房地产金融是什么,房地产金融16条

■蔡 真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任

特别鸣谢

■房地产政策方面，2024年政府部门从供需两端持续优化房地产政策，包括进一步放开限购、限售、限价等购房限制性措施、降低住房交易环节税费、优化个人住房金融政策（下调首付比例、新增和存量房贷利率等）、满足房企合理融资需求、支持土地和存量房收储、在城中村改造过程中重启货币化安置等。

■房地产市场运行方面，2024年前三季度，房地产市场持续下行，表现为房价全面下跌，新建商品住房销售疲软，住宅开发投资规模、新开工面积大幅下降，土地交易市场供需低迷，住宅库存去化压力上升，住房租金价格水平下跌。但是在“9·26”一揽子政策的支持下，房地产市场交易活跃度上升，止跌回稳态势初显：其一，部分城市住房价格已经环比止跌：其二，新建商品住宅第四季度销售规模的季度同比增速重回正增长；其三，国房景气指数自2024年5月开始持续小幅回升；其四，一线城市住宅库存去化周期已经处于合理水平。

■房地产金融方面，2024年个人住房贷款利率大幅下调，多城个人住房贷款利率调整至3.0%；存量房贷利率再度下调，个人住房贷款提前还款规模下降，个人住房贷款余额止跌回升至37.68万亿元（第四季度净增加1200亿元）。受最低首付比例下调和房贷利率下降的影响，居民购房时使用财务杠杆有所提升。2024年房企可用于房地产开发的到位资金规模为10.77万亿元，同比下降17.0%，行业总融资规模大幅收缩；随着城市房地产融资协调机制加速推进落实，房地产开发贷款余额累计净增加了4125亿元，同比增速连续10个季度保持正增长；房企境内信用债的发行规模为3766亿元，同比下降16.8%；房企境外债发行规模为44.5亿美元，同比下降77.2%，房企已经基本丧失了通过发行境外债融资的能力；而且存量债券规模也在持续下降，房企债券“借新还旧”模式难以为继。

■展望2025年，房地产政策方面，从两会政府工作报告来看，主要政策目标是持续用力推动房地产市场止跌回稳，包括：继续因城施策调减限制性措施；加力实施城中村和危旧房改造；支持地方政府专项债券资金用于土地和存量房收储；拓宽保障性住房再贷款使用范围；进一步推动房贷利率的下行；优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应；发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险；有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。房地产市场运行形势方面，我们认为随着一揽子房地产政策的落地实施，房地产市场交易有望持续活跃，住房销售规模降幅继续缩窄，房地产市场库存去化周期下降；一线和部分核心二线城市核心区域的住房价格会率先止跌，但是非核心二线城市及三四线城市房价可能仍会继续下行。鉴于房企债务风险化解进展缓慢，房地产投资、土地市场成交规模持续下降的趋势难以有实质性改善。房地产金融运行形势方面，我们认为个人住房贷款利率将随着降息继续下降，个人住房贷款余额规模保持回升态势；在城市房地产融资协调机制下，房企信贷融资仍能继续保持正增长；但是因为房企债务违约和在债务重组方案中大幅削减无抵押债券的偿付比例，可能会大幅降低投资者参与房企债券投资的意愿，房企债券融资预计还会进一步下降。风险方面，2025年我们仍要重点关注房企违约债务问题。

❒ 进一步放开限购、限售、限价等购房限制性措施

2024年，房地产市场运行形势继续下行调整，住房市场的供求关系表现为供过于求，房价持续下行。原有为遏制房价快速上涨而采取的限购、限售、限价等购房限制性措施，已经难以与当前的住房市场供求关系相匹配。为进一步释放房地产市场的潜在需求，改善住房市场供求关系，各城市因城施策，进一步调整或取消了限购、限售、限价等限制性措施。

