房产纠纷起诉书范文,房产纠纷诉讼时效是几年

房产纠纷起诉书范文，房产纠纷诉讼时效是几年

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房产纠纷律师

租下了整栋楼的建筑面积，房东还能不能将楼内的公摊部分另租他人？

承租人周炎鑫近日向澎湃新闻反映，2016年11月他从两家房东处租下西安市东关南街39号楼整栋楼，准备开一家酒店，但因该楼一层过道及大厅部分被其中一家房东出租给其他商户，引发纠纷，遂将两家房东诉至法院。

此案相关判决书显示，周炎鑫起诉房东后，原一审、二审均支持了他的主要诉请。而房东申请再审后，陕西高院指令西安中院再审，西安中院又将案件发回西安市碑林区法院重审，重审一审驳回了周炎鑫的全部诉请。周炎鑫上诉后，西安中院以重审一审程序违法为由，再次将案件发回重审。

近日，该案在碑林区法院再次开庭审理，目前尚未判决。

租下整栋楼却不能使用一楼的走道和大厅

西安市东关南街39号楼原属一家印染厂，该楼共5层，其中1-3层有合法产权。2010年10月，西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》显示，该楼竣工于2001年，规划用途为商业，层数为3层，总建筑面积5090.55平方米。

2018年，西安市房产测量事务所出具《情况说明》称，该楼中一层的走道、大厅为该楼一至二层各户室服务，是一至二层各户室的共有分摊部位。后几经变迁，39号楼现产权属卢、马夫妇及陈某某所有。

西安房产测量事务所出具的情况说明

2016年11月，周炎鑫先后与卢某、陈某某签订房屋租赁协议，租下39号楼准备开酒店。周炎鑫介绍：“卢某的房屋是一层部分，房产证建筑面积991.14平方米。陈某某的房屋是一层其余部分及二三层，房产证面积4099.38平方米。我是向上取整租的，所以租赁合同中显示租赁卢某的房屋面积为992平方米，陈某某的房屋面积为4101平方米。两者相加为5093平方米，超过了该楼总建筑面积2.45平方米。”

周炎鑫与卢某签订的租赁合同

租赁合同显示，周炎鑫与卢某的租期暂定为6年，租期为2017年2月1日至2023年1月30日。其与陈某某的租期为10年，合同生效日为2017年5月27日。

不过，租赁合同生效后，周炎鑫并未如愿开起酒店。据其介绍，2017年6月，卢某将一楼走道及大厅部分租给了一家药店。2019年7月，卢某又将大厅其余部分租给了一家百货店。

几番拉锯后，周炎鑫将卢某马某夫妇二人、陈某某及药店、百货店诉至法院，请求法院判令被告腾退39号楼一层走道及大厅并交付给原告使用，并判令被告赔偿原告租金损失。

西安市碑林区法院审理查明，2016年11月，周炎鑫先后与卢某、陈某某签订租赁合同，租下39号楼（租赁面积共计5093平方米）。2017年6月，卢某将一层200平方米的房屋租给一家药店，租期5年。2019年7月，卢某将一层另一房屋租给一百货店，租期6年。

此外，法院审理确认了前述西安市房产测量事务所出具的《房产测绘成果报告》，及该所于2018年出具的《情况说明》。

碑林区法院认为，租赁合同是出租人将约定的租赁物交付承租人占有、使用、收益，承租人支付租金的合同。原告周炎鑫与被告签订的租赁合同为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。周炎鑫与被告租赁合同约定的涉案房屋租赁面积为5093平方米，而被告名下涉案房屋建筑面积（包含公摊面积）为5090.55平方米。据上，碑林区法院认定原告完整享有涉案房屋的全部占有、使用、收益权利。

碑林区法院还认为，西安市房产测量事务所出具的情况说明，说明该楼中一层的走道、大厅为该楼一至二层各户室的共有分摊部位，按照法律规定，业主对共有分摊部位享有权利、承担义务。该楼一至三层的业主即被告，按照产权登记的面积与原告签订租赁合同，将一至三层先后全部出租给原告，则应当将房屋专有部分和共有部分的权利义务一并让予原告。但租赁合同签订后，被告仅向原告交付了涉案房屋套内建筑面积，而将涉案房屋一层走道、大厅共有分摊部位租予药店和百货店并收取租金，被告卢某夫妇、陈某某属于未全面履行合同交付义务，现原告依据租赁合同约定，要求被告腾交一层走道、大厅的主张，于法有据，法院予以支持。

