一、只有购房合同的房子可以买卖吗
只有购房合同的房子是否可以买卖需要分情况来看。
（一）从法律规定角度
1. 如果购房合同是依法成立且有效的，并且该房屋不存在法律法规限制交易的情形，例如不存在司法查封、抵押未解除等限制权利的情况，理论上可以进行买卖。不过这种买卖存在较大风险，因为没有办理房产证等产权登记手续，房屋的产权还未完全明晰确定。
2. 如果该购房合同存在无效的情形，如违反法律法规强制性规定、损害国家利益等，那么这样的房子不能合法买卖。
（二）从实际操作层面
1. 房地产管理部门在办理房屋过户等手续时，通常要求提供房产证等产权证明文件，仅有购房合同可能无法完成正常的产权变更登记手续，这会影响到房屋买卖的合法性和安全性。
2. 对于购买者来说，购买只有购房合同的房子面临诸多风险，比如原房主可能一房多卖、存在未清偿的债务导致房屋被查封或被执行等情况。
所以，只有购房合同的房子买卖存在诸多不确定因素和风险，要谨慎对待。
二、买卖房屋违约怎么处理
在房屋买卖中发生违约情况，可以按照以下方式处理：
（一）继续履行
如果违约方的违约行为没有致使合同目的不能实现，非违约方可以要求违约方继续履行合同。例如，卖方迟延交房，买方可以要求卖方按照合同约定的时间交房。
（二）赔偿损失
违约方应当赔偿因其违约行为给对方造成的损失。损失包括直接损失和间接损失。直接损失如为购买房屋已支付的款项的利息等；间接损失如因房屋未能按时交付导致买方租房居住而产生的租金支出等。
（三）支付违约金
如果房屋买卖合同中约定了违约金条款，违约方应当按照约定支付违约金。违约金的数额通常根据合同约定确定，但如果约定的违约金过高或过低，当事人可以请求法院或仲裁机构予以调整。
（四）解除合同
当违约行为致使合同目的不能实现时，非违约方有权解除合同。例如卖方将房屋卖给第三人导致无法向买方履行合同，买方可以解除合同，并要求卖方承担违约责任。
三、买房子交了定金如何退
要退回买房所交的定金，需考虑以下情况：
（一）可退定金的情形
1. 开发商违约。如果开发商存在诸如未取得预售许可证就卖房、实际交付的房屋与约定严重不符、逾期交房等违约行为，购房者有权要求退回定金。购房者需要收集相关证据，如合同文本、宣传资料、沟通记录等，以证明开发商的违约事实，然后向开发商提出退还定金的要求。
2. 不可归责于双方的事由。例如因不可抗力导致购房合同无法签订或履行，像突发的自然灾害、政策调整等，使得购房交易无法正常进行的，购房者可以要求退还定金。
（二）不可退定金的情形
如果是购房者自身原因，如在签订定金合同后反悔不想购买房屋，没有法定或约定的合理理由，一般情况下定金是不予退还的。因为定金的作用是对双方的一种约束，确保交易顺利进行。
所以，购房者要先明确自身情况属于哪种情形，再依据法律规定采取相应的措施来争取退回定金。
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来源：头条-买房子交了定金如何退，我买房子交了定金可以退吗?