划拨土地使用权是什么意思，划拨土地使用权继承要交出让金吗
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划拨土地使用权管理暂行办法
答：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
划拨土地使用权可以买卖吗
四川省高级人民法院
执行法院可依法拍卖划拨土地使用权，但应在拍卖过程中函商当地政府、充分披露信息
阅读提示
根据相关规定，划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权，转让划拨土地使用权需经土地管理部门批准。那么法院能否强制执行划拨土地使用权？司法实践中法院认可强制执行划拨土地使用权，但是应当在执行过程中与当地政府沟通协商具体处置事宜。
裁判要旨
执行法院可依法拍卖被执行人名下通过划拨方式取得的国有土地使用权，但应在拍卖过程中依法妥善处理函商当地政府、充分披露信息等执行工作具体事宜。
案情简介
一、2009年2月，德阳中院就北阳公司诉海口市粮食局欠款纠纷一案，判决海口市粮食局向北阳公司偿还5147.21万元。
二、2009年4月，北阳公司向德阳中院申请强制执行。2014年11月，德阳中院以海口房产公司无偿接受海口市粮食局所有的土地使用权为由，裁定追加海口房产公司为被执行人，在其所接受的财产范围内对北阳公司清偿债务。
三、2015年12月，德阳中院裁定拍卖登记在海口房产公司名下的案涉国有土地使用权。
四、2016年3月，海口市粮食局向德阳中院提出执行异议，主张案涉土地使用权中的5000平方米土地使用权属国有划拨土地，法院拍卖应先函商海口市人民政府，并应征得海口市人民政府同意。德阳中院裁定驳回海口市粮食局的异议。
五、海口市粮食局不服德阳中院裁定，向四川高院申请复议，请求撤销德阳中院裁定。四川高院裁定驳回海口市粮食局复议申请。
经验总结
虽然案涉5000平方米土地使用权系划拨方式取得，但属于被执行人的财产性利益，执行法院可以采取适当方式处置，并在拍卖过程中依法妥善处理函商当地政府、充分披露信息等执行工作具体事宜。因此，海口市粮食局的复议申请和理由不能成立。
债权人申请执行被执行人名下划拨土地使用权的，人民法院可依法拍卖。被执行人以划拨土地使用不应作为执行标的物为由，请求终止拍卖的，人民法院不予支持。但是如果在执行过程中当地土地管理部门不同意转让划拨土地使用权，则人民法院不能进行处置。
法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条 当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
以下为该案在四川高院审理阶段，裁判文书中“本院认为”部分就该问题的论述：
本院（2015）川执复字第43号执行裁定和德阳中院（2014）德执异字第44号裁定作为生效法律文书，已经依法追加海口房产公司为北阳公司申请执行海口市粮食局欠款纠纷一案的被执行人，海口房产公司作为被执行人，应当按人民法院生效裁定要求在接受财产范围内对申请执行人北阳公司承担清偿责任。案涉位于海口市海甸岛沿江五路北侧面积的国有土地使用权、位于海口市金牛岭的国有土地使用权属于海口房产公司自海口市粮食局接受的财产，应当依法用以清偿债务。德阳中院（2014）德执预字第250号执行裁定决定拍卖位于海口市金牛岭的5000平方米国有土地使用权及位于海口市海甸岛沿江五路北侧面积为2376.51平方米的国有土地使用权，执行行为合法。德阳中院（2014）德执预字第250号执行裁定将位于海口市金牛岭的5000平方米国有土地使用权表述为“登记在被执行人海口市粮食局名下”有误，应当依法及时纠正。位于海口市金牛岭的5000平方米国有土地使用权系划拨方式取得，但属于被执行人的财产性利益，执行法院可以适当方式处置，并在拍卖过程中依法妥善处理函商当地政府、充分披露信息等执行工作具体事宜。海口市粮食局的复议申请和理由不能成立。
案件来源
成都北阳投资咨询有限公司诉海口市粮食局欠款纠纷执行裁定书，[四川省高级人民法院（2016）川执复168号]。
一、执行国有划拨土地使用权相关规定
（一）《最高人民法院关于人民法院执行以划拨方式取得的土地使用权的请示的答复》（〔2005〕执他字第15号）
