交通建设用地,交通用地属于建设用地吗

交通建设用地，交通用地属于建设用地吗

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交通服务用地属于什么性质

作为平顶山城市的重要门面担当，平顶山火车站周边区域未来将如何更新改造，一直备受市民关注。

这事儿，已说了两三年了。近日终于有了清晰的蓝图。

4月21日，市相关部门公布两份文件，一份是《平顶山火车站周边区域城市更新单元规划》（以下简称“城市更新单元规划”），一份是《平顶山火车站周边区域一期项目地块控制性详细规划及城市设计》（以下简称“一期规划及城市设计”）。

咱们赶紧来详细看一看，未来这里会焕发出怎样的新颜？

更新改造分三期实施

两份文件，前一份文件“城市更新单元规划”，主要是讲整个火车站周边的一个较大区域的城市更新单元规划。

这个范围是，北起湛河，东至开源路，南至平顶山火车站及漯宝铁路线，西至光明路，总用地面积194.16公顷，人口规模3.43万人，总建筑面积约203.91万平方米。

用地规划图

功能定位是，以铁路客运综合交通枢纽为核心的集商业商务、休闲游憩、生活居住等功能为主，打造凸显历史文化，融合商业商务、文化休闲、品质宜居等多功能为一体的城市活力综合单元。

规划结构图

但这个大的区域更新改造要分三期实施，后一份文件“一期规划及城市设计”所讲的内容，就是一期改造的规划，这也是本文所要展示的主要内容。

分期实施图

一期规划，重点在火车站站房两侧

一期规划，分A、B、C三个区。

一期项目ABC区位置图

其中A区主要是火车站站房东西两侧区域，具体是，北起和顺路，东至开源路，南至漯宝铁路线，西至亚兴路。

A区规划图（请横屏观看）

A区总平面图

鸟瞰图

夜景图

B区和C区是指中兴路南段路西的两块用地，这两宗地块放在后边说。

对A区的设计定位：规划功能为以铁路客运综合交通枢纽为核心功能的集商业商务、休闲游憩、生活居住为主的城市复合功能区。

A区功能分区图

以城市更新为契机，通过搬迁公交公司停车场、拆除火车站农贸市场、牛庄村民房及私搭乱建房屋，增加公共服务设施，改造铁路局家属院老旧居住小区等措施，打通断头路，重构城市空间。

本次规划打破原有土地界线，统一规划、合理布局、分期实施。在整个 A 区用地内，形成 A-01、A-02……A-12 等 15 个地块，规划设置为商业服务、住宅小区、公共服务、公交车辆停靠点、站前广场、社会停车场等功能。

这个规划，依托地区功能需要，保证土地的集约节约、合理利用，通过对火车站周边区域进行整体风貌提升，设置连廊，拔高火车站视觉地位，控制其两侧建筑高度等，重塑老火车站新地标。

火车站广场及两边设计效果图

火车站广场及两边鸟瞰图

笔者猜想，这次改造后，外地人下车后一出站，映入眼帘的景象不会再有“县城”的印象了吧。

详解17宗地块

哪里要拆，哪里保留？

要想了解A区改造的具体情况，也就是哪里要拆迁新建？哪里保留现状？各地块的功能用途是什么？这就要对A区规划的15宗地块和B区、C区的地块一一进行介绍。

A区用地规划图

A-01地块：规划用地性质为社会停车场用地。

地块位于亚兴路与规划道路交叉口东北角西北侧，北邻中建七局现状住宅楼，东邻南环路小学住宅楼。由于现状火车站农贸市场拆迁改造，改移至规划道路南侧，利用该地块狭长土地，规划为社会停车场，作为新建农贸市场的配套停车场用地。

规划用地面积 2921.84 ㎡。地块出入口通向南侧规划道路。

A-01地块规划图，红框内为A-01地块

A-01地块位置图，蓝框内为此地块

A-02地块：商业用地和防护绿地

A-02 地块位于亚兴路以东、规划道路以南，东邻 A-03 地块，南邻漯宝铁路线。规划用地面积 17848.69 ㎡，细分为 A-02-01 和A-02-02 两个地块。

A-02-01 地块：规划用地性质为商业用地。

沿规划道路东西向布局，规划一栋整体两层、局部五层的现代化综合市场，在一二层设置商铺摊位，建筑东侧设置垃圾中转站和公共厕所。在三层设置办公用房和青少年活动室，四层空间设置办公用房和室内篮球馆，五层功能为办公用房。在规划用地的东侧、西侧和南侧设置非机动停车位，设备用房和机动车位位于地下一层。在屋顶布局室外活动平台。

