关键词：一房二卖 推定规则
一房二卖：指出卖人先后同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。
推定规则：是证据法上的一项重要制度，是指由法律规定或者法院依照经验法则，从已知的前提事实推断未知的结果事实存在，并允许对方当事人举证推翻的一种证据规则。
案件导读：
一房二卖情况下，买受人要举证证明出卖人与第三人有恶意串通行为往往存在一定难度，因为恶意串通行为大多较为隐蔽，对于第三人是否恶意，在取证上往往十分困难。在此类纠纷中适用推定，虽然法律尚无明文规定，但就学理而言，应属于一种“意图的推定”或“意思推定”，即根据一个正常人的一系列行为，推定其知道某一情形或者知道自己行为的必然后果。
顾某苏杨某、某房地产公司买卖合同纠纷案
2007年4月29日，上海某房地产公司与杨某签订《上海市内销商品预售合同》约定杨某向某房地产公司购买上海市某区房屋，杨某支付房款后于2008年12月取得该房使用至今，某房地产公司于2010年12月22日取得新建住宅交付许可证，于2011年取得上海市房地产权证(大产证)。
2014年12月9日，某房产公司与顾某签订两份落款日期为2010年11月20日的《上海市商品房预售合同》，约定顾某向某房产公司购买上述商品房，房价为67万，同日，交易中心办理了系争房屋商品房项目网上备案认证证明，某房产公司向顾某开具了全额购房发票，顾某取得了系争房屋的产权证。2014年12月11日，某房产公司向顾某的丈夫出具承诺书，表明顾某已交付全部购房款并取得产权证，但因房屋已经出租他人，公司承诺三个月将空房交付张某，并承担由此承担的后果。
2015年4月，杨某以某房产公司与顾某恶意串通“一房二卖”，导致其无法取得房屋产权证为由，起诉要求确认某房产公司与顾某签订的两份预售合同无效。
法律分析：
某房产公司在明知系争房屋售给杨某的情况下将同一房屋再次销售给顾某，具有主观恶意。顾某虽然称2010年其丈夫与某房地产公司已签订订购协议，但未能提供订购协议，且在得知房屋由他人使用后未提出过异议，故顾某的解释有悖常理。另外，顾某与某房产公司的预售合同房价款明显低于签约时系争房屋的市场价格，应认定二者存在恶意串通。据此判决某房产公司与顾某签订的两份商品房预售合同无效。
顾某虽然表示其不知晓房产公司此前已与杨某签订预售合同，交付房屋等一系列事实，但仔细分析其与某房产公司之间的买卖关系及过程，在合同签订时间、房屋价格、购房款支付、相关手续办理等方面存在诸多疑点和不合常理之处，现有的相关证据不足以证明顾某是善意第三人。一审法院根据举证责任的分配规则，结合日常生活经验，推定某房产公司与顾某之间恶意串通损害杨某的合法权益符合法律规定。
本案启发：
一房二卖情况下，依照《商品房买卖合同解释》第10条，将后买受人明知出卖人的房屋已出卖的情况下仍与出卖人另行订立买卖房屋合同的行为确定为恶意串通行为。但实践中，买受人要举证证明出卖人与第三人有恶意串通行为往往存在一定难度，因为恶意串通行为大多较为隐蔽，对于第三人是否恶意，在取证上往往十分困难。在此类纠纷中适用推定，虽然法律尚无明文规定，但就学理而言，应属于一种“意图的推定”或“意思推定”，即根据一个正常人的一系列行为，推定其知道某一情形或者知道自己行为的必然后果。其行为的必然后果也是其行动的目的，通过对其行为中不合常理情况的分析，可推定其行为当时是否存在主观恶意。
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