安徽省高级人民法院：
你院〔2004〕皖执监字第175号《关于中国农业银行砀山县支行申请执行安徽省国营砀山葡萄酒罐头工业公司、安徽省砀山果园场借款合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
经审查，原则同意你院审判委员会倾向性意见。宿州市中级人民法院〔2003〕宿中法执字第130—1号民事裁定书所处置的财产虽然涉及国有划拨土地使用权，但事先已经双方当事人同意，事后砀山县土地主管部门又予以认可，符合《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定及国家土地局〔1997〕国土函字第96号《对最高人民法院法经〔1997〕18号函的复函》精神。因此，宿州市中级人民法院上述民事裁定并无不当。但是在具体工作中应严格程序，注意及时同相关部门沟通协商。
（二）《国家土地管理局对最高人民法院法经（1997）18号函的复函》（国土函字[1997]第96号）
四、对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。
凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门同意；补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续。方可取得土地使用权。
二、执行国有划拨土地使用权相关案例
司法实践中人民法院认可强制执行划拨土地使用权，但需与当地土地管理部门围绕能否处置及处置程序进行沟通协商。
案例1：古丽白克拉木与新疆医药公司买卖合同纠纷执行裁定书[新疆维吾尔自治区高级人民法院 (2014)新执二监字第2号]认为，“《中华人民共和国物权法》第17条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案中，新市区北站二路8号国有划拨土地使用权在乌鲁木齐市中级人民法院立案执行前登记在被执行人新疆医药公司名下，属于被执行人新疆医药公司的财产。《中华人民共和国公司法》第三条规定，公司以其全部财产对公司的债务承担责任。由此，被执行人新疆医药公司应以其全部财产对公司债务承担清偿责任。”
案例2：韦五妹 、莫君、莫益章 、莫利与俞建平[广西壮族自治区柳州市中级人民法院执行裁定书 （2011）柳市执议字第14号]认为，“生效的民事判决书是申请执行的依据。在俞建平所持的、生效的（2009）鹿民初（一）字第448号民事判决书中，对双方签订的《抵押借款协议书》已予认定，所以并不影响对该划拨土地使用权的拍卖，但应当依法缴纳土地出让金。至于申请复议人提出应对房屋先进行分割，只能拍卖韦世平应占份额还债等主张，因该抵押借款是二人的共同行为、共同债务，理应共同偿还，故其复议理由不能成立，本院不予支持；鹿寨县法院在查明事实的基础上作出的裁定并无不当，本院予以维持。”
案例3：罗定市罗茂液化石油气站、梁甫成等人与梁添花等人退伙协议纠纷执行裁定书[云浮市中级人民法院（2015）云中法执复字第1号]认为，“执行法院依法执行已发生法律效力的（2012）云罗法民初字第147号民事判决书和本院的（2012）云中法民二终字第74号民事判决书确定的执行内容过程中，对罗定市罗茂液化石油气站整体资产进行拍卖处置，符合法律规定。虽然执行法院拍卖处置上述石油气站的整体资产包括9077.5平方米的国有划拨工业土地，但是根据罗定市国土局复函给罗定市人民法院的要求内容来看，执行法院对上述土地使用权进行处置并无不当，只是在拍卖成交后，需要办理土地使用权类型变更手续，以及补缴土地出让金和重新签订《国有建设用土使用权出让合同》后才能办理土地使用权转让手续，换言之，对于国有划拨土地的拍卖转让可以在拍卖成交后再补办相关土地出让手续，即补办相关审批手续，因此执行法院对上述国有划拨土地使用权进行拍卖处置并不违反《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于划拨土地使用权的转让需人民政府审批的相关规定。申请复议人认为执行法院的委托拍卖行为违反上述规定，缺乏理据，本院不予采纳。”
