北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
胡某文向本院提出诉讼请求：1、要求确认胡某文与胡某武之间存在借名买房合同关系；2、要求胡某武赔偿损失122896.56元；3、要求胡某武自2020年4月1日起每月9日前向胡某文给付3900元。
事实和理由：胡某文、胡某武系兄弟关系，2013年，胡某武欲购买位于山东省某小区商品房，但由于限购政策的原因无法购买，遂与胡某文口头协商借用胡某文的名义购买。胡某文出于兄弟情义，同意出借其名义购买前述小区商品房。2013年5月18日，XXX有限公司（以下简称XXX公司）、XXX有限公司、胡某文签订了《商品房买卖合同》，2013年7月11日，银行、胡某文、于某（胡某文之妻）、Y担保公司（现已更名为Y担保公司）签订了《个人购房担保借款合同》。
上述两份合同签订后，胡某武一直积极履行，但自2017年10月11日开始，胡某武未积极履行向银行偿还银行按揭贷款。银行为维护合法权益，于2019年5月31日向法院提起诉讼，要求胡某文偿还借款。胡某文收到该案起诉材料后，第一时间告知了胡某武，要求胡某武协调解决还款事宜，但胡某武拒绝偿还，胡某文提起本诉。
被告辩称
胡某武辩称：不同意胡某文的全部诉讼请求。1、胡某武从未与胡某文签署过任何形式的借名协议，涉案房屋系胡某文自行购买，且由胡某文签约购房，均与胡某武无关。2、根据胡某文提交的借款合同也可以看出，借款人系胡某文，也与胡某武无关。3、胡某文和胡某武之间并不存在借名合同关系，二者实际上存在借贷关系，胡某武为涉案房屋的出资均系胡某文向胡某武的借款，当时出于亲情，胡某武才替胡某文偿还了部分贷款。后来，由于双方关系恶化，胡某文对父母也未尽到良好赡养义务，所以，胡某武就不再替胡某文还贷。
4、胡某文收到涉案房屋的钥匙后，主动将门锁进行了更换，涉案房屋就是由胡某文实际使用，胡某武从未进入过涉案房屋，也不知道室内的装修、添附情况。5、胡某文提及的山东省乳山市人民法院诉讼一事，胡某武从不知晓，胡某武在涉案房屋所在小区也购买了一套自己名下的房产，虽然也去过山东省乳山市人民法院应诉，但所涉及的事宜与涉案房屋无关，之前的诉讼结果也是调解，胡某文并未将涉案房屋涉及诉讼的事宜告知胡某武。
本院查明
胡某文与胡某武系同胞兄弟。于某与胡某文系夫妻。
2013年5月18日，胡某文（买受人）与房产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定胡某文购买一号房屋，建筑面积98.59平方米，总价款668440元，其中首付款338440元（含定金50000元）于签约时已支付，余款330000元以银行按揭贷款方式支付。
2013年7月11日，胡某文、于某（抵押人）与X银行（抵押权人、贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定胡某文作为借款人拟贷款330000元购买涉案房屋，胡某文采取等额本息还款法按月偿还银行贷款。胡某文作为借款人在该份合同上签字。
现涉案房屋的购房款已结清，房屋也已交付，产权登记在胡某文名下，但银行按揭贷款尚未结清。
本案争议焦点为：应否认定双方存在借名合同关系。胡某文认为其与胡某武之间存在借名合同关系，胡某文仅为出名人，胡某武系借名人、实际出资人，涉案房屋实际所有权人应为胡某武。胡某武不认可双方存在借名合同关系，认为胡某文为涉案房屋所有权人。
为证明胡某武系实际出资人的事实，胡某文认为己方并未实际出资支付《商品房买卖合同》所载的涉案房屋首付款338440元（含定金50000元），未负担2017年10月之前的银行按揭贷款，上述首付款及银行按揭贷款均系胡某武实际负担，胡某武系实际购买人和实际所有权人。为证明己方所述，胡某文提交2018年5月18日由房产公司出具的《收款收据》两份，载明胡某武曾交付涉案房屋款项288440元。胡某文提交个人名下银行账户，显示自2015年5月9日至2017年9月15日期间，胡某武按月分批向胡某文银行账户支付款项，后由该银行账户按月偿还涉案房屋的银行按揭贷款。胡某武认可上述首付款（含定金）及2017年10月份之前的付款事实，认为系替胡某文出资，认为系对胡某文的借款。但就借款事实，胡某文不认可，未见胡某武提交其他证据佐证所述。