2022年3月1日，碑林区法院作出一审判决，判令被告卢某马某夫妇、陈某某于判决生效起二十天内，将涉案房屋一层走道、大厅全部交付原告占有、使用、收益，并判令卢某夫妇赔付周炎鑫租金损失1072000元等。

陕西高院：涉案房屋共有部分已变为商业经营使用

一审宣判后，一审被告中除陈某某外，其余卢某马某夫妇及药店、百货店均提起上诉。周炎鑫因对一审判赔的租金损失不服，亦提起上诉。

卢某马某夫妇上诉主要理由包括，涉案房屋登记在马某名下，卢某系受马某委托对外出租房屋，实际出租人为马某，合同相对人也为马某，原审法院以涉案房屋为二人共同出租为由，判决卢某履行交付义务、承担赔偿责任，与事实不符，于法无据；涉案房屋现状已经发生变化，原审法院不能依据原分户测量图纸作出认定，故原审法院判令其交付面积、赔偿损失没有事实依据等。

西安中院审理后，确认了一审法院认定的事实。

西安中院认为，根据租赁合同及涉案楼栋相关产权登记证书，可以认定周炎鑫实际承租了涉案楼栋一至三层楼包含套内面积及共有部分在内的全部面积。但合同签订后，卢某马某夫妇、陈某某并未将涉案楼栋共有部分交付给周炎鑫使用，涉案楼栋共有部分由卢某马某夫妇对外出租，已构成违约。

最终，西安中院二审判决驳回上诉，维持原判。

之后，卢某夫妇不服二审判决，申诉至陕西高院。

陕西高院审查后认为，涉案楼栋一层整体原由民生家乐公司承租，2013年民生家乐公司将该一层10102 室交付于马某。2016年11月1日周炎鑫在与马某签订《房屋租赁协议》时，涉案房屋的共有部分仍由民生家乐公司承租并使用。

该协议未对涉案房屋共有部分租赁权利进行约定，且马某将10102室按套内建筑面积交付周炎鑫时,周炎鑫亦对交付范围未提出异议。2017年5月26日，民生家乐公司将东关南街39号1号楼一、二、三层房屋交还给陈某某、马某后，二人将涉案楼栋一层共有部分作为商铺分别对外出租。

陕西高院由此认为，涉案房屋共有部分已并非用于通行的公摊面积，其实际用途已变更为商业经营使用，该商业部分的租赁价格亦远高于10102室套内建筑面积租赁价格。依照法律规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，该房屋共有部分因变更用途而增加的收益归业主所有。

该楼一层2003年时的结构示意图，马某卢某夫妇房屋为10102室，阴影部分为涉案公摊面积。

陕西高院认为，原审法院认定马某在与周炎鑫签订的《房屋租赁协议》中租赁场地包含共有部分，且应当承担租金损失，缺乏证据证明。综上，马某、卢某的再审申请符合《民事诉讼法》规定的再审情形。

2023年4月10日，陕西高院作出裁定，指令西安中院再审本案。

2023年6月30日，西安中院作出再审裁定，以原一审、二审判决认定事实不清为由，撤销原判，将本案发回碑林区法院重审。

西安中院再审认为，民生家乐公司于2017年5月将房屋共有部分退还陈某某、马某后，二人仍将其作为临街商铺对外出租，该商铺的租赁价格明显高于马某房屋套内面积的租赁价格，但按照一审判决酌定的金额扣除周炎鑫的租金损失后，马某实际获得的租金收益远低于双方租赁合同所约定的每年40万元左右的租金价款。

故原一、二审判决认定事实缺乏依据支持，处理结果亦明显失衡。本案宜结合审查马某与周炎鑫双方所签租赁协议的具体约定，房屋交付和租约履行情况，马某在共有部分中的实际受益面积等相关事实，依法合理确定租金损失的承担问题。

重审一审驳回租户起诉，中院又发回重审

兜兜转转，案件又回到了碑林区法院。碑林区法院重审时，确定的本案争议焦点之一是关于共有面积收益归属问题。

碑林区法院认为，原告周炎鑫要求被告腾退涉案楼栋一层走道、大厅并交付使用之请求，因双方在协议中约定租赁期限自2017年2月1日至2023年1月30日止，现双方合同已因履行期限届满而终止，不具备履行之可能，对该请求依法不予支持。