案例4：王士生等执行纠纷执行裁定书[济南市中级人民法院（214）济执复字第35号]认为，“综合以上法律规定，划拨是取得国有土地使用权的一种方式，现行法律规定等并不禁止划拨土地的转让、出租、抵押等，但要符合一定的条件，并履行相应的审批手续。另外，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。本案中，被执行人王士生不主动履行生效法律文书确定的义务，历下法院在执行中查封、拍卖被执行人王士生名下的土地使用权，属于依法采取的执行措施；王士生名下的上述土地使用权为划拨方式取得，法院在执行案件过程中，可以按照相关法律规定的条件和程序予以处置。此外，根据评估结果，上述土地使用权价值与案件执行标的差距较大；法院查封的被执行人王士生的股权尚未评估，股权的价值并未确定，也未进入处置程序。因此，历下法院执行中也不存在超标的查封、处置被执行人财产的情形。综上，历下法院裁定驳回王士生的执行异议，事实清楚，适用法律正确，应予维持。王士生的复议理由没有事实和法律依据，本院不予支持。”
案例5：崔世德与杨峰、杨更民间借贷执行裁定书[梅河口市人民法院（2015）梅执异字第23号]认为，“2015年9月2日作出的（2011）梅执字第106-2号执行裁定书，对杨峰名下土地使用权的执行符合法律规定，因为该宗土地使用权人登记在被执行人杨峰名下，虽属于划拨土地使用权，但本院将土地使用权作价执行给申请人崔世德并无不当。对于异议人杨峰提出的第一项异议意见，本院已在裁定执行前征求了土地部门的意见，管理该宗土地的部门为梅河口市国土资源局，经多次沟通，该单位明确表示可以办理土地登记过户手续，但应当按规定办理相关手续并缴纳相关税费。现本院已向梅河口市国土资源局发出协助执行通知书，梅河口市国土资源局已接收。对于异议人杨峰提出的第二项异议意见，本案的执行行为已经取得了有批准权的梅河口市国土资源局批准，本案申请执行人崔世德亦同意转移过户时，按法律规定办理相关手续并缴纳土地出让金，本案执行措施和程序均未违反法律关于执行划拨土地使用权的规定。对于异议人杨峰提出的第三项异议意见，异议人引用拍卖法主张权利，认为在拍卖之前应当办理审批手续，本案虽然是经人民法院依法执行，土地部门已经同意协助办理土地变更手续，但土地部门仍需按国家相关法律法规规定的程序办理，实际上就是履行的审批程序，至于审批的时间先后并不能证明执行行为违法。综上，异议人杨峰所提异议理由与事实不符，异议不能成立。”
案例6：佛山市南海区官窑镇经济发展总公司、湛江市伟科投资有限公司等与佛山市南海区官窑镇城区经济发展总公司借款合同纠纷执行裁定书[佛山市中级人民法院（2016）粤06执异69号]认为，“异议人名下的涉案房地产中的国用（1995）00000××号土地使用权为划拨土地，依照相关规定，本院于2015年12月11日依法向佛山市南海区国土城建和水务局发函征询其对该土地使用权的处置意见。佛山市南海区国土城建和水务局在复函中并未禁止对上述土地使用权处置，而是说明因上述土地使用权为国有划拨用地，成交后应由买受人依照相关规定补交土地出让金后，方可办理土地登记。故异议人所称本院在处置涉案房地产时并未履行向相关土地管理部门报批并经同意处置，执行存在程序错误，无事实依据，本院不予支持。综上，异议人的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持，对其异议请求依法应予驳回。”
案例7：石家庄华鑫商业储运有限公司、中国工商银行股份有限公司石家庄长安支行金融借款合同纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书[石家庄市中级人民法院（2015）石执复字第00020号]认为，“《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：‘符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。’国家土地管理局（1997）国土函字第96号《对最高人民法院法经（1997）18号函的复函》第四条进一步明确：‘对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能当作当事人财产进行裁定。但裁定转移地上建筑物、附属物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可以裁定随地上物同时转移。’本案中，执行法院裁定拍卖的财产所涉的土地为划拨土地，根据以上法律规定，应先行征询土地管理部门的意见，确定能否实施司法拍卖，再依法对拍卖裁定作出相应处理。”