用地面积13540.60㎡，建筑密度不大于55%、.容积率不大于2.0、绿地率不小于3.0%，建筑高度不大于30米。地块出入口通向北侧规划道路。

A-02-01地块规划图，红框内为此地块

A-02-01地块位置图，蓝框内为此地块

火车站综合市场效果图

A-02-02 地块：规划用地性质为防护绿地。

该地块规划为防护绿地，位于 A-02-01 地块南侧。规划用地面积4308.09 ㎡。

A-02-02地块规划图，红框内为此地块

A-02-02地块位置图，蓝框内为此地块

A-03 地块：交通设施用地和防护绿地

A-03 地块位于规划道路以南，东邻武汉铁路局家属院，南邻漯宝铁路线，西邻 A-02-01 地块，规划用地面积 4235.52 平方米，细分为A-03-01 和 A-03-02 两个地块。

A-03-01 地块：规划用地性质为其他交通设施用地。

临近北侧道路规划一栋4层L型建筑，与周边的临街建筑产生呼应，主入口开向北侧道路。

用地面积3224.52㎡；建筑密度不大于30%；容积率不大于1.0；绿地率不小于30%；建筑高度不大于20米。

A-03-01地块规划图，红框内为此地块

A-03-01地块位置图，蓝框内为此地块

A-03-01地块建筑鸟瞰图

A-03-02 地块：规划用地性质为防护绿地。

该地块规划为防护绿地，位于 A-03-01 地块南侧，规划用地面积1011.0 ㎡。

A-03-02地块规划图，红框内为此地块

A-03-02地块位置图，蓝框内为此地块

A-04 地块：二类城镇住宅用地兼容商业用地。

A-04 地块位于规划道路北侧，为原武汉铁路局家属院老旧小区改造，东邻 A-05 地块，西邻中建七局家属院，北邻中国人寿保险公司家属院和棉麻公司家属院。

规划用地面积 14242.88 ㎡，建筑密度不大于30%；容积率不大于3.4；绿地率不小于30%；建筑高度不大于54米；兼容比例：3%＜J＜5%。

用地内共规划 4 栋住宅楼，北侧规划 2 栋 18 层住宅、南侧规划 2栋 17 层住宅，主、次入口均开向南侧规划道路，南侧临规划道路设两层底商。

南北建筑之间规划集中绿化和广场，设备用房和机动车库位于地下一层。主体建筑的夹层可设置非机动车停车库。

A-04地块规划图，红框内为此地块

A-04地块位置图，蓝框内为此地块

A-04地块建筑鸟瞰图

A-05地块：二类城镇住宅用地兼容商业用地。

A-05 地块位于规划道路北侧，为原公交公司停车场，东邻规划道路，南邻规划道路和A-06 地块，西邻A-04 地块和棉麻公司家属院，北邻和顺路。

规划用地面积 7993.64 ㎡，建筑密度不大于35%；容积率不大于3.0；绿地率不小于25%；建筑高度不大于54米；兼容比例：30%＜J＜35%。

用地内共规划2栋底商住宅楼，呈倒“L 型布局”。临和顺路规划一栋16层住宅，临东侧规划道路布局一栋 7 层住宅，住宅楼的1-3层设置商业，将两栋住宅楼相连，在场地的东南角布局一座街角公园，既可以作为城市的公共活动空间，又可以使道路转角的视线更加开阔，减少街角建筑对道路的压迫感。整体设地下一层停车库，出入口分布通向东侧、南侧规划道路和西侧解放道路。

A-05地块规划图，红框内为此地块

A-05地块位置图，蓝框内为此地块

A-05地块建筑鸟瞰图

A-06 地块：规划用地性质为幼儿园用地。

A-06 地块位于规划道路拐角处西北角，为原公交公司停车场南部，西邻 A-04 地块。

规划用地面积 2853.80 ㎡，建筑密度不大于35%；容积率不大于0.8；绿地率不小于20%；建筑高度不大于20米。

本地块规划为一处 6 班幼儿园，在用地的北侧设置一栋整体 2 层局部 3 层的幼儿园建筑，主入口开向南侧的道路，在场地的南侧留有较大的活动空间，满足幼儿建筑的日照和场地要求，东侧为 A-05 地块的街角公园，可利用街角公园作为接送学生的临时场地。

