.直接租赁

【答案】C

【解析】根据余款通过设备抵押贷款解决，可以说明租赁会牵扯到第三方当事人（资金的出借人），因此属于杠杆租赁。

【单选题·2020年卷III】承租人既是资产出售者又是资产使用者的租赁方式是（ ）

A.杠杆租赁 B.直接租赁 C.售后回租 D.经营租赁

【答案】C

【解析】售后回租是指承租方首先将资产卖给出租方，然后再将该资产从出租方租回的方式。此时承租人既是资产出售者又是资产使用者。

【多选题·2017年卷II】下列关于杠杆租赁的表述中，正确的有（ ）。

A.出租人既是债权人又是债务人

B.涉及出租人、承租人和资金出借人三方当事人

C.租赁的设备通常是出租方已有的设备

D.出租人只投入设备购买款的部分资金

【答案】ABD

【解析】杠杆租赁的设备通常是出租人根据设备需要者的要求重新购买的，选项C不正确。

四、租赁的租金计算

1、决定租金的因素

（1）租赁资产价值：租赁资产的买价、运输费、保险费及安装调试费等。

（2）租赁期满后租赁资产的预计残值。

（3）租赁公司购买租赁资产所垫付资金的利息。

（4）租赁手续费：租赁公司办理租赁设备所发生的业务费用，包括业务人员工资、办公费、差旅费等。

（5）租赁公司应得利润。

备注：决定租金的因素是租赁公司为取得设备而支付的所有代价以及应得利润。

【单选题·2017年卷I】下列各项中，不计入租赁租金的是（ ）。

A.租赁手续费

B.承租公司的财产保险费

C.租赁公司垫付资金的利息

D.设备的买价

【答案】B

【解析】站在出租人的角度判断，如果属于出租人支付的代价以及应得利润才可以计入租金，而选项B是承租公司的费用，并不是租赁公司为取得设备而支付的代价，选项B正确。

2、租金的支付方式（通常采用分期支付的方式）

（1）按支付间隔期长短分：年付、半年付、季付和月付等

（2）按在期初和期末支付分：先付和后付

（3）按每次是否等额支付分：等额支付和不等额支付

3、租金的计算——等额年金法

租赁折现率=利率+租赁手续费率

【单选题·2022年卷II】某企业年初从租赁公司租入一套设备，价值40万元，租期5年，租赁期满时预计残值为5万元，归租赁公司所有。租金每年末等额支付，年利率8%，租赁年手续费率为2%。

有关货币时间价值系数如下：（P/F,8%,5)=0.6806；（P/F，10%，5）=0.6209；（P/A,8%,5)=3.9927;(P/A,10%,5)=3.7908。则每年的租金为（ ）。

A.10.55万元 B.10.02万元 C.9.17万元 D.9.73万元

【答案】D

【解析】

租赁折现率=8%+2%=10%，

每年的租金=[40-5*(P/F,10%,5)]/(P/A,10%,5)=9.73（万元）

【单选题·2021年卷I】某企业向租赁公司租入一套设备，价值200万元，租期10年。租赁期满时预计残值10万元，归租赁公司所有。年利率7%，年租赁手续费率2%。租金在每年年初支付一次，对于年租金的计算，正确的表达式为（ ）。

A.[200-10*(P/F,9%,10)]/[(P/A,9%,10)*(1+9%)]

B.[200-10*(P/F,7%,10)]/(P/A,7%,10)

C.[200-10*(P/F,7%,10)]/[(P/A,7%,10)*(1+7%)]

D.[200-10*(P/F,9%,10)]/(P/A,9%,10)

【答案】A

【解析】租赁折现率=7%+2%=9%，因为租金在每年年初支付，所以属于预付年金，年租金=[200-10*(P/F,9%,10)]/[(P/A,9%,10)*(1+9%)]。

一、债务筹资的优缺点（与股权筹资相比）

【多选题·2023年卷I】相对于股权筹资，下列各项中属于债务筹资优点的有（ ）。

A.财务风险较小 B.资本成本较低

C.可以形成稳定的资本基础 D.可以利用财务杠杆

【答案】BD

【判断题·2020年卷I相对于股权资本，债务资本通常具有较高财务风险和较低资本成本。（ ）

【答案】√

【解析】负债筹资的利息可以税前列支，且投资人投资债券的风险小于投资股票的风险，因此投资人要求的必要报酬率较低，所以债务资本成本要低于股权资本成本；但是负债筹资有固定的还本付息负担，所以债务筹资的财务风险较大。