此外，对于周炎鑫要求马某、卢某共同赔偿其租金损失 1147500元之请求，碑林区法院认为，该租金损失实则对应的为药店和百货店使用面积的租赁费。

经审查，原告周炎鑫从被告卢某处租赁房产时，被告马某、卢某系现状交付，双方对房产大小、边界系明知的，该二被告将其从民生家乐交接的全部房产均交付予原告周炎鑫，且在原告周炎鑫租赁之前其他承租人从马某、卢某处租赁房产面积与周炎鑫租赁面积亦系一致。

另查明，自周炎鑫2016年11月承租房产至2021年2月马某、卢某起诉其支付租金之日前，双方一直按约履行租赁协议，周炎鑫并未就面积问题提出异议；被告马某、卢某直至2017年6月5日和2019年7月14日才接管药店和百货店使用面积，晚于和周炎鑫之间的房屋租赁合同签订时间。

药店和百货店使用的房产虽系大厅共有部分，但周炎鑫与被告卢某之间的《房屋租赁协议》未涉及房屋共有部分租赁权利，被告马某、卢某在签订合同之时亦未占有、使用大厅、过道面积，协议中亦约定为整租价格，而非按照面积计算，应为特定房屋出租；业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务，该房屋共有部分因变更用途而增加的收益归业主所有。本案中，药店和百货店使用的系大厅面积，原告周炎鑫现无证据证明马某使用过道面积。

综上，碑林区法院认为，涉案楼栋共有面积部分应属于业主支配，与原告周炎鑫无关。2024年4月12日，碑林区法院作出判决，驳回周炎鑫的全部诉讼请求。

周炎鑫以“一审法院既存在认定的主要事实错误，又存在认定主要事实无证据证明的情形”等理由，再次上诉至西安中院。

2024年10月21日，西安中院以碑林区法院上述判决程序违法为由，撤销该判决，发回重审。于是，本案第三次来到碑林区法院。目前，碑林区法院已开庭审理本案，尚未作出判决。

澎湃新闻记者 王健

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01

案例选编

▸ 案例一：“名为房屋买卖、实为××”的通谋虚伪意思表示应如何识别？

▸ 案例二：合同双方在履行过程中均有过错，能否适用定金罚则？

▸ 案例三：购买的房屋中存在合同所附平面图未标的承重墙如何处理？

02

衡石观点

▸ 在双方对合同是否系“虚假意思表示”存在争议时，应以合同的实际履行行为作为主要判断标准。

▸定金罚则不适用于双方对于合同履行不能均有过错的情形。

▸承重墙位置属于影响房屋价值、功能的重大因素，出售方有义务主动告知。

03

结 语

Part.

01

2014年，高某因拆迁获系争安置房。2017年，黄某作为买受人，在中介公司的居间下与高某就该房屋以165万元的价格签订买卖合同，并为此支付数千元中介费。

合同签订当日，黄某向高某支付20万元，高某出具定金收条。此时，房屋尚未动工建设。后黄某又陆续向高某转账，总计金额1,549,700元，高某就其中部分金额出具购房款收条。2022年9月底，高某向黄某出具交房单，载明系争房屋已经卖给黄某，收到房款150万元，现将房屋交付给黄某支配。同年11月，系争房屋核准登记在A公司名下，后发生多轮司法查封。

审理中，黄某与高某均确认签署本案房屋买卖合同前，双方存在借贷关系，黄某表示尚未催讨该欠款。现黄某以系争房屋已符合办理产权登记条件，起诉确认系争买卖合同有效，并继续履行合同。高某则辩称买卖合同所涉价款实为出借款，合同价款远低于当时周边房价，不同意继续履行。

一审法院审理后认为

本案房屋买卖不符合正常交易模式，存在诸多疑点。如，黄某在房屋尚未建造情况下即决定购买且支付高达百分之九十房款；黄某未要求欠款抵扣房款，而是另付大额钱款；房屋交易价格明显低于市场价值；黄某因政策限购不具备购房资格等事实。综上，系争房屋买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，系通谋虚伪行为，房屋买卖的法律关系基础不存在，故驳回黄某等诉讼请求。

二审法院审理后认为

合同签订后，黄某向高某支付多笔款项，高某出具房款收条，确认收取购房款。并且，系争房屋已实际交付黄某占有使用，双方存在实际履行合同的行为，故房屋买卖系双方真实意思表示，并非通谋虚伪行为，该合同亦不存在违反法律强制性规定之情形，故应认定为合法有效。双方之间此前存在借款关系及一审所述诸多疑点，均非否定房屋买卖合同效力的有力依据。然因该房屋存在多个司法查封，继续履行合同存在障碍，故驳回黄某要求过户的诉讼请求。

Part.