案例8：申请执行人周闻武与被执行人余胜利民间借贷纠纷一案执行裁定书[长沙市中级人民法院（2015）长中民执异字第00450号]认为，“《国家土地管理局关于人民法院裁定转移土地用权问题对最高人民法院经（1997）18号函的复函》（（1997）国土函字第96号）：你院法经（1997）18号函收悉。经研究，现复函如下：一、以出让、转让方式取得的国有土地使用权属当事人自有财产，人民法院对土地使用权（包括以土地为载体的各种权利、义务）转移的裁定，应作为土地权属转移的合法依据，土地管理部门应根据法院的裁定，及时进行变更土地登记。但人民法院在裁定中应明确告知当事人三十日内到人民政府土地管理部门申请办理变更土地登记。并将裁定或判决内容以有效法律文书形式及时通知土地管理部门。二、土地管理部门在对裁定的土地办理变更登记手续时，其权利取得的时间，应以人民法院裁定的权利取得时间为依据。对不申请办理变更登记或逾期申请的，其土地权利不受法律保护，涉及的土地按违法用地处理。三、为维护人民法院判决裁定和土地登记的严肃性，凡当事人在规定时间内申请办理变更登记手续的，土地管理部门应以法院裁定或判决时间先后为序确认土地权利。四、对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人财产进行裁定。但在裁定转移地上建筑物、附着物涉及有关土地使用权时，在与当地土地管理部门取得一致意见后，可裁定随地上物同时转移。凡属于裁定中改变土地用途及使用条件的，需征得土地管理部门同意，补交出让金的，应在裁定中明确，经办理出让手续，方可取得土地使用权。五、对尚未确定土地权属的土地，应先依据《土地管理法》第十三条规定处理后，人民法院再行裁定。新疆维吾尔自治区乌鲁木齐中级人民法院作出（2001）乌中法执字第359-5号民事裁定裁定将被执行人长沙中意电器集团公司位于长沙市岳麓区桐梓坡路178号建筑面积1418.57平方米，房产证号为长房权西字第0××8号厂房过户给椰林集团（湖南）高教投资有限公司时，该房屋占用范围内的土地为工业划拨地不能作为长沙中意电器集团公司的自有财产执行，因未取得当地土地管理部门取得一致意见，不能视为已裁定该房屋占用范围内的工业划拨地随地上物同时转移。椰林集团（湖南）置业发展有限公司后又将该房屋转让给李某利、余胜利、陈某强，该房屋占用范围内的工业划拨地亦并未随地上房屋转移给李某利、余胜利、陈某强所有。案外人长沙市企业国有资产经营有限公司的异议理由成立，本院予以采纳。”
案例9：申请执行人南京恒基房地产开发有限责任公司与被执行人宿迁市宿豫区对外贸易公司债权一案的执行裁定书[南京市中级人民法院（2015）宁执恢字第27-1号]认为，“申请执行人享有的债权依法受法律保护，但债权的实现取决于被执行人是否有履行债务的能力。本案中，本院查封被执行人外贸公司的土地使用权为国有划拨土地，宿迁市国土资源局不同意本院进行分割处理，被执行人无其他可供执行财产，申请执行人亦未能提供被执行人其他可供执行的财产线索，故本次执行程序应予以终结。待今后发现被执行人其他可供执行财产或查封的财产具备处置条件后，申请执行人可向本院申请恢复执行。”
案例10：中山旅游集团有限公司、中山富华酒店金融借款合同纠纷执行实施类执行裁定书[中山市中级人民法院（2013）中中法执恢字第13号]认为，“由于被执行人的主要财产是位于中山市富华道的房地产，该部分房地产因涉及划拨土地问题需与中山市人民政府协调而暂无法处理。本院将上述执行情况告知申请执行人后，申请执行人同意终结本案本次执行，故本案符合终结本次执行的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：本院（2013）中中法执恢字第13号案终结本次执行。”
