北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李某、张某兰向法院提出诉讼请求：请求判决确认张某兰将北京市1号房屋所有权转移登记至李某名下；请求判令张某兰向李某支付自2020年5月28日起至所有权转移登记至李某名下之日止的迟延履行违约金（以170万元为基数，按照月2%的利息标准计算）；请求判令张某兰承担本案诉讼费用。
事实和理由：李某与张某兰为表姐弟关系，因李某暂无在京购房资格，故与张某兰商议借用其名义购买北京市1号房屋，双方于2016年1月29日签订《协议书》，约定由于李某暂无购房资格，现用张某兰资质购买案涉房产，贷款用张某兰名字，如因李某首付款未按时缴齐或者贷款未按时还款造成的一切问题，由李某承担全部责任。上述《协议书》签订后，张某兰与北京x房地产开发有限公司签订了案涉房屋的《北京市商品房买卖合同》，此后取得不动产登记证书。
案涉房屋的定金、首付款、每月按揭贷款均由李某实际出资，案涉房产一直由李某居住，水、电、燃气、物业费用等均由李某支付，案涉房屋的房屋所有权证、购房合同、购房款发票等原件一直由李某持有。现案涉房屋已经解除抵押，且李某已取得在京购房资格，但经李某多次与张某兰协商将案涉房屋过户至李某名下，张某兰均以各种理由拒绝，且因张某兰迟延办理所有权转移登记手续已导致李某需额外支付为偿还剩余银行贷款所借款项的高额利息。为维护李某的合法权益，故诉至法院，望判如所请。
被告辩称
张某兰辩称，不同意原告的诉讼请求。李某与张某兰是表姐弟关系，双方存在借名买房情形，借名买房时，张某兰是单身，且没有购房需求，便答应了李某，但双方未约定过户时间。自李某取得北京户籍后，张某兰多次催促李某办理过户手续，但李某以各种理由推脱，在此期间，张某兰结婚并生育一子，一直与父母居住在约45平米的两居室内，居住非常紧张，且由于张某兰名下有房产，导致无法申请政策性用房。2020年1月份前后，张某兰再次与李某沟通，得知李某取得其他房产，李某想取得张某兰出具的委托书后将涉案房产出售。
此时张某兰才知道李某借用张某兰的购房资质购房是为了盈利。一开始是李某与张某兰沟通借名买房的理由是李某在北京无房，想要在北京买房。如果是为了盈利的话，张某兰不可能同意李某借用自己的资质购房。李某名下有一套公租房，李某不能拥有两套房屋，目前张某兰居住在父母家中，无其他住所，从调解的角度讲，张某兰同意返还李某的所有出资款。李某要求张某兰支付违约金没有事实和法律依据，且张某兰不存在违约行为。
据此，张某兰提出以下反诉请求：判令李某赔偿因占用购房资质而造成的经济损失100万元，包括占用期间房价上涨损失80万、首套房和二套房之间购房贷款差异（包括利率上调和二套房利率上浮10%）损失20万元；判令本案的诉讼费由李某承担。
法院查明
2016年1月29日，李某与张某兰签订《协议书》，约定由于李某暂无购买北京住宅资质，现用表姐张某兰资质购买北京市1号房屋。贷款用张某兰名字，如因李某首付款未按时缴齐或者贷款未按时还款造成的一切问题，由李某承担全部责任。同日，张某兰（买受人）与北京x房地产开发有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由张某兰购买北京市1号房屋（以下简称涉案房屋），该商品房的用途为普通住宅，总价款为3330000元。买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的31%，其余价款可以向中国工商银行借款支付。2017年11月30日，涉案房屋登记至张某兰名下。
经查，涉案房屋的定金、首付款、按揭贷款、物业费等均由李某实际支付。2020年5月27日，李某一次性向张某兰名下还款账户内支付220万元用于偿还涉案房屋剩余按揭贷款，张某兰对此予以认可。涉案房屋已于2020年6月12日解除抵押。
《协议书》约定由李某借用张某兰名义购买涉案房屋，房屋的费用由李某实际支付，房屋权属证书及买卖合同原件均由李某持有，涉案房屋自交房后一直由李某实际占有，据此可以认定李某为涉案房屋的实际购房人，现涉案房屋具备过户条件，李某要求张某兰将北京市1号房屋所有权转移登记至李某名下的诉讼请求，证据充足，法院予以支持。
关于李某要求张某兰支付迟延履行违约金（以170万元为基数，按照月2%的利息标准计算）的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。
关于张某兰要求李某赔偿张某兰因占用购房资质而给张某兰造成的损失100万元的反诉请求，李某与张某兰并未在《协议书》中对涉案房屋的权属转移日期进行明确约定，或以书面或口头的形式对涉案房屋的权属转移日期达成一致意见，双方均未出现违反《协议书》的违约行为。现张某兰主张出借购房资质对其再购房造成了经济损失，但并未提供充足的证据证明其主张，且张某兰在出借购房资质时应对出借资质后可能对其产生的影响进行预判，故对于该项反诉请求，证据不足，法院不予支持。
裁判结果
驳回张某兰的全部反诉请求。张某兰协助李某办理北京市1号房屋的权属转移登记手续，将上述房屋登记至李某名下；驳回李某的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。经审理查明，本案案由应为合同纠纷。
李某与张某兰签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。
需要指出的是，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。
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