【单选题·2018年卷I】下列各项中，不属于债务筹资优点的是（ ）。

A.可形成企业稳定的资本基础 B.筹资弹性较大

C.筹资速度较快 D.筹资成本较低

【答案】A

【解析】选项A属于股权筹资的优点。对于债务筹资，不能形成企业稳定的资本基础，因为有到期期限，债务本金到期要偿还。

二、各种债务资金筹集方式特点的比较

【多选题·2023年卷I】关于租赁的筹资特点，下列表述正确的有（ ）。

A.无须大量资金就能迅速获得资产

B.相对于发行债券，资本成本较低

C.相对于借款购买资产，财务风险较大

D.相对于长期借款筹资限制条件较少

【答案】AD

【解析】

租赁的租金通常比银行借款或发行债券所负担的利息高得多，所以资本成本较高，选项B错误。

租赁与购买的一次性支出相比，能够避免一次性支付的负担，而且租金支出是未来的、分期的，企业无须一次筹集大量资金偿还，所以财务风险小、财务优势明显，选项C错误。

【多选题·2022年卷I】与银行借款相比，公司发行债券筹资的特点有（ ）。

A.一次性筹资数额较大 B.资本成本较低

C.降低了公司财务杠杆水平 D.筹集资金的使用具有相对的自主性

【答案】AD

【解析】相对于银行借款筹资，发行债券的利息负担和筹资费用都比较高，因此资本成本较高，选项B错误。发行债券和银行借款都会提高公司财务杠杆水平，选项C错误。

【多选题·2021年卷I】与普通股筹资相比，下列各项中，属于银行借款筹资优点的有（ ）。

A.公司的财务风险较低 B.可以发挥财务杠杆作用

C.资本成本较低 D.筹资弹性较大

【答案】BCD

【解析】银行借款可以发挥财务杠杆的作用，与普通股筹资相比，银行借款的财务风险较大，选项A错误。

【单选题·2019年卷I】下列筹资方式中，筹资速度较快，但在资金使用方面往往具有较多限制条款的是（ ）。

A.发行债券 B.租赁 C.发行股票 D.银行借款

【答案】D

【单选题·2018年卷I】某航空公司为开通一条国际航线，需增加两架空客飞机，为尽快形成航运能力，下列筹资方式中，该公司通常会优先考虑（ ）。

A.普通股筹资 B.债券筹资 C.优先股筹资 D.租赁筹资

【答案】D

【解析】租赁筹资的优点之一在于无须大量资金就能迅速获得资产，因此为了便于尽快形成航运能力应优先考虑租赁筹资。

【多选题·2016年】与发行股票筹资相比，租赁的特点有（ ）。

A.筹资限制条件较少 B.形成生产能力较快

C.资本成本较低 D.财务风险较小

【答案】ABC

【解析】由于租赁为债务筹资，定期支付租金，财务风险大于发行股票筹资，选项D不正确。

最低租赁付款额名词解释

来源：中道财税-行思玉

融资租赁和融资售后回租是企业在资产管理和资金筹措中常见的两种金融工具。尽管它们在形式上都涉及“资产”和“资金”的流动，但在业务实质、会计处理、税务处理以及政策适用等方面存在显著差异。本文将从多维度深入剖析融资租赁与融资售后回租的财税处理，帮助企业更好地理解和应用这两种模式。