A-06地块规划图，红框内为此地块

A-06地块位置图，蓝框内为此地块

A-06地块幼儿园建筑效果图，红圈内为该地块上建筑

A-07 地块：规划用地性质为公共交通场站用地。

A-07 地块位于和顺路与规划道路交叉口东南角，东邻 A-10 地块，南邻 A-08 地块。规划用地面积 4878.22 ㎡。

该用地紧邻火车站，区域人流量较大，在用地范围内合理设置公交车停车场，满足周边的公交车临时停靠和换乘的需求，且合理疏导交通流线。公交车可通过道路西侧出入，同时在北侧道路上设置出口，有效地整理了道路系统。考虑到后期火车站地下空间的发展情况，场地内还设置了地下车库出入口及连廊等构筑物。

A-07地块规划图，红框内为此地块

A-07地块位置图，蓝框内为此地块

A-07地块建筑效果图，红框内为公交场站

A-08 地块：对现状进行整改，规划用地性质为商务金融用地。

A-08 地块位于规划道路东侧，东邻 A-10 地块，南邻 A-09 地块，北邻 A-07 地块。

规划用地面积 3483.18 ㎡，建筑密度不大于45%；容积率不大于3.2；绿地率不小于15%；建筑高度不大于75米。

该地块内有一现状高层建筑，考虑到城市更新的需求，对场地的道路和建筑的外立面进行适当的修整和改善，减少对整体空间风貌的影响。

A-08地块规划图，红框内为此地块

A-08地块位置图，蓝框内为此地块

A-08地块建筑效果图，红圈内为该地块上建筑

A-09 地块：规划用地性质为机关团体用地。

A-09 地块位于规划道路拐角处东南角，东邻火车站综合站房，南邻铁路局家属院，北邻 A-08 地块。

规划用地面积 2824.66 ㎡，建筑密度不大于30%；容积率不大于1.2；绿地率不小于30%；建筑高度不大于20米。

场地内设置一栋4层L型的公共建筑，场地主出入口开向西侧规划道路上，在建筑的东北侧设置次要出入口，开向火车站站前广场，方便日常出警使用。同时充分考虑南北两侧的建筑，满足消防和视线距离要求。

A-09地块规划图，红框内为此地块

A-09地块位置图，蓝框内为此地块

A-10 地块：规划用地性质为广场用地。

A-10 地块位于和顺路以南，现状为火车站站前广场，南邻火车站综合站房，东邻 A-11 地块，西邻 A-07、A-08 地块。规划用地面积10367.69㎡。

该地块位内为火车站站前广场，周边人流量较大。在场地内规划人车分流的路线，减少流线相互干扰。考虑到城市更新的需求，重新进行景观设计，突出站前广场的门户形象。考虑到后期火车站地下空间的发展情况，场地内布局地下车库出入口和连廊等构筑物。

A-10地块规划图，红框内为此地块

A-10地块位置图，蓝框内为此地块

火车站广场效果图

A-11 地块：规划用地性质为社会停车场用地。

A-11地块位于和顺路以南，火车站站前广场以东，南邻A-12-01地块。现状为出租车和社会车辆停车场，规划用地面积2906.38㎡。

规划主要考虑车站站前私家车和出租车停放和接客需求，规划时进行人车分流，结合周边道路合理组织车辆流线，出入口分开设置，通向和顺路。

A-11地块规划图，红框内为此地块

A-11地块位置图，蓝框内为此地块

A-11地块社会停车场效果图

A-12 地块：商业用地和防护绿地

A-12 地块位于和顺路与开源路交叉口西南角，南邻漯宝铁路线，西邻火车站综合站房，北邻 A-11 地块，规划用地面积 9822.58 平方米，细分为 A-12-01 和 A-12-02 两个地块。

A-12-01 地块：规划用地性质为商业用地。

用地内规划一栋整体 15 层的商业建筑，临站前广场的方向设置三层的底商，与西侧的火车站建筑产生呼应，两个建筑用连廊连接，使空间的整体感更加强烈。在规划的主体建筑和底商交界处以 6 层建筑作为转接，建筑更富有层次感。规划设地下一层停车场，沿建筑四周设环形消防通道，出入口通向和顺路上。

地块技术指标是，规划用地面积7483.83㎡，建筑密度不大于45%；容积率不大于4.0；绿地率不小于15%；建筑高度不大于60米。

A-12-01地块规划图，红框内为此地块

A-12-01地块位置图，蓝框内为此地块

A-12-01地块建筑设计图

A-12-01地块建筑鸟瞰图

A-12-02 地块：规划用地性质为防护绿地。

该地块位于 A-12-01 地块南侧，规划用地面积2338.75㎡。

A-12-02地块规划图，红框内为此地块

A-12-02地块位置图，蓝框内为此地块

此外，平顶山火车站周边区域一期项目地块控制性详细规划及城市设计中，还有B区和C区。只不过这两个区面积较小，两个区目前也仅各自规划了一宗地块，这里也顺便介绍一下。

B-01地块：商务金融用地。

位于中兴路南段路西原湛河区供销合作社联合社，划分为一个地块，即B-01地块，规划用地面积3873.90㎡，建筑密度不大于32%；容积率不大于2.5；绿地率不小于15%；建筑高度不大于40米。