第一，放开限购政策。广州、杭州、成都、西安等二十多个城市全面取消住房限购政策，不再审核购房资格（户籍、个税或社保缴纳年限），不再限制购房套数；深圳虽然仍限制购房套数，但是福田、罗湖等核心区域购房个税或社保缴纳年限要求缩短至1年，且盐田、龙岗等区域购房不再需要提供个税或社保证明；北京和上海也缩短了非户籍人口购房时个税或社保缴纳年限要求，并允许符合条件的居民家庭在执行现有住房限购政策的基础上，可在外环或新片区增购1套住房。截至2024年末，全国仅北京、上海、深圳和海南部分城市仍在执行住房限购政策，其他城市住房限购政策已经全部退出。调整或取消限购政策，能够降低购房门槛，增加住房市场潜在购房者规模，进而增加住房市场的需求。

第二，取消限售政策。深圳、重庆、珠海、成都、长沙、扬州等多个城市全面取消商品住房（包括新建商品住房和二手住房）转让年限限制（限售），允许商品住房在取得《不动产权证书》后，即可上市交易，不再受持有住房时间限制。取消商品住房限售，虽然会增加存量住房市场的短期供给规模，但是有助于增强住房市场流动性和推动居民家庭通过“卖旧买新”的方式释放改善性住房需求。

第三，取消限价措施。深圳、沈阳、兰州、郑州、天津、杭州等多个城市取消对新建商品住房价格上限进行指导的措施（限价），新建商品住房销售价格由房企自主确定。取消限价措施后，第一，房企可以根据市场供求情况确定合理的住房销售价格，在市场下行情况下通过降价促销，以价换量，增加销售回款规模，进而改善房企现金流状况；第二，房企可以更好地响应住建部关于建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的要求，通过提高新建商品住房质量方式和销售价格的方式，推动房地产行业转向高质量发展，从而更好地满足人民群众高品质住房需求。第三，可以减少住房市场的价格扭曲^{1，更好地发挥市场经济价格机制，推动住房市场更快出清。}

❒ 降低住房交易环节税费

降低住房交易环节税费，能够通过降低住房交易成本，激活住房需求，从而增加住房市场交易规模。

第一，延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策。为支持居民改善住房条件，财政部和税务总局于2022年实施了支持居民换购住房有关个人所得税政策，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠^{2；该政策执行期限为2022年10月1日至2023年12月31日。为继续支持居民改善住房条件和释放潜在的改善性住房需求，财政部、税务总局和住建部联合发文，将该政策执行期限延续至2025年12月31日。}

第二，降低住房的交易契税。个人购买家庭首套住房，面积为140平方米及以下的，调整为减按1%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，调整为减按1%的税率征收契税。对于购买面积90～140平方米住房的家庭来说（覆盖刚性和改善性住房需求家庭），首套住房能够获得总房价0.5%的契税优惠，二套住房能够获得总房价1%的契税优惠。

第三，降低非普通住宅交易的税费成本。2024年，北京、上海、广州、深圳、重庆等城市取消了普通住宅和非普通住宅标准。在取消普通住宅和非普通住宅标准前，非普通住宅交易不享受契税、个人所得税和增值税及附加税相关优惠政策。以北京为例，非普通住宅交易的契税税率最高为3%，且不享受满五唯一住房免交个人所得税、满二年住房免交增值税及附加税的税收优惠政策。取消了普通住宅和非普通住宅标准后，所有住宅交易享受相同的契税、个人所得税和增值税及附加税优惠政策；这能够大幅降低非普通住宅交易的税费成本，从而更好地支持住房市场改善性需求的释放。

❒ 优化个人住房金融政策

第一，下调个人住房贷款最低首付比例下限。2024年，全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限从首套和二套房贷最低首付款比例分别不低于20%和不低于30%，下调至首套和二套房贷最低首付款比例均不低于15%，已经降至历史最低点。降低个人住房贷款最低首付款比例下限，可以减少住房需求者购房时的首付压力，降低购房门槛，从而推动住房市场需求的释放；而且在当前改善性住房需求为主的市场形势下，更大幅度地降低二套房贷最低首付比例，可以更好地释放已经无贷款或还贷压力较小居民家庭的改善性住房需求。