一、基本概念与业务特征

1. 融资租赁

融资租赁是一种兼具“融资”和“融物”功能的金融服务。出租人根据承租人的需求购买资产，并将其出租给承租人使用，合同期满后，承租人通常可以选择以象征性价格购买资产。

核心特征：

1）资产所有权与使用权分离：合同期内，资产所有权归出租人，使用权归承租人；

2）融资属性明显：本质上类似于分期付款购置资产；

3）长期性：合同期限较长，通常覆盖资产的大部分经济寿命。

2. 融资售后回租

融资售后回租是指企业将自有资产出售给融资机构，同时签订回租协议继续使用该资产。表面上看是“出售+回租”，但实质是一种以资产变现为目的的融资行为。

核心特征：

1）形式上的资产转移：企业将资产出售给出租人，但风险和报酬未完全转移；

2）资金变现功能突出：主要用于盘活存量资产，提高资金流动性；

3）灵活性较强：适用于资金需求紧迫但又不想放弃资产使用权的企业。

二、会计处理差异

1. 融资租赁的会计处理

根据《企业会计准则第21号——租赁》，融资租赁的会计处理需关注以下几点：

1）承租方：

*在租赁开始日，将最低租赁付款额现值与租赁资产公允价值中较低者确认为“使用权资产”，同时确认“长期应付款”；

*按固定资产折旧政策计提折旧；

*未确认融资费用按实际利率法分摊至各期财务费用。

2）出租方：

*将应收最低租金作为“应收账款”，并按实际利率法确认利息收入；

*对出租物不再确认固定资产，而是确认为应收款项。

2. 融资售后回租的会计处理

根据《企业会计准则第21号》，售后回租需判断是否构成“融资性质”：

1)若构成融资性质（风险和报酬未转移）：

承租方不确认出售收入，而是将出售价格与账面价值差额递延至未来期间；

继续按原账面价值计提折旧，同时确认融资费用。

2)若不构成融资性质（风险和报酬已转移）：

出售行为确认为收入，回租部分按经营性或融资性分别处理。

三、税务处理差异

1. 增值税

1) 融资租赁

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号），融资租赁被归类为“现代服务——租赁服务”。具体规定如下：

有形动产融资租赁适用13%的增值税税率；

不动产融资租赁适用9%的增值税税率；

销售额为全部价款和价外费用扣除借款利息后的余额。

2) 融资售后回租

根据《国家税务总局公告2010年第13号》规定，售后回租中的本金部分不征收增值税，仅对利息部分按“金融服务——贷款服务”缴纳6%的增值税。

2. 企业所得税

1) 融资租赁

出租方按实际收到的利息收入缴纳企业所得税；承租方支付的利息费用可作为财务费用在所得税前扣除。

2) 融资售后回租

承租方出售资产时，不确认为销售收入，而是继续按原账面价值计提折旧；支付

的利息部分可作为财务费用扣除。

四、政策优惠与实务操作建议

1. 税收优惠政策

1）对于符合条件的融资租赁公司，在提供有形动产融资租赁和融资售后回租服务时，增值税实际税负超过3%的部分，即可实行增值税即征即退政策；

2）不动产不适用此优惠政策。

2. 风险防控要点

在实际操作中，企业需注意以下几点：

1）合同条款设计需清晰明确，特别是本金与利息金额的划分；

2）售后回租中需确保交易实质符合“贷款服务”的认定标准，否则可能被重新分类为普通销售行为；

五、总结与建议

通过上述分析可以看出，虽然两者在形式上都涉及资金和资产流转，但其核心目的和财务影响存在本质区别。在实际应用中：

1.企业应根据自身需求选择合适模式

1）若希望获取长期使用权并最终拥有资产，可选择融资租赁；

2）若希望快速变现存量资产提高现金流，可选择融资售后回租。

2.在操作层面，应充分考虑相关财务和涉税政策，合理规划交易结构，以实现资金效益最大化并降低涉税风险。

最低租赁付款额计算公式

融资租赁和融资售后回租是企业在资产管理和资金筹措中常见的两种金融工具。尽管它们在形式上都涉及“资产”和“资金”的流动，但二者在业务实质、会计处理、税务处理等方面存在显著差异。

一、融资租赁和融资售后回租业务实质融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁活动。即出租人根据承租人所要求的规格、型号、性能等条件购入有形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承租人，均属于融资租赁。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。

融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。融资售后回租表面上看是“出售+回租”，但实质是一种以资产变现为目的的融资行为。在形式上将资产出售给出租人，但风险和报酬未完全转移，主要用于盘活存量资产，提高资金流动性，适用于资金需求紧迫但又不想放弃资产使用权的企业。

二、融资租赁和融资售后回租会计处理差异

1. 融资租赁的会计处理。根据《企业会计准则第21号——租赁》规定，融资租赁的会计处理需关注以下几点：1）承租方：在租赁开始日，将最低租赁付款额现值与租赁资产公允价值中较低者确认为“使用权资产”，同时确认“长期应付款”；按固定资产折旧政策计提折旧；未确认融资费用按实际利率法分摊至各期财务费用。2）出租方：将应收最低租金作为“应收账款”，并按实际利率法确认利息收入；对出租物不再确认固定资产，而是确认为应收款项。

