民法典施行后，买二手房需要注意的问题
当今社会，商品房动辄几十万，甚至几百上千万，购买商品房时，当事人是慎之又慎，新购商品房因与开发商签订合同有其规范的地方，但是您知道二手房买卖中的坑吗？下面我们就购买二手房需要注意的问题，和大家聊一聊。
第一，看是否设立了居住权？
《民法典》第十四章，单独增设了居住权。规定：居住权自登记时设立，自居住权期限届满或者居住权人死亡时消灭；居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住的需要；居住权一般是无偿设立的，且不得转让、继承。设立居住权的房屋不得出租。
因此，在购买二手房时，应当调查该房是否设立了居住权。如果设立了居住权，建议购房者在确认该二手房房屋居住权消灭后再行购买。
第二，看房屋是否存在被查封登记或者抵押的情形。
房屋一旦被法院查封或者已办理抵押登记的，将无法顺利办理过户，且购房者也可能无法顺利购得该房屋。
鉴于此，购房者在签订购房合同前，应当要了解清楚该二手房的产权状况，是否已被法院查封或者办理抵押登记。
购房者可以在购房合同中明确，一旦因其擅自将房屋办理抵押登记或者因房东债务问题导致房屋被法院查封的，购房者有权立即解除合同，并且有权要求房东赔偿其因此遭受的全部损失，包括但不限于法律费用及购房同等规格房屋而多产生的费用。尤其要注意明显低于市场价格的二手房，购房者要格外注意。
第三，看房屋是否被出租？
因“买卖不破租赁”，购房者在购买房屋之前，应当调查了解该房屋是否正在被租赁。如果已经出租给他人，且租赁期限未到，购房者如果购买了该房屋，则需要等到租赁合同期限届满后才能入住。
因此，建议购房者在购买二手房时，必须要在合同中写明该房屋未出租给他人；违反该规定的，购房者有权要求解除合同或者要求房东承担相应的违约责任。
第四，该房屋登记户口是否已迁出？
对于登记户口未迁出，购房者恐将无法顺利将其户口迁移至该房屋地址中。所以，购房时要详细了解户口问题，还需要在合同中明确约定。如果该房屋地址的户口未迁移的，要明确户口迁移的具体时间；如果违约的，需要对购房者承担相应的违约责任。
第五，看房屋的学区功能是否已经使用？
很多购房者购买二手房是因为该房为学区房，为了让孩子上个好学校，获得良好的教育。
因此，购房者在购房前一定要了解该房屋的学区房名额是否已经被使用。购房者也可以在签订合同时载明房东承诺未使用该房屋的学区；违反该承诺的，购房者可以解除合同，并且由房东承担违约责任。
第六，有关税费的问题。
根据当地政策，核实是否满足个税缴纳的相关年限。另外要注意两点，其一为住房的面积是否超过90平方米，其二为购房方所购的住房是否系其首套家庭住房。
第七，如何支付购房款的问题？
如果交易如涉及按揭贷款的，购房的贷款都应当进入资金托管账户。购房者要支付首付款的，也应当将该款项支付到资金托管账户，而不是房东的个人账户。如果前期支付的价款属于定金的，为保障将来房东能够严格履行定金合同义务的，应当将该价款备注注明为定金，以便维护自身权利。
希望以上知识，能够给您带来帮助。
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