02

陈某向卢某购买房屋，约定买卖合同签订当日陈某支付定金50万元，网签合同当日，陈某支付首期房价款（含定金）750万元，合同约定付款、过户时间、定金罚则等内容。陈某按约支付定金，卢某出具定金收据。约定网签日前，陈某通过中介与卢某商量变更付款周期，卢某未予同意；约定网签日后，陈某又通过中介与卢某协商首付款分期付款，卢某亦未同意。陈某遂妥协并要求卢某来签订网签合同并支付首付款，卢某认为陈某不诚信，不同意网签。后卢某出具《承诺书》明确终止与陈某的房屋买卖。陈某遂起诉请求卢某双倍返还定金。

一审法院审理后认为

陈某在约定网签、支付首付款的时间节点前与卢某协商变更付款方式，但卢某未予同意，后陈某表示妥协愿意按原约定履行，虽略晚于合同约定时间，但此仅为轻微违约情形，合同仍具有履行可能性。卢某以此为由拒绝网签，以实际行动表示不再履行合同，已构成根本违约，导致合同目的无法实现，应当双倍返还定金。

二审法院审理后认为

陈某在约定时间节点前后通过中介与卢某商量变更约定的付款期限及首付款方式，均未得到卢某同意。虽然其后陈某“妥协”，但该时间节点已超过合同约定期限，且中介并未明确表示陈某愿意完全按照合同约定支付首付款及后续购房款。卢某丧失对陈某的信任而拒绝交易，事出有因，故陈某对于合同无法继续履行存有过错。而卢某在陈某要求继续履行但时间略晚于约定期限的情况下，未经进一步核实，直接拒绝网签，对于合同无法继续履行亦存在过错。故此，二审法院改判卢某返还定金，驳回陈某其余诉讼请求。

Part.

03

王某向B公司购买商铺，交房时王某发现商铺与房屋预售合同附件“房屋建筑设计及平面图”记载不一致，存在图纸上没有的承重墙，双方协商由B公司整改，然B公司无法移动承重墙的位置，故王某以房屋建筑结构设计变更导致的结构和使用功能损失为由，起诉请求B公司赔偿损失。

一审法院审理后认为

王某未能举证证明房屋建筑结构设计发生变更，且房屋内的承重墙并不必然影响房屋的结构和使用功能，故对王某的请求不予支持。

二审法院审理后认为

虽双方确认系争房屋的竣工图中有承重墙，但无证据证明王某在签署房屋预售合同前知晓或在领取钥匙后认可系争房屋内存在合同附件未标的承重墙。鉴于承重墙的设置，对购房人决定是否购买商铺具有较重要的影响，而B公司未能证明其在订立合同前就房屋内可能存在的、常见的不利因素予以充分告知，存在疏忽，故改判B公司赔偿王某损失。

Part.

01

意思表示是法律行为的核心。在理想状态下，意思的形成及其表达都应是无瑕疵的，表意为真，方能识别，进而可裁判。而所谓通谋虚伪意思表示，是指各方合意做出的与其内心的真实意思不一致的对外表示。通谋虚伪意思表示，必有目的，但不一定是非法目的。因此，《民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。

实践中，虚假意思表示所约定的权利义务内容，往往有避法之意图、非法之目的。以房屋买卖合同为例，名为房屋买卖，实为借贷、担保的情况并不罕见。合同双方多以房屋买卖合同的外在形式实现借款（甚至骗贷）、担保的真正目的。在此类案件中，通常一方当事人主张买卖是双方真实意思表示并要求继续履行，另一方当事人则主张双方之间实为借贷、担保的法律关系。此时，确认虚假意思表示无效系制度应有之义。为实现该目的，则首先需要对是否存在“虚假意思表示”进行审查与识别。同样需注意的是，存在通谋虚伪行为的情况下，必然存在隐藏的真实行为，因此判断存在“虚假意思表示”必然伴随着对于隐藏真实行为的判断，两者系“一体两面”的关系。

除了各方自认且经审查自认成立以外，对通谋虚伪行为的判断存在一定的法律适用难度。鉴于虚假意思表示所约定的权利义务内容，往往有异常之处，裁判者通常都能关注到从“商业合理性”角度去评判名义合同是否系各方真实意思。