2. 融资性售后回租的会计处理。根据《企业会计准则第21号——租赁》规定，售后回租需判断是否构成“融资性质”：若构成融资性质（风险和报酬未转移）：承租方不确认出售收入，而是将出售价格与账面价值差额递延至未来期间；继续按原账面价值计提折旧，同时确认融资费用。若不构成融资性质（风险和报酬已转移）：出售行为确认为收入，回租部分按经营性或融资性分别处理。

三、融资租赁和融资售后回租的税务处理差异

1. 增值税

1) 融资租赁。出租方：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，融资租赁被归类为“现代服务——租赁服务”。具体规定如下：有形动产融资租赁适用13%的增值税税率；不动产融资租赁适用9%的增值税税率；销售额为全部价款和价外费用扣除借款利息后的余额。承租方：作为承租方支付的融资租赁费，如果取得了合法的增值税扣税凭证，可以从销项税额中抵扣的。这是因为融资租赁被视为一种购买行为，而不是贷款行为，因此可以抵扣。

2) 融资性售后回租。出租方：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，融资性售后回租业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。符合规定的融资租赁公司以取得的全部价款和价外费用(不含本金)，扣除对外支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额作为销售额，计算缴纳增值税。但对试点纳税人根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税。出租方税收优惠：经人民银行、银监会或者商务部批准从事融资租赁业务的试点纳税人中的一般纳税人，提供有形动产融资租赁服务和有形动产融资性售后回租服务，对其增值税实际税负超过3%的部分实行增值税即征即退政策。商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准的从事融资租赁业务和融资性售后回租业务的试点纳税人中的一般纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述规定执行。注意：不动产不适用此优惠政策。

承租方：首先，承租方在形式上将资产出售给出租人，但风险和报酬未完全转移，因此，《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定：“融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为，不属于增值税征收范围，不征收增值税。”其次，融资性售后回租业务是按照贷款服务缴纳增值税，根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第二十七条规定：“下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：……（六）购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。”因此，承租方租回资产时向出租人支付的租金以及向出租人支付的与该项交易直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得抵扣。

2. 企业所得税

1) 融资租赁。出租方：按照金融业依法计算缴纳企业所得税；承租方：根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第五十八条规定，融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。根据上述规定，融资租赁未确认融资费用不可以在税前扣除;但是税法上规定的融资租入的固定资产的计税基础为租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用，实际上包含了会计核算的未确认融资费用部分，未确认融资费用部分在税法上表现为以折旧的方式在税前扣除了。

2) 融资性售后回租。《国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国家税务总局公告2010年第13号）规定：融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前原账面价值作为计税基础计提折旧。租赁期间，承租人支付的属于融资利息的部分，作为企业财务费用在税前扣除。

3.印花税

《中华人民共和国印花税法》中对应税合同税目，增加了“融资租赁合同”税目，税率是万分之零点五。因此，签订的融资租赁合同(含融资性售后回租合同)，应按照“融资租赁合同”税目计算缴纳印花税。租金总额和增值税税额单独列示的，印花税计税依据为不含税租金总额，若增值税税额未单独列示，仅约定含税租金总额的，则印花税计税依据不得剔除增值税税额。

《财政部 国家税务总局关于融资租赁合同有关印花税政策的通知》（财税〔2015〕144号）、《财政部 税务总局公告关于印花税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部 税务总局公告2022年第23号）规定，在融资性售后回租中，对承租人、出租人因出售租赁资产及购回租赁资产所签订的合同，不征收印花税。

黄时光 - 注册会计师、执业税务师、中国税务师行业高端人才、湖北省税协专业技术委员会委员，谙熟会计准则，善于研究税法；擅长税收筹划、企业风险诊断、国企合规性审计及财税培训；曾任职于会计师事务所，在培训机构从事过会计教学，为企业及税务机关举办过多场财税培训，常年担任多家大中型企业财税顾问。

最低租赁付款额包括哪些

每经记者：陈荣浩 每经编辑：陈梦妤

租金最低可达市场价六折。2025年以来，深圳、成都、郑州、昆明、荆州等多个城市陆续发布保障性租赁住房配租公告。

这种为特定群体提供住房保障的房源，一般租赁价格远低于市场价。以深圳为例，近期深圳市南山区住建局公示了10404套房源，其中，保租房（政府组织配租类）一般为市场租金的六折，可以同时排队公租房，而社会房源类保租房租金为市场价的九折。