该地块规划功能为商务金融办公区。规划布局一栋 9 层商务金融综合办公楼，其一层设沿街商业，设一层地下车库，沿建筑四周设环形消防通道，交通出入口通向中兴路。规划建筑对火车站及汽车站所带来的人流与活力进行承接，并且在功能设置上，满足周边区域需求，同时减少对现有周边居民干扰。

B-01地块规划图

B-01地块鸟瞰图

C-01地块：二类城镇住宅用地兼容商业用地。

C区位于河滨公园东门以北原重工局仓库，划分为一个地块，即C-01地块，规划用地面积9171.95㎡，建筑密度不大于33%；容积率不大于2.5；绿地率不小于30%；建筑高度不大于35米。

该地块规划功能为生态低碳生活区。考虑到土地潜力以及周边环境的影响，在城市更新工作中，对闲置土地重新加以利用，改善周边环境风貌。地块内共规划南北两排 4 栋住宅楼，其中西部两栋为 11 层，东部两栋为 8 层。场地内设一层地下车库，在内部设环形消防通道，交通出入口通向东侧规划道路。

C-01地块规划图

C-01地块鸟瞰图

看完平顶山火车站两边的规划，你觉得怎么样？超出你的想象了吗？你给打几分？大家可以留言聊一聊。

交通建设用地的属性

界面新闻记者 | 王妤涵

深圳今年的第二宗涉宅地块拍卖按下了暂停键。

近日，深圳市公共资源交易中心发布公告称，原定于4月30日出让的宝安区新安街道A002-0060宗地中止出让程序。

A002-0060宗地起始价为86.27亿元，总建筑面积27.1万平方米，位于深圳市宝安中心区甲岸南路与金科路交汇处，直线距离欢乐港湾海岸线仅约300米，毗邻广深沿江高速入口，坐拥湾区书城、滨海文化公园等市级配套，规划业态涵盖住宅、商业、酒店及商务公寓。

该地块也是近年宝中片区唯一一宗临海涉宅用地，被市场视为“缝合前海与宝中价值断裂带”的关键节点，也因地理位置与规划的稀缺性，未拍先火，在地块上架后就有不少业内人士预测其将冲击“百亿级”地块，成为深圳新的“地王”。

然而，在28日中午竞买保证金截止后，仍无房企报名，地块最终以中止出让收场。

这一结果出乎市场意料。此前，该地块在今年3月4日举办的推介会上曾吸引了华润、中海、深铁等十余家品牌房企参与，政府更通过调整规划，如增加住宅比例等措施展现诚意。

对于A002-0060宗地的中止出让，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出，该地块虽然条件优质，但并非“核心中的核心”，吸引力有限。目前市场能拿这样的“百亿级”地块的主要为央企开发商，而从近期京、沪、杭、穗几个城市诞生的百亿地块来看，都为核心区域的核心地带，如上海静安区、北京海淀区、广州天河珠江新城等。

另一方面就是A002-0060地块的商业规划占比太大。根据地块出让信息，住宅部分占比49%，允许分割转让；其余为酒店及商业，占比51%，且限整体转让，对于参拍房企的资金的要求太高。

国盛证券研报指出，今年一季度，房企到位资金在较低基数上继续负增，同比仍下滑3.7%。资金来源分项看，占比较大的定金及预收款、个人按揭贷款一季度同比分别为增幅为-1.1%、-7.0%，低迷的新房销售依然是拖累房企流动性的主要成因。