第二，推动商业性个人住房贷款利率下降。全国层面个人住房贷款利率政策下限的取消和LPR的多次下调，推动了我国商业性个人住房贷款利率的下降。2024年末，全国首套、二套住房贷款的平均贷款利率分别为3.09%（LPR减51个基点）、3.16%（LPR减44个基点），较2023年末分别下降了79个基点、126个基点；与2021年最高时首套住房贷款5.75%的利率、二套首套住房贷款6.00%的利率相比，分别下降了266个基点和284个基点。以使用100万元首套房贷款为例，假设贷款期限为30年，选择等额本息还款，以2024年12月利率贷款的月还款额为4265元，比2021年高利率时期贷款的月还款额减少1571元（减少26.9%），30年利息总额减少56.56万元（减少51.4%）。目前，我国大多数居民家庭购买住房均需要使用个人住房贷款，利息成本是影响居民家庭购房决策的重要因素。大幅降低商业性个人住房贷款利率水平，可以降低购房成本，从而增加住房市场有效需求。

第三，再度下调存量房贷利率，并允许存量房贷客户选择更短的房贷重定价周期。央行在2023年8月推动存量首套房个人住房贷款利率下调之后，2024年9月再度推动存量房贷利率的下调，将存量房贷利率批量下调至不低于LPR-30个基点，房贷利率平均下调约50个基点。其一，降低存量房贷利率，可以切实减轻借款居民的利息负担。从央行公布的数据来看，本次存量房贷利率调整惠及超5000万户家庭、1.5亿人口，每年减少借款人房贷利息支出1500亿元。其二，降低存量房贷利率，可以缩小新旧房贷利差，减少商业性个人住房借款人提前还贷动机。另外，为完善商业性个人住房贷款利率定价机制，避免新旧房贷利差持续扩大，央行取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制，允许商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期（可以选择按3个月、6个月、12个月重定价），使存量房贷利率能够及时反映定价基准（LPR）的变化。

第四，持续优化住房公积金政策措施。为积极发挥住房公积金作用，促进住房需求的释放，部委和地方政府持续优化住房公积金政策措施，主要包括以下几个方面：其一，下调住房公积金贷款利率25个基点。央行决定自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点（25个基点）。其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。存量住房公积金贷款利率也于2025年1月1日开始下调25个基点。其二，调整房屋套数认定标准。将住房公积金贷款购房套数认定标准调整为依据拟购房家庭成员名下在购房地实际拥有的成套住房数量及在全国范围内的住房公积金贷款使用次数进行认定。其三，降低住房公积金贷款最低首付比例至20%。例如，济南、天津、长沙等城市将首套住房公积金个人住房贷款的最低首付比例下调至20%。其四，提高住房公积金住房贷款最高贷款额度。主要调整方式包括：直接提高最高贷款额度，提高贷款额度计算倍数，将首套、二套最高贷款额度调整为相同，上浮多孩家庭最高贷款额度，上浮高品质住宅、绿色住宅最高贷款额度，上浮人才购房贷款最高贷款额度等。其五，提高住房公积金贷款二手房可贷年限。例如，北京对于购买已完成老旧小区改造的二手住房，其最高可贷年限由低于房屋剩余使用年限减三年（砖混：47年-房龄，钢混：57年-房龄），调整为低于剩余土地使用年限减三年（67年-房龄），贷款年限最高为30年。其六，调整住房公积金提取政策。包括调整提取时限、频次，提高住房租赁提取额度，支持提取公积金支付首付款，支持提取直系亲属住房公积金支付购房款，支持老旧小区加装电梯提取公积金，支持适老改造提取公积金，支持支付物业费提取公积金等。其七，深化区域城市住房公积金提取互认。例如，成都市缴存人在重庆市、绵阳市行政区域内购房，申请提取住房公积金的，无需提供本人或配偶户籍所在地或工作所在地证明。其八，放宽“商转公”限制。例如，福州将申请办理商业性住房贷款转住房公积金贷款业务的条件由“从未申请过住房公积金贷款的职工家庭”，放宽为“符合住房公积金贷款申请条件的职工家庭”。其九，支持灵活就业人员缴纳住房公积金。例如，成都支持已满16周岁不满60周岁具有完全民事行为能力的个体经营者、非全日制工作人员、新就业形态人员等灵活就业人员参加住房公积金制度，并对缴存人账户中存储时间满1年的资金部分，每年给予0.5%～1%的补贴（每个缴存人享受补贴的金额合计不超过1万元）。