例如，在连环买卖中，上下游之间多个交易主体形成完整的闭合交易链条，其中的一方既卖又买、低卖高买，自甘受损，与经营者的营利目的明显相悖。这类情况在虚伪意思表示的案件中非常常见，也比较容易判断。但鉴于“商业合理性”本身含有价值判断而非可量化的标准，在大量交易场景中可能介入除营利以外的其他要素，因此如果仅从商业合理性角度进行判断，则往往容易陷入经验主义的误区。相较而言，引入并强化合同的实际履行与约定是否一致的审查判断，则更具客观性，更易操作。例如当事人虽然签署货物买卖合同约定支付价款以后取得货物，但履行过程中出卖人并没有进行货物的交付，买受人也未收到货物甚至未要求发货，双方之间实际履行的只有资金的流转。根据合同约定内容与实际履行情况的对比，即可成功识别出买卖合同系虚假意思表示。

案例一中

一审法院根据双方之间存在借贷关系、房屋交易中存在部分与常规做法不同的情形即认为双方的房屋买卖构成通谋虚伪行为，故此认为双方之间不存在房屋买卖的法律关系，相当于认定了隐藏的真实行为是借贷关系。该裁判思路更多地关注于部分交易行为本身的合理性，而未能充分注意合同的实际履行情况与合同约定的匹配度。在双方签署房屋买卖合同的情况下，出卖人实际收取购房款，并以购房款名义出具收据；房屋也实际交付给买受人使用；且出卖人也书面声明该房屋属于买受人，因此更加符合房屋买卖合同的履行特征。另一方面，实际履行行为也可以作为隐藏行为的识别特征，因为实际交付房屋的行为通常并不符合借贷关系的履行模式，由此即可判断难以认定“名为房屋买卖、实为借贷”。

P22

02

《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

定金罚则作为一种惩罚性规则，是定金实现其担保功能的保障。房屋买卖因其涉及标的贵重，属于生活中的重大决策，又大多发生于陌生的买卖双方之间，一般除了由房屋中介提供专业服务之外，房屋买卖合同中大多存在关于定金支付、定金罚则的约定，以保证交易的顺畅性。定金在房屋买卖合同履行中具有特殊的价值，定金罚则适用的可能性则起到了督促双方履行合同义务的作用，也在房价波动较大的市场现状下起到了一定的稳定作用。

从法律规定的字面意思来看，定金罚则的适用条件是“不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”。对于因一方违约致使合同目的无法实现引发的房屋买卖合同纠纷中，守约方要求适用定金罚则较易判断。然而，实践中因双方在合同履行过程中另行协商、履行有轻微瑕疵等最终升级为交易破裂的情况也不少见。合同双方在合同履行过程中均存在过错，最终合同解除能否适用定金罚则存在争议。

事实上，合同的订立及履行原本就建立在双方的互相信任之上，一旦其中一方履行不当导致信任基础丧失，如果一定要求对方继续履行，事后再追究违约责任，不甚符合民事法律关系运作的诚信原则、公平原则。因此一般而言，一方在履行合同过程中有错在先，但不足以构成根本违约，对方作出了不愿意继续履行合同的意思表示，应当对其合理性进行判断，如果双方对于合同履行不能均有过错，则不宜适用定金罚则。

案例二中

一审法院认为买方构成轻微违约，合同仍具有履行的可能性，卖家以此为由拒绝网签，并要求取回房产证，构成根本违约，应当双倍返还定金。该观点未能充分考虑卖方行为虽然最终导致合同无法履行，但事出有因，买方违约行为使得卖方失去信任基础在先，应认定双方对合同无法继续履行均存在过错，不适用定金罚则，二审法院故此改判。

Part.

03

承重墙属于房屋基础结构部分，不可轻易改动，否则将有重大安全隐患；承重墙因其本身功能，也会对购房人是否购买该房屋的决策、房屋价值造成重大影响，因此房屋，特别是商用房屋中的承重墙位置属于售房人应明确告知的影响合同签订的重要因素。

在商品房预售中，作为合同附件的房屋平面图标注的房型、位置等房屋信息的直观记载，较之于相对抽象的文字符号具有更强的确定性和可识别性，因此更能反映当事人的真实意思表示。尤其是在预售的情况下，合同签订时缺乏现房参照，购房人通常更容易按房屋平面图标注内容确定买卖标的。相对于购房人而言，售房人对房屋平面图、房屋现有或将有的结构应具有更为充分的认知和判断能力。因此，订立合同前售房人应当向购房人充分告知房屋内可能存在的、常见的不利因素，比如承重墙位置变动。如售房人未能履行该项义务，应对购房人的损失承担赔偿责任。