不少头部房企在近期的业绩说明会上也透露，当前更倾向于“小体量、快周转”项目，对高投入、长周期的综合体持审慎态度。

从市场情况来看，目前深圳非住宅产品，尤其是公寓的存量依旧很大，包括酒店、商办，都面临着空置和去化压力大、招商难的问题。

第一太平戴维斯统计数据显示，一季度深圳零售市场空置率连续七季度回落，季内环比下降0.6个百分点，至6.8%。

而且，A002-0060宗地周边目前已有商业体欢乐港湾，周边居民消费更愿意去壹方中心，这意味着未来商业开业后，可能人气比较冷清，导致利润不及预期。

市场分析认为，该事件或促使政府方面重新评估商住配比，未来或效仿此前的宝安A001-0212地块，削减商业比例后再重新挂牌。

“或者可以通过区国企城投开发非住宅部分，给住宅部分的规划溢价抬轿子，再吸引市场化房地产企业拿地”，李宇嘉表示。

从深圳土地市场来看，伴随市场需求的变化，近两年的供应结构也有所改变，“商改住”趋势显著。

2025年以来，深圳已有南山、光明、龙华等多个行政区发布法定图则规划调整土地性质，除商业用地改为住宅用地以外，还涉及到一些交通设施用地、医疗卫生用地等等，在转为住宅用地后，部分地块还捆绑了学校、幼儿园、养老设施等民生配套。

据深圳市房地产信息网不完全统计，仅4月份，深圳调规的住宅用地面积就有20多万平，建面超70万平；且光明还在最近一次性批复了4宗住宅用地。

从全国范围来看，今年一季度核心城市年初加快土地供应节奏。中指研究院统计数据显示，1-3月TOP20城市出让金占全国比重升至近7成，核心城市优质地块热度攀升。

并且，核心城市再现“地王潮”，成交楼面价屡创新高，如杭州3次刷新地价纪录、成都两次刷新地价纪录，北京地价首超10万/平方米。

这也是由于今年以来多地取消限地价、限房价政策，恢复“价高者得”规则，叠加房贷利率历史低位等政策宽松，释放了房企对核心城市后市的乐观信号。

平阳县鳌江镇钱仓片老城区控制性详细规划

平阳资规局 2025-04-29

一、规划背景

平阳县鳌江镇钱仓片老城区位于鳌江镇镇区西部，是平阳县鳌江镇钱仓社区的重要组成部分。其中《平阳县鳌江镇钱仓片老城区控制性详细规划》于2013年开始组织编制，但至今仍未报批，不能作为鳌江镇钱仓社区各项工程建设的规划管理依据。

因此，为了优化鳌江镇钱仓片老城区的规划结构和用地功能，科学、合理地指导鳌江镇钱仓片老城区的发展与建设，加强城镇建设规划管理，配合落实项目建设，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省城乡规划条例》及相关法规，特编制《平阳县鳌江镇钱仓片老城区控制性详细规划》。

二、规划范围

平阳县鳌江镇钱仓片老城区位于平阳县鳌江镇钱仓社区，其规划范围北至104国道，南至规划五号路，东西至鳌江流域，规划面积约102.83公顷。

三、用地布局

（一）居住用地（R）

本次规划范围内共有居住用地53.20公顷，占城市建设用地比例55.81%。

二类居住用地（R2）: 规划用地面积约34.91公顷；

服务设施用地（R22）: 规划用地面积约1.05公顷；

商住混合用地（R/B）: 规划用地面积约17.24公顷。

（二）公共管理与公共服务用地（A）

本次规划范围内共有公共管理与公共服务用地5.47公顷，占城市建设用地比例5.74%。

行政办公用地（A1）：规划用地面积约0.84公顷；

文化活动设施用地（A22）：规划用地面积约0.34公顷；

中小学用地（A33）：规划用地面积约3.66公顷；

卫生防疫用地（A52）：规划用地面积约0.22公顷；

文物古迹用地（A7）：规划用地面积约0.04公顷；

宗教设施用地（A9）: 规划用地面积约0.37公顷。

（三）物流仓储用地（W）

本次规划范围内物流仓储用地0.27公顷，占城市建设用地比例0.28%。

一类物流仓储用地（W1）：规划用地面积约为0.27公顷。

（四）道路与交通设施用地（S）

本次规划范围内道路与交通设施用地18.64公顷，占城市建设用地比例19.56%。

城市道路用地（S1）：用地面积约为16.82公顷。

社会停车场用地（S42）：用地面积约为0.57公顷。

其他交通设施用地（S9）：用地面积约为1.25公顷。

（五）公用设施用地（U）

本次规划范围内公用设施用地9.92公顷，占城市建设用地比例10.41%。

通信用地（U15）：用地面积约为0.39公顷。

环卫用地（U22）：用地面积约为0.14公顷。

防洪用地（U32）：用地面积约为9.39公顷。

（六）绿地与广场用地（G）

本次规划范围内绿地与广场用地7.82公顷，占城市建设用地比例8.20%。

公园绿地（G1）: 用地面积约为5.34公顷。

防护绿地（G2）: 用地面积约为2.36公顷。

广场用地（G3）: 用地面积约为0.12公顷。

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