在今年2月18日召开的推进配售型保障性住房轮候库建设工作现场会上，住建部相关负责人提到，今年将部署加快推进轮候库建设，加大配售型保障性住房建设和供给。

据住建部数据，截至2024年末，全国已累计筹集172万套（间）配售型保障性住房、保障性租赁住房和公租房。

“保障性租赁住房近期集中入市有两个重要背景，一是各地为完成‘十四五’规划的重要任务，此前‘十四五’规划全国将供应870万套保障性租赁住房；二是加快推进保障性租赁住房建设，也是推进房地产新模式的重要一环。这类房源加速推进的内在逻辑在于，用保障房留住人口和人才，降低住房消费门槛，让一部分人能实现先租后买。”2月24日上午，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。

保障性租赁住房加速入市

2025年以来，多个城市加快推出保障性租赁住房。

2月21日，成都市成华区发布有巢公寓·成都昭觉寺保障性租赁住房项目（二批次）选房公告，2月22日~24日进行选房工作。

2月16日，深圳市南山区住建局官宣18个保租房项目共10404套房源入市，涵盖粤海、西丽、桃源等热门片区，租金最低仅为市场价六折。

郑州也同样动作频繁。2月20日，郑州市住房保障和房地产管理局披露2025年第一批人才公寓配租方案，2月22日8：00已对1416套房源上线“郑州市保障性租赁住房（人才公寓）系统”进行配租。

2月12日，昆明市公有房屋管理中心发布2025年第一批保障性租赁住房分配有关事项的通知，分配工作于2月14日展开。

到2月21日，昆明又传来消息，2025年第二批保障性租赁住房分配工作于2月25日开启，涉及云能·聚力欣居保障性租赁住房项目，申请人可于2月25日10：00开始在昆明安居网或昆明安居网微信公众号预选房源，2月28日10：00正式选房。

《每日经济新闻》记者注意到，在申请条件上，各地多向新市民、青年人等群体倾斜。

其中，深圳要求申请人在当地无自有住房；成都要求申请人在当地稳定就业，且收入符合一定标准；郑州则对申请人的户籍、收入和住房情况都有相应规定；昆明重点关注新就业无房职工和在当地稳定就业的外来务工人员；荆州主要针对城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员。

房源分配方式上，深圳采用轮候、抽签等方式，成都通过公开摇号等方式，郑州通过公开登记、摇号、选房等程序进行分配，昆明采取公开摇号、顺序选房等方式。

“各地推出的保障性租赁住房，主要是为了解决当地的住房需求。预计未来各地通过保障房轮候库的方式，将可以较为精准地获悉一个城市潜在的需求量，从而对需求、供给和分配等全链条多维度进行分析。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说。

有房源最低月租421元

市场比较关注的是价格。

其中，深圳的保障性租赁住房租金优惠力度较大，政府组织配租类最低至市场租金六折，社会主体出租类房源通常为市场价九折。

以深圳今年入市的保障性租赁住房安居高新花园为例，该项目位于南山区粤海街道，临近深圳湾科技生态园，月租金为57元/平方米，按这个价格算，其64平方米的两房户型，月租金约3648元，加上物业管理费268元，总计约3916元。

而链家网数据显示，在深圳科技生态园附近，60~70平方米的两房户型，月租金普遍在7000元~9000元。

成都按评估价确定租金，在一些区域，保障性租赁住房租金能比市场租金低20%~30%；郑州综合多因素确定租金，租金明显低于市场水平；昆明一般会比同地段、同品质市场租赁住房租金低30%甚至更多。

比如，今年昆明刚入市的保障性租赁住房项目严家山沣润雅庭，月租金仅为12.07元/平方米，面积在34.88~60.2平方米，换算下来，其中一居室最低的月租金仅421元。

“当前，保障性租赁住房的大规模供应直接增加了房源的供给，为租客提供了更多租住选择机会及议价空间，有望推动所在房源区域住宅租金的下调。”2月24日下午，中指研究院指数事业部总经理曹晶晶在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

李宇嘉则指出，预计未来保障性租赁住房的供应还将继续增大，且覆盖范围也会逐步扩大。

“但保障性租赁住房持续入市，以后主体可能不单纯是政府机构了，让国企、地方城投市场化运作，将是一个大的趋势。”李宇嘉分析称。

每日经济新闻

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