案例三中

虽然竣工图标有系争承重墙，但房屋买卖合同所附平面图未注明该承重墙。在此情况下，售房人并没有对于房屋实际承重结构与平面图之间存在的不一致进行合理提示。同时，鉴于墙体是否为承重墙的判断具备一定的专业性，即使购房人进行过现场验房也不能表示其已明知承重结构与平面图不符并表示接受，因此可以认定售房人对房屋内的承重墙未作出充分说明，对承重墙可能造成的房屋价值贬损、功能影响等承担赔偿责任。

需要注意的是，实践中，除了承重墙之外，电梯的安装也属于影响合同签订的重要因素。特别是对于处于低层和高层的房屋而言，是否安装电梯不仅影响购房人生活、行动上的便利，对于房屋的经济价值也会造成不同程度的影响。当下，许多小区为了提升小区居民生活质量，逐渐推进小区楼栋加装电梯，因加装电梯涉及楼栋全体业主、业委会、居委会以及街镇房办、电梯生产企业、电梯安装企业等多方主体的配合，整个安装程序较长，由此引发合同签署前后、合同履行过程中房屋状态发生重大改变，对于是否阻碍合同继续履行、是否赔偿损失及损失范围认定均应综合考虑合同当事人意思自治、对房屋经济价值影响等因素作出处理。

房地产买卖标的贵重，无论买卖的房产性质为何均属于重大决策，妥善处理该类案件涉及社会民生。房价波动、房屋状态变化、政策调整等均会对合同顺利履行造成巨大影响，合同履行受阻造成的损失亦因所涉标的贵重而普遍较大。

“法律不重诵读，而重理解。”法律解释需要借助法律解释方法，但法律解释方法却是一个实践层面的问题。审理房屋买卖合同纠纷案件时，一方面应尊重当事人意思自治，对签订合同之时双方真意进行探求，保证合同合法稳定的履行状态；另一方面，也应当考虑致合同履行受阻的因素发生时，客观上对房屋价值造成的影响，结合合同双方在履约过程中的过错程度进行综合判断，从利益平衡的角度出发，对违约所应承担的责任范围进行认定。避免出现仅考虑市场环境对合同一方造成的影响，而变相苛责另一方对市场变化进行超出合理范围的预期，从维护交易稳定，保障房地产交易市场平稳运作的角度，发挥民事裁判的规范引导作用。

来源丨上海市第一中级人民法院

责任编辑：王英鸽

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房产纠纷案找律师费用大概是多少

不动产登记大厅里，因长期诉讼几乎已成仇人的刘家四兄妹，终于放下这个家族长达7年之久的心结，相互配合着将父母遗留下来的房产过户到小儿子名下。小儿子也“投桃报李”，将其他三兄妹应得的份额折算成现金，当场打进每个人的账户。

“真没想到，检察机关对这事儿会如此重视、如此耐心，经历了七年诉讼后，还能让我们一家人坐下来敞开心扉沟通，达成和解，”三位申请人激动地说。

近日，北京市人民检察院第二分院（以下简称“市检二分院”）促成一起长达7年之久的房产继承纠纷案达成和解，成功化解了困扰兄弟姐妹四人多年的家事矛盾纠纷，止诉息争。

7年10次诉讼 姊妹反目成仇

这是一场因遗产继承引发的“马拉松式的官司”，7年之内进行了10次诉讼。

本案中，刘某与侯某系夫妻关系，婚后育有四名子女。侯某、刘某于2016年1月、2017年3月相继去世，均未留有遗嘱。涉案房屋原登记在刘某名下，系夫妻共同财产。2016年5月，刘某与小儿子签订赠与合同，约定将涉案房屋赠与小儿子，双方办理了过户手续，并将涉案房屋登记在小儿子名下。

2018年，其他三名子女将小儿子起诉至法院，请求确认赠与合同无效，经三级法院认定，刘某与小儿子签订赠与合同属无权处分，合同无效。2019年，其他三名子女向法院提起行政诉讼，请求撤销登记在小儿子名下的产权证书，法院经审理判决撤销登记在小儿子名下的产权证书，更正回刘某名下。后其他三名子女又将小儿子起诉至法院，要求涉案房屋按法定继承，两级法院支持其诉讼请求。小儿子不服二审判决，向二审法院申请再审，二审法院发回一审法院重审，小儿子仍不服一审判决提出上诉，最终二审法院改判小儿子继承涉案房屋70%份额，其他三名子女各继承10%份额。其他三名子女不服二审判决，向市检二分院申请监督。

