观念交付是什么意思,观念交付什么时候发生物权变动

不动产物权的设立、变更、转让和消灭通过登记这种公示方法才能产生法律效力，至于登记对不动产物权变动的效力，有两种立法体例：一种是登记生效主义，只有登记，不动产设立、变更、转让和消灭才生效，不登记不生效；另一种是登记对抗主义，强调当事人之间变动物权的行为无须登记即产生物权变动效力，但是出于交易安全的考虑，只有在登记后才产生对抗第三人的效力，未经登记的，不能对抗善意第三人。我国是以不动产物权登记生效主义作为不动产物权变动的一般原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当进行依法登记，登记后方能产生物权变动效力。有几种情况属于例外：一是依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记；二是前文述及的《民法典》规定的非法律行为的物权变动；三是考虑到我国国情，法律对某些不动产物权的变动未规定登记才发生效力，这些主要体现在用益物权中，比如，土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立；流转期限为5年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立；地役权自地役权合同生效时设立。

建立并推行不动产统一登记制度。长期以来，我国各地方在不动产行政管理和不动产登记体制方面存在不同做法，比较典型和常见的就是房屋、土地的登记由房产、土地管理部门分别登记，导致同一不动产多头登记，也使法律关系复杂化。先前《物权法》在制定过程中，不少部门、专家提出应统一登记机构，革除登记机构不统一带来的重复登记、登记资料分散、资源浪费、当事人负担成本较高等弊端。最终，立法机关采纳了这一建议。为贯彻落实《物权法》规定，国务院在2014年11月24日公布《不动产登记暂行条例》，在2019年对该条例又作了进一步修改。依据该条例第7条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

按照《不动产登记暂行条例》第3条规定，我国的不动产登记主要有首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等类型。不动产首次登记是指不动产权利第一次登记，没有办理首次登记的，原则上不能办理不动产其他类型的登记。转移登记也称过户登记，是不动产转让时办理的登记，比如不动产买卖、互换、赠与，以不动产作价出资（入股），法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权利发生转移等情形下，都需要办理转移登记。变更登记是不动产物权未发生转移的情况下，就不动产登记的相关事项办理的登记，比如权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的，不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的等情形，都应当办理变更登记。注销登记是因不动产物权因消灭办理的登记，在不动产灭失，权利人放弃不动产权利时，应当办理注销登记。需要注意的是，不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。更正登记，与变更登记不同，变更登记是基于正常原因而对发生变化的有关事项进行登记，而更正登记是对错误的登记进行纠正。更正登记有两种方式：一种是经权利人和利害关系人申请人的登记；另一种是登记机关自己发现错误后作出的更正登记。在登记簿记载的权利人以外的利害关系人，比如主张是不动产真正所有权的人，提出更正登记的，应当提交证实不动产登记簿记载错误的材料，在双方对不动产权利存在争议的情况下，登记机构将无法办理更正登记。此时，利害关系人可以申请异议登记，异议登记的效力是，登记簿上记载的权利失去正确性推定的效力，第三人也不得主张依照登记的公信力善意取得不动产物权。异议登记是一种临时性保护措施，按照《不动产登记条例实施细则》的规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。

预告登记是不动产登记中的一种特殊类型，它的特殊性在于所登记的并非现实的不动产物权，而是将未来发生不动产物权变动的事实予以公示并发生物权效力，实际是通过登记公示的方法赋予债权请求权以物权效力，进而保障当事人约定的不动产物权变动能够顺利实现。预告登记对于保障商品房预售合同的履行非常重要，商品房预售合同签订时，合同所涉及的标的物并非实际存在，自然不动产物权也不可能产生，买受人基于预售合同只享有合同法上的请求权，由于商品房买卖合同从签订到实际交付需要较长的期限，在此期限内，买受人的请求权并不具有排他效力，无法限制开发商以更高的价格将房屋卖给第三人，导致原买受人的权利面临很大的风险，如果买受人通过预告登记赋予了债权请求权具有物权的效力，就可以对抗出卖人和其他买受人，有利于保障商品房买受人的合法权益。预告登记的效力主要体现为：一是保全的效力，在预告登记期间，未经预告登记的权利人同意，出卖人处分该财产的，不发生物权效力，以防止出卖人将不动产转移给他人。这里规定的“不发生物权效力”，是指预告登记后，未经预告登记权利人同意，出卖人又出卖商品房或者抵押该不动产的，出卖合同或者抵押合同有效，但无法在登记机构办理过户登记或者抵押登记，即使登记也不能产生商品房转让或者抵押的效力。二是破产保护的效力，即使相对人处于破产状态，预告登记的不动产物权不得列为破产财产。预告登记后，预告登记权利人放弃预告登记的，债权消灭的，均可以导致预告登记时效。为防止权利人无限拖延，《民法典》规定自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记也会失效。