此外，为证明双方存在借名合同关系，胡某文另提交如下证据：1，业主信息登记卡，上载业权人为“胡某武”；2、2013年9月入住通知单，上载涉案房屋接收人为胡某武；3、2013年9月20日胡某武出具的收条，上载收到涉案房屋遥控器一个；4、2019年7月5日于某与胡某武的电话通话录音。胡某文认为根据上述证据可以认定胡某武系涉案房屋的实际所有权人，认为己方已告知胡某武涉案房屋之前因欠缴银行按揭贷款而涉及诉讼的事宜。胡某武对上述证据的真实性均认可，但不认可胡某文的证明目的。
本案中，胡某文主张由于自2017年10月胡某武拒绝向其银行账户汇款，导致胡某文逾期偿还银行按揭贷款和诉讼，后达成调解意见，双方均同意合同继续履行，胡某文现已负责结清自2017年10月11日至2020年3月期间的银行按揭贷款本息共计113709.54元。现，胡某文向胡某武主张上述期间的费用合计122896.56元。胡某武不同意胡某文该项主张，仍认为双方不存在借名合同关系，认为上述银行按揭贷款的结清和诉讼成本的支出均与己方无关。
裁判结果
一、原告胡某文与被告胡某武之间存在借名合同关系；
二、被告胡某武于本判决生效之日起七日内给付原告胡某文一十一万三千七百零九元五角四分，并于二〇二〇年四月二日起每月九日前按照二〇一三年七月十一日原告胡某文作为借款人所签《个人购房担保借款合同》所载按月偿付银行按揭贷款的数额向原告胡某文给付银行按揭贷款；
三、驳回原告胡某文的其他诉讼请求。
房产律师靳双权点评
借名合同并非有名合同类型，应否认定当事人之间存在借名合同关系，应重点审查以下三个方面的事实：1、双方是否签订过借名协议；2、实际出资的事实；3、财产的占有使用情况。本案中，胡某文与胡某武之间并未签订过书面的借名协议，难以据此直接认定双方存在借名合同关系，应否认定双方存在借名合同关系还应探究涉案房屋的款项负担、占有使用等情况。
就此，结合胡某文提交的涉案房屋首付款交付凭单可以印证胡某武实际负担了该项费用。结合胡某文提交的2017年10月之前的银行按揭贷款结算情况可见，胡某武按月分批向胡某文银行账户汇入数额不等款项，该款项均实际用于结清相应期间的银行按揭贷款。上述付款事实均可以印证胡某武系涉案房屋购房款的实际出资人，虽然胡某武提出上述出资系对胡某文的借款，但未举证，应承担举证不能的法律后果。
此外，结合胡某文提交的电话通话记录可见，胡某文在获悉涉案房产涉及诉讼时向胡某武进行了告知，明确提及涉案房产应由胡某武决定如何处理的意见，也可以印证胡某武对涉案房产享有权利的事实。
最后，从胡某文提交的《入住通知单》、《收条》以及业主资料卡可以看出均登记在胡某武名下，上述文本的签名笔体亦存在形式上的统一性，可以认定系胡某武自行签名。虽然胡某武否认对涉案房屋的实际占有，但上述证据均指向其对房屋占有使用的事实，胡某武应就其未举证证明的事实承担举证不能的法律后果。
所以，法院认定，胡某文与胡某武之间存在借名合同关系，胡某武系涉案房产实际所有权人，胡某文仅系登记所有权人。胡某文与胡某武之间形成的借名合同关系不违反法律强制性规定，故合法有效。
借名合同系无名合同，存在不确定性，难以完全清楚地限定双方的权利义务内容，可能面临一定的履行风险，对此，双方均负有责任，无法履行及履行不当的风险应由双方共同承担。虽然胡某文调解方案并未侵害胡某武的合法权益，但就参加诉讼所支出的诉讼成本系其自愿负担，且考虑到借名合同中存在的固有风险，该部分损失应由胡某文自行承担，现胡某文再行向胡某武提出主张，法院不予支持。
关于上述期间的银行按揭贷款应由胡某武负担，故胡某文提起主张，法院准予。关于2020年4月2日之后的银行按揭贷款应由胡某武按月向胡某文支付，胡某文的该项主张，法院准予。