“申请人认为判决没有遵循法定继承的原则，因此按照民事诉讼法等规定，向市检二分院提起民事监督申请。”本案主办检察官向新其告诉记者，受理申请后，检方对案件进行了详细、反复的监督审查，发现该案法律依据正当，审判程序合法，且判决内容符合法律规定。

“老人将房屋赠与给小儿子应属其个人本意，法院综合考虑小儿子对老人生活起居、求医问药等方面的照顾和精神陪伴及鼓励等因素，从弘扬社会主义核心价值观，倡导尽善尽孝的良好风气的角度出发，判决小儿子继承涉案房屋70%份额，其他子女继承10%份额，并无不当。”向新其主动为当事人释法明理，阐明法院判决的正当性。

“一方面，鉴于当事人对法律知识，特别是对遗产继承方面不太了解，我们利用专业的法律知识，帮助他们厘清法律关系；另一方面，作为没有利益关联的第三方，我们从公平公正、从法理情的角度为他们分析解读，他们对我们也更有信任感。”向新其说。

经过检察官多次耐心解释，几名当事人终于明白了该案的法律逻辑关系，表示接受判决结果。这起因遗产继承引发的7年10次诉讼，至此看似可以画上句号了。

但是，法律上的逻辑关系捋顺了，现实中就一定能顺利得到执行吗？

彻底解决难题 检察官“较真碰硬”

“当事人年龄最大的70多岁，最小的也60多了，如果这个疙瘩不解开，矛盾就很可能会延续到下一代，我们一定要在所有当事人的有生之年，把问题彻底解决掉。”向新其说。

这个问题，就是双方当事人都认同的法院判决结果，将如何执行。虽然法院判定小儿子占70%，其他三名子女各占10%，但由于没有执行标的，致使案件陷入无法执行的僵局。由于几个兄妹间反目成仇，导致涉案房屋既不能卖，也不能出租，所以事实上并未达到息诉的目的。

民事和解是实现“案结事了人和”的有效路径，更是修复社会关系的温情纽带。能不能将民事检察监督职能向纠纷源头延伸，以“监督+调解”双轮驱动的方式，推动民事争议从“争锋相对”走向“握手言和”？

“如果就案办案和机械办案的话，案件到此就结束了。但是否可以再往前推一步，彻底化解矛盾、避免新的更多矛盾出现呢？”怀揣着这个信念，向新其和同事们反复梳理前后10次诉讼过程，多次找到当事双方谈话，凭着多年的办案经验，渐渐的，解决问题的方法，在向新其的脑海中清晰起来。

“我们换位思考一下，如果我是当事人，我会希望检察官怎么做？”带着这个问题，向新其和同事们分析后一致认为，破解僵局的关键，就是让看似无解的执行“活”起来，让每个人都得到应有的利益，同时斩掉矛盾的根源，扑灭这个随时都有可能再次引爆的“火药桶”。

7年，10份判决，消磨掉的不仅是亲情，还有信任。如何修复多年的亲情裂痕，让当事双方重新建立起基本的信任，是摆在检察官面前的难题，也是彻底解决这起执行案件的关键。

经过反复做工作，大家最终同意再坐下来，一起商量房子处置的办法。向新其首先找到小儿子，询问其对这套房子的诉求。他表示，自己确实想继承这套房子，但给其他几个兄妹的“补偿款”，需要找人去借。有了共识，就会有办法。向新其先找房产中介根据市场价对房产进行了评估，给出的结果是，按照当时市场价，总价值大约在320万元左右。对于这个数字，当事双方都表示认可。但在签订调解协议时，新的问题又出现了。

其他三位申请人表示，房子可以让小儿子继承，但担心他不给折价款。对此，一方面，检察官讲法律，讲人情；另一方面，又制定了详细的流程和方案，指导双方约定了更为详细的违约条款，确保执行在法治框架内进行。不仅于此，“我们还可以陪你们一起到不动产登记中心去”。最终，在检察官的陪同下，双方当事人心里有了底。房产也顺利过户给小儿子，其他兄妹几人也均收到了钱款。

“小事”不小看，“小案”不小办

对于检察官队伍如何践行“司法为民”理念，高质效办好每一个案件，最高人民检察院检察长应勇曾做出过“三个善于”的表述。即：善于从纷繁复杂的法律事实中准确把握实质法律关系，善于从具体的法律条文中深刻领悟法治精神，善于在法理情的有机统一中实现公平正义，是“高质效办好每一个案件”的重要体现。