不动产登记簿与不动产权属证书的关系。不动产登记簿是记载不动产上的权利状况并备存于特定机关的簿册，依照《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记簿应当由不动产登记机构永久保存，损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。不动产权属证书是登记机关颁发给权利人作为其享有权利的证明。不动产登记簿对不动产物权的记载通常与不动产权属证书记载的内容一致，前者是依据，后者是表现形式，后者是对前者记载内容的反映。但是，二者又有明显不同：一是法律效力不同，不动产登记簿具有公示公信效力，物权变动经过公示后发生效力，所以不动产登记簿是物权归属和内容的依据。不动产权证书虽然由不动产登记机构制作，但它为权利人持有，并非可以公开查询的资料，因此不能作为物权变动的公示手段。二是证据效力不同。不动产登记簿和不动产权属证书都具有权利正确性推定力，但是不动产登记簿对确定不动产物权的归属和内容具有更强的证明力，如果不动产登记簿与权属证书记载的事项不一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误的外，应当以不动产登记簿为准，也就是说，不动产登记簿的证据效力要优于不动产权属证书。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。这些国家所有的自然资源有的在《宪法》中作了规定，比如矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，有的在《土地管理法》《海域使用管理法》《海岛保护法》等特别法中作了规定，比如城市的土地、法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地、海域、无居民海岛以及野生动植物资源等。之所以国家所有的自然资源可以不进行登记，一方面是因为现行法律已经将哪些自然资源属于国家所有作了明确规定，这些规定要比登记具有更强的公示效力，无须通过登记达到公示的法律效果。另一方面国家依照法律规定对自然资源享有所有权，不属于因法律行为产生物权变动的情况，因此无须通过登记公示享有所有权。《草原法》第11条第2款规定：未确定使用权的国家所有的草原，由县级以上人民政府登记造册，并负责保护管理。《土地管理法实施条例》第5条第2款规定，未确定使用权的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，负责保护管理。前述法律法规改定的登记造册是种管理行为，不产生创设国家所有权的效力。但是在国家所有的土地、森林、海域等自然资源上设立用益物权、担保物权的，则依法登记才发生物权效力。

不动产登记资料的查询、复制。既然物权公示的目的就是要公开登记资料，是不是社会公众都可以查询、复制不动产登记资料呢？物权公示虽然针对的是不特定的人，但并不是要求全社会的人都知道不动产的物权归属状况，与特定的不动产之间没有任何联系的人实际并无查询、复制登记资料的必要。因此，《物权法》赋予了不动产权利和利害关系人有查询、复制登记资料的权利。权利人是指不动产登记簿上记载的权利人，也包括因继承、吸收、合并形成的权利继受人，还包括遗产管理人、破产管理人、财产代管人等依法享有管理和处分不动产权利的主体。利害关系人主要包括因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的。如果上述利害关系尚未形成，比如当事人虽然还没有签订房屋买卖合同，但有购买意向，买受人在提供必要手续后也可以进行查询，查询的范围限定于不动产的自然状况、不动产是否存在共有情形、不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形、不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。

案例一：不动产登记中心将抵押登记于某商铺登记表，抵押权发生效力吗？

黄某向吴某某提出借款200万元，为确保借款偿还，双方约定将黄某所有的案涉房产以签订买卖合同的方式作为抵押后，吴某某再给黄某借款。

2017年1月12日，吴某某与黄某签订了房屋买卖协议，约定将案涉房产出售给吴某某。同日，双方共同到县不动产登记事务中心就案涉房产申请抵押登记。该中心经审核后，在《县生态文化广场西路商铺登记表》上记载“黄某

12-115-A-（9-10）抵吴某某”，进行了抵押登记。2017年1月13日，吴某某与黄某签订借款合同，借给黄某200万元，黄某于当日收到该笔借款。后吴某某向县法院提起诉讼，要求黄某偿还借款。该纠纷经县法院主持调解结案，黄某偿还吴某某借款本金200万元并按月利率2％承担利息。2017年5月17日，该院在执行申请执行人某公司与被执行人黄某商品房销售合同纠纷一案中，对案涉房产予以查封。吴某某提出案外人执行异议被驳回后起诉至法院，请求判决终止对某公司与黄某商品房销售合同纠纷一案标的物的强制执行，请求确认吴某某与黄某的商铺抵押有效，吴某某依法对该商铺享有优先受偿权。法院经审理认为，《县生态文化广场西路商铺登记表》并非法定的不动产登记簿，在该登记表上进行抵押登记并不发生抵押权效力，依法驳回了吴某某的诉讼请求。

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。依据《不动产登记暂行条例》第9条的规定，不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。《县生态文化广场西路商铺登记表》不是该县不动产登记事务中心的不动产登记簿，在形式和内容上均不符合规定，不是合法有效的登记介质，县不动产登记事务中心工作人员在该表上书写的内容不能认定为在不动产登记簿上登记了抵押权，因此本案抵押权因未经合法登记而没有发生法律效力，吴某某的诉讼请求依法不应获得支持。（类似生活实例，可参见案例：甘肃广盛房地产开发有限公司与吴某某房屋抵押权纠纷案，详见最高人民法院（2020）最高法民再57号民事判决书）

案例二：抵押权预告登记后能够产生抵押权效力吗？

2007年8月29日，某银行与陈某某、开发商签订《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定陈某某向某银行借款37万元，用于购房。陈某某以购买的房屋作为抵押物提供担保，开发商作为保证人在合同上盖章。合同签订后，某银行和陈某某于2007年9月12办理预告登记（预购商品房抵押），随后银行发放贷款。2010年12月28日，陈某某诉开发商商品房预售合同纠纷案，法院经审理认定双方通过签订商品房预售合同的合法形式，掩盖开发商违法获得银行贷款的非法目的，因此确认商品房预售合同无效。某银行遂起诉陈某某、开发商，要求陈某某、开发商连带清偿贷款本息，对抵押房屋享有优先受偿权。法院经审理认为，某银行对案涉房屋不享有抵押权，无优先受偿的权利。

抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。《民法典》第221条规定：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起90日内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。某银行作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权，故法院对某银行主张的优先受偿权未予支持。（类似生活实例，可参见案例：中国光大银行股份有限公司上海青浦支行诉上海东鹤房地产有限公司、陈某某保证合同纠纷案，载《最高人民法院公报》2014年第9期（总第215期）

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