刘某某系天津市河东区某小区业主。该小区前期物业服务工作由天津市河东区某物业公司承担。房地产开发公司与该物业公司订立《天津市前期物业管理服务合同》，合同自2008年8月开始，至物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。刘某某自2016年1月至今未能按期缴纳物业费。该物业公司于2020年12月某日向天津市河东区诉前人民调解委员会提出调解申请，请求调委会对刘某某拖欠物业费事宜进行调解。
【调解过程】河东区诉前人民调解委员会受理此案件。调解员第一时间向双方了解案件事实。经了解，刘某某系天津市河东区某小区业主，房屋建筑面积98.73平米，物业费为1.7元/平米/月，每月物业费167.84元。刘某某自2016年1月1日起至2020年6月30日为止累计拖欠物业费9063.4元。物业公司表示，其已经多次与刘某某沟通缴纳物业费事宜，甚至曾委托律师事务所于2020年6月某日向刘某某发送律师函，要求其联系物业公司并立即支付拖欠的未付物业管理费用9063.4元及滞纳金800元，共计9863.4元，否则物业公司将通过采取相应法律手段以维护自身权益，但刘某某仍然拒不履行交费义务。刘某某则称，自己虽然作为小区业主，但是并未与物业公司签订物业服务合同。而且，刘某某认为物业公司服务不到位，一方面自己在当初购房时，所开票据票号有误，物业当初答应协调解决，却一直未能协调解决相关事宜，给自己造成损失；另一方面，小区存在路面宠物排泄物清理不及时、建筑垃圾清运不及时等问题。因此，不同意缴纳物业费。
了解清楚案件事实后，调解员向刘某某解释，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”在此纠纷中，开发商与物业公司订立的《天津市前期物业管理服务合同》是合法有效的。
调解员先对刘某某进行劝说，根据《物业管理条例》第二十二条规定，“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”。第二十三条规定：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺”。第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。物业公司作为小区物业服务企业履行小区物业服务义务的同时，刘某某也应该履行业主义务，按时缴纳物业费。听完调解员的劝解，刘某某认可房屋面积和每月应缴纳金额，但对缴纳滞纳金不认可，认为物业存在服务不到位，业主没有享受到优质服务，不认可全额缴纳物业费，要求物业公司减免部分物业费。
听了刘某某的诉求，调解员向物业公司指出，物业公司作为服务企业，要想得到业主的认可和支持，就必须在服务上多下功夫，把业主的事当成自己的事去处理。只有这样，才会减少业主拖欠物业费的情况。因此，建议物业公司主动担当作为，为业主提供优质的服务。物业公司称，对于刘某某反馈的问题，会尽快协调解决，并同意减免刘某某的部分物业费，并免除了滞纳金。
最后，调解员告知刘某某，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。刘某某表示认可。
【调解结果】经调解，双方达成以下调解协议：1.物业公司免除刘某某自2016年起至今所拖欠的物业费违约金； 2.12月前，刘某某通过线上转账方式向物业公司支付2016年1月1日至2020年12月31日物业费，共计8000元。
调解员对双方当事人进行回访，刘某某已按照协议约定缴纳物业费，双方当事人均表示对调解结果十分满意。
【案例点评】近年来，物业公司与业主之间的矛盾纠纷日显突出，物业纠纷案件大量增长。当前物业纠纷主要集中在业主对物业公司服务不满意而拒交物业费问题，原因主要有以下两点：一是房地产商遗留下来的房屋质量等问题，造成业主和物业管理公司之间产生矛盾;二是物业公司服务不到位，业主以不交物业费进行对抗。
本案中，物业公司与业主产生欠缴物业费纠纷的原因，便是业主认为物业公司服务不到位。但是该案例具有特殊性，因为前期物业服务合同的主体是建设单位和物业服务企业，业主不是合同的主体。业主认为从合同的相对性而言，房产开发商与物业服务企业签订的合同不能对业主产生约束力。调解员对业主详细讲解了相关法律规定，即依据《物业管理条例》第二十五规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。因此，前期物业服务合同对业主产生约束力的根据在于业主概括承受了合同的权利义务，消除了当事人对前期物业服务合同相对人的误解，圆满地化解了纠纷。
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