民事案件法律事实纷繁复杂，法律关系往往隐藏其中难以厘清，作为确定权利义务的重要依据，实质法律关系对于案件的处理具有关键作用。司法案件关乎的不仅仅是当事人的利益，更关乎全社会的价值取向。以“三个善于”确保高质效办好每一个案件，既是对公平正义的坚守，亦是引领全社会向上向善的力量。

“小事不小看，小案不小办，一些案件看似小事小案，其实蕴含着复杂的历史背景和个人恩怨，仅从法律层面做出判断，并非难事，而如何实质性化解纠纷，才是检察机关面临的难题。”在市检二分院第六检察部主任郑思科看来，法治不能缺少人文关怀。在多年的办案实践中，给他感触最深的体会，是检察工作要学会倾听、学会换位思考。

“通过心贴心的沟通，融化当事人心中的坚冰。如果检察官能够认真的和当事人去沟通，让当事人真正感受到你在听他说、为他想，那么，大部分来访人最终都能接受法院的判决。”郑思科说。

矛盾纠纷法治化实质性化解，是近年来检察机关的高频词。近年来，市检二分院围绕事关人民群众切身利益的难点堵点问题，聚焦重点领域、重点人群，以“做实检察为民”为目标，以“高质效办案+长效性机制+大数据赋能+多元化宣传”四驱联动为抓手，积极回应人民群众需求。从千万学区房遗产纠纷妥善解决，到水果批发商几十万钱款最终追回，再到7年诉讼的房产继承案的实质性化解，每一个案件背后，市检二分院都秉承着“案结事了人和”的原则，做实检察为民，把矛盾化解融入检察履职全过程，真正实现了基层矛盾的有效化解。

“坚持以人民为中心的发展思想对待检察工作；以真诚的态度对待每一个当事人；以匹配的专业素养和知识处理好每一个案件。未来，市检二分院将继续发挥检察民事监督职能，着力提升人民群众的司法获得感和认同感。”郑思科说。

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选题策划｜法治网研究院

文｜哈建伟

监制｜余瀛波

编辑｜王隽

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房产纠纷起诉流程

编者注：

《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（二）于2025年2月1日起施行，其中对于父母出资买房，离婚分割有了新的变化，本文予以更新。

婚前买房、婚后买房、父母出资买房房产归属一览表

婚前买房

婚后买房

父母出资买房

离婚判决时对房产不予处理的情况

房子分割的6种特殊情况

一、小产权房分割

对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。

对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。

在涉小产权房分割案件中，应在判决论理部分中明确使用处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定，不能以此对抗行政处罚、不能作为产权归属证明或拆迁依据等。

二、公房承租权的分割

离婚案件中涉及到公房承租权处理，属于直管公房的，可在判决中明确承租权以及承租关系的变更。

属于自管公房的，夫妻只有一方在产权单位工作，一般应把承租权确定在产权单位工作的人名下，另一方获得补偿；但经产权单位同意的，可以确定由另一方承租或共同承租。

三、经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行分割。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请，以个人财产支付房屋价款，婚后取得房产证的，应认定为一方个人财产；婚后以夫妻双方名义申请，以夫妻共同财产支付房屋价款，离婚后取得房产证的，应认定为夫妻共同财产。

四、标准价购买公房的分割

婚姻关系存续期间以夫妻共同财产出资以标准价购买公有住房而获得的“部分产权”， 该“部分产权”应认定为夫妻共同财产，可以在综合考虑房产来源、工龄折算等因素，并征求原产权单位意见确定产权单位权利比例后，予以公平分割。

五、约定服务条件房产的分割

夫妻一方在婚后通过与用人单位约定服务条件取得的房产为夫妻共同财产，但离婚时服务条件尚未实现的一般应判归约定服务条件的一方。

六、优惠购房权性质与折算

农村拆迁补偿中按所涉人口数取得的优惠购房权系基于特定身份获得的优惠安置利益，但并非优惠取得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑优惠取得的房产性质、能否上市交易、能否取得产权证等因素，在不高于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确定。

附：民法典法条链接

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释(一)

第二十九条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女个人的赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。

当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，依照约定处理；没有约定或者约定不明确的，按照民法典第一千零六十二条第一款第四项规定的原则处理。

《民法典》

第一千零六十二条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产, 归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。

第一千零六十三条 下列财产为夫妻一方的个人财产:

(一)一方的婚前财产;

(二)一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿;

(三)遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产;

(四)一方专用的生活用品;

(五)其他应当归一方的财产。

本文来源：最高案例研判

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