❒ 满足房企合理融资需求

第一，建立城市房地产融资协调机制。2024年初，住建部和金融监管总局发布了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》（建房〔2024〕2号），建立“以城市为主体、以项目为中心”的城市房地产融资协调机制，并将合规房地产项目全部纳入商业银行予以融资支持的“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足房地产项目合理融资需求。其一，城市房地产融资协调机制可以更为精准、有效地解决房企融资过程中金融机构存在的所有制歧视和过度避险问题，精准、有效地满足仍具有偿债能力的合规房地产项目的融资需求。其二，解决债务违约房企房地产项目公司的资金压力，支持房地产项目公司完成保交楼工作，保障购房人合法权益。根据金融监管总局披露数据，截至2024年末，商业银行房地产“白名单”项目贷款金额达到5.03万亿元，支持了1400万套住房建设交付。

第二，将经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件中相关政策的适用期限从2024年末延长到2026年末。将两项政策文件中关于允许规范经营、发展前景良好的房企使用经营性物业贷款偿还存量房地产领域相关贷款及公开市场债券政策和支持房地产开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期政策的适用期限从2024年末延长到2026年末。这些措施可以缓解房企短期偿债压力，助力房企债务风险化解。

❒ 支持地方政府或国有企业收储闲置土地和存量房

第一，创设保障性住房再贷款，支持地方国有企业收储存量房。2024年6月，人民银行创设保障性住房再贷款，规模为3000亿元，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款属于阶段性结构性货币政策工具，能够通过降低商业银行再贷款资金成本和增加信贷资金额度，鼓励引导银行支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房（存量商品房），用作配售型或配租型保障性住房。其一，有利于加快存量商品住房去库存；其二，可以有效增加保障性住房供给，改善中低收入家庭的住房条件；其三，可以增加房企销售回款，改善房企现金流状况，从而助力保交楼工作的推进和房企债务风险化解。

第二，允许运用地方政府专项债资金收回收购存量闲置土地。其一，给予地方政府资金支持，能够加大收购存量闲置土地力度，减少土地闲置带来的浪费，提高土地利用效率，促进土地节约利用；其二，能够减少市场存量土地规模、改善土地供求关系，间接减少房地产市场新增供给；其三，能够帮助企业（尤其是帮助问题房企）盘活未开发的土地资产，改善房企流动性和资产负债表，缓解房企债务风险。目前，广东、北京等省市已经在积极发行专项债用于存量土地售收储。如，2025年2月，广东省财政厅官网披露，决定发行2只广东省政府专项债券，发行总额约为307亿元，将用于回收19个省辖市上报的86个土地储备、回收闲置存量土地项目。

第三，支持地方政府收购存量商品房，优化保障性住房供给。2024年10月，财政部表示支持地方政府在确保项目融资收益平衡的基础上，用好专项债券资金收购存量商品房用作保障性住房；并允许地方政府用保障性安居工程补助资金购买存量商品住房，通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。其一，可以增加、优化保障性住房的供给，更好地满足广大中低收入人群的住房需求；其二，可以消化存量房库存，改善房企现金流状况。

❒ 在城中村改造过程中重启货币化安置

棚改货币化安置是2015～2018年期间推动房地产市场去库存的重要措施。2024年10月，住建部表示将通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。在城中村改造过程中重启货币化安置，能够增加房地产市场的有效需求，推动存量商品房的库存去化，而且货币化安置的比例越高，政策效果越显著。

图1 70个大中城市房价走势（月度环比）

资料来源：国家统计局，Wind。

注：70个大中城市房地产价格统计按照一二三线城市划分，一线城市指北京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐共31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理共35个城市。

❒ 新建商品住宅销售规模的季度同比增速重回正增长

从新建商品住宅销售情况来看，2024年全国新建商品住宅销售面积仅为8.15亿平方米，同比下降14.1%，较2021年下降了48.0%；新建商品住宅销售额为8.49万亿元，同比下降17.6%，较2021年下降了47.8%（见图2）。总体来看，2024年，新建商品住宅市场仍处于下行调整期，新建商品住宅销售面积、销售额均同比大幅下降；而且与2021年的峰值水平相比，全国新建商品住宅市场的销售规模已经接近腰斩，下跌幅度极大。但是分季度来看，2024年第一、二、三、四季度，全国新建商品住宅销售面积的季度同比增速分别为-23.4%、-16.5%、-11.8%和2.9%，全国新建商品住宅销售额的季度同比增速分别为-30.7%、-21.5%、-16.3%和4.0%。新建商品住宅销售面积、销售额的季度同比降幅均持续收窄，并在2024年第四季度重回正增长，新建商品住宅销售也呈现出止跌回稳的态势。

图2 商品住宅销售情况（季度）

资料来源：国家统计局，Wind。

❒ 住房市场新增供给规模降幅仍然较大

从住宅投资数据来看，2024年，全国商品住宅开发投资完成额为7.6万亿元，同比下降了10.5%，季度同比增速连续11个季度为负值（见图3左图）。从住宅开发数据来看，2024年住宅新开工面积仅为5.37亿平方米，同比下降23.0%，季度同比增速连续15个季度为负值；住宅竣工面积5.37亿平方米，同比下降27.4%（见图3右图）。总体来看，2024年全国商品住宅开发投资完成额、新开工面积、竣工面积同比均大幅下降，住房市场新增供给规模降幅仍然较大。与2021年的峰值水平相比，全国住宅开发投资完成额规模下降超过三成，住宅新开工面积下降超过六成，住宅竣工面积下降超过四分之一。

图3 商品住宅供给情况（季度）

资料来源：国家统计局，Wind。

❒ 房地产开发景气指数触底回升

从国家统计局公布的全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）3来看，2024年，国房景气指数由2023年末的93.36进一步下滑至2024年4月的91.83的历史最低水平；然后开始触底回升，2024年12月国房景气指数回升至92.78（见图4）。虽然自2022年9月开始，国房景气指数已连续28个月处于较低景气水平；但是随着房企融资协调机制等政策的落地生效，房企市场预期有所好转。

图4 房地产市场景气程度情况（月度）

资料来源：国家统计局，Wind。

❒ 土地市场表现较为低迷

2024年百城住宅类土地供应面积为2.31亿平方米，同比下降18.8%；成交面积为1.91亿平方米，同比下降9.0%；成交金额为2.02万亿元，同比下降21.2%（见图5左图）。2024年百城共有5108宗土地未能成交，同比下降31.4%；住宅类用地成交土地平均溢价率为4.3%，较2023年同期略有下降（见图5右图）。从财政部财政收支情况数据来看，2024年，国有土地使用权出让收入4.87万亿元，同比下降了16.0%，较2021年同期下降了44.1%。总体来看，土地市场供需两端表现均较为低迷。土地市场需求端因为新建商品住房市场销售规模的下降，而且大部分房企面临着较大的经营和偿债压力，导致房企的拿地意愿和能力仍然较弱。土地市场供给端受市场需求较弱和住宅用地与商品住宅去化周期挂钩政策4的影响，也在大幅降低。但是受住宅类土地供给规模下降、部分核心城市增加核心区域土地供给及城投公司积极托底拿地等因素的影响，未成交土地数量在下降，但是成交土地溢价率仍然较低。

图5 100大中城市土地交易情况（季度）

资料来源：Wind。

❒ 一线城市住宅库存去化周期已经处于合理水平

从全国数据来看，全国待售商品住宅面积5为3.91亿平方米，同比增长16.2%，商品住宅库存水平较高。从12个样本城市平均住宅库存去化月数来看，2024年末，样本城市平均库存去化周期为26.8个月，略高于2023年末的24.6个月，远低于年内最高时的47.1个月。分城市层级来看，2024年末，一线城市平均住宅库存去化周期为8.3个月；二线城市平均住宅库存去化周期为22.4个月，库存去化周期相对较高；三线城市平均库存去化周期为49.6个月（见图6）。从2024年9月末开始，在房地产“一揽子”增量政策的支持下，住房市场销售持续活跃，一、二、三线城市的住宅库存去化周期均大幅下降，库存去化压力有所缓解。目前，一线城市住宅库存去化周期已经处于合理水平，但是三线城市住宅库存去化压力仍然较大。

图6 各城市房地产库存去化情况（3周移动平均）

资料来源：根据Wind统计计算。

注：图中的一线城市包括北京、上海、广州、深圳，二线城市包括杭州、南京、青岛、苏州、厦门、福州，三线城市包括莆田、舟山。

❑ 住房租金价格水平下降至近年来最低点

从贝壳研究院统计的50城住房租金价格指数来看，2024年，4个一线城市的平均住房租金水平同比下降3.8%；28个二线城市的平均住房租金水平同比下降4.3%；18个三线城市的平均住房租金水平同比下降3.7%（见图7）。总体来看，2024年一、二、三线城市的住房租金水平在波动中小幅下降，住房租金价格仅在6～8月住房租赁的传统旺季小幅上涨，并在8月份之后持续回调。

一、二、三城市的住房租金价格指数同比增速已经连续三年负增长，目前均下降至2018年末以来的最低点。住房租金价格水平下降至近年来最低点的主要原因是市场供给的上升叠加市场需求的下降，导致市场租金价格水平下行。从供给端来看，一是存量房市场挂牌量激增，房价持续下行，存量房房主普遍面临出售难的问题；在这种情况下，部分房主选择转售为租，从而增加了住房租赁市场的供给；二是2021年以来，在政策支持下，我国保障性租赁住房的供给在持续增加，目前，我国已经累计筹建保障性租赁住房约700万套（间）。从需求端来看，一是因为青年群体就业压力较大，尤其是作为住房租赁市场重要新增需求群体的高校毕业生的住房租赁需求下降；二是住房租赁市场需求群体的收入增长预期、就业稳定性预期均较弱，在住房租金方面的支出预算有所下降。

图7 贝壳50城住房租金指数（月度，定基2018年11月=100）

资料来源：贝壳研究院。

注：50个城市的住房租金价格指数统计按照一二三线城市划分，一线城市指北京、上海、广州、深圳4个城市；二线城市指成都、大连、福州、贵阳、哈尔滨、杭州、合肥、呼和浩特、济南、昆明、兰州、南昌、南京、宁波、青岛、厦门、沈阳、石家庄、苏州、太原、天津、武汉、西安、银川、长春、长沙、郑州、重庆共28个城市；三线城市指常州、东莞、佛山、惠州、嘉兴、廊坊、洛阳、绵阳、南通、泉州、绍兴、温州、无锡、芜湖、徐州、烟台、中山、珠海共18个城市。

❒ 二三线城市租金资本化率继续小幅下降

除了考察住房市场的绝对价格水平外，还可以通过相对价格指标来衡量房价水平，下文采用的是租金资本化率。租金资本化率是由每平米住宅的价格除以每平米住宅的年租金得到，其含义是一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年，可以较好地用于刻画房价泡沫程度。这一概念与租售比类似，但更加直观。

2024年末，4个一线城市的平均租金资本化率由2023年末的55.2年，小幅上升至56.3年（见图8上图）；二线热点城市的平均租金资本化率由2023年末的49.9年，小幅下降至49.0年；二线非热点城市的平均租金资本化率由2023年末的47.6年，小幅下降至46.1年（见图8左下图）；三线城市的平均租金资本化率由2023年末的41.0年，小幅下降至38.2年（见图8右下图）。总体来看，由于住房租金价格水平下降幅度小于房价下降幅度，2024年二、三线城市的租金资本化率继续小幅下降，租金收益率略有上升；一线城市因为2024年第四季度房价的止跌回稳和住房租金价格的持续下跌，租金资本化率则小幅上升。从租金回报率来看，2024年末，一线城市平均住房租金回报率为1.78%，二线城市平均住房租金回报率为2.10%，三线城市平均住房租金回报率为2.62%，均高于六大国有商业银行的5年期整存整取定期存款挂牌利率（1.55%）。在低利率和低通胀时期，如果房价能够止跌回稳的话，那么住房作为资产已经初具投资价值。

图8 租金资本化率走势（月度）

资料来源：国家金融与发展实验室监测数据。

注：本报告监测的二线热点城市包括杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦门、福州、西安、合肥，二线非热点城市包括天津、重庆、郑州、长沙、南宁、南昌、青岛、宁波，三线城市包括昆明、太原、兰州、乌鲁木齐、呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。