案例11：刘定林、梅启虹与日照市宏达实业总公司生命权、健康权、身体权纠纷执行裁定书[山东省日照市中级人民法院(2015)日执恢字第1号]认为，“本案在执行过程中，被执行人共履行执行款2万元，尚欠本金71973元及相应利息。经查，被执行人已歇业，其地上房产因他案已被处置，其名下土地系国有划拨土地使用权，暂不宜处置，现被执行人无其他可供执行的财产。根据《日照市关于建立完善国家司法救助制度的实施办法（试行）》有关规定，本院为两申请执行人申请了一次性国家司法救助，并于2015年2月10日将该救助款5万元过付给申请执行人。现申请执行人同意本案终结执行。”
作者：唐青林、李舒、杨巍
划拨土地使用权管理办法废止
来源： 上海股权律师杨喆
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一、写在前面
股东一方以土地使用权、地上建筑物（在建工程）、房屋所有权出资入股，如何确定该出资方式合法有效？
如果出资土地使用权出现瑕疵，法院会判定让股东交付土地使用权还是交付现金？
怎样约定可以最大限度保护公司利益？
二、以土地使用权出资相关的法律规定
01
中华人民共和国公司法（2018）
第二十七条 股东可以用货币出资，也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产，不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的，从其规定。
第二十八条 股东应当按期足额缴纳公司章程中规定的各自所认缴的出资额。......以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续。
02
最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》的规定（三）
第八条 出资人以划拨土地使用权出资，或者以设定权利负担的土地使用权出资，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理土地变更手续或者解除权利负担；逾期未办理或者未解除的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
第九条 出资人以非货币财产出资，未依法评估作价，公司、其他股东或者公司债权人请求认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当委托具有合法资格的评估机构对该财产评估作价。评估确定的价额显著低于公司章程所定价额的，人民法院应当认定出资人未依法全面履行出资义务。
第十条 出资人以房屋、土地使用权或者需要办理权属登记的知识产权等财产出资，已经交付公司使用但未办理权属变更手续，公司、其他股东或者公司债权人主张认定出资人未履行出资义务的，人民法院应当责令当事人在指定的合理期间内办理权属变更手续；在前述期间内办理了权属变更手续的，人民法院应当认定其已经履行了出资义务；出资人主张自其实际交付财产给公司使用时享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
出资人以前款规定的财产出资，已经办理权属变更手续但未交付给公司使用，公司或者其他股东主张其向公司交付、并在实际交付之前不享有相应股东权利的，人民法院应予支持。
03
《中华人民共和国土地管理法》
第五十六条 建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
04
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第四十四条规定：划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
三、以土地使用权、房屋出资有效的条件（3个要求+1个禁止）
1、权属清晰：股东应当以自身合法所有的土地使用权、房屋进行出资。以不能办理产权的土地使用权、房屋、非法建筑物等进行出资，将导致出资行为无效。
2、评估作价：用以出资的土地或房屋应当履行评估程序，明确评估出资金额，若评估金额与出资金额差距过大，应及时要求出资人就差额部分补足货币出资。
3、交付合法：《公司法》明确规定非货币出资应当办理财产权转移手续，要求股东将土地或房屋既要实际交付于目标公司，也要办理权属变更于目标公司名下，二者缺一不可。
一个禁止：不得以划拨、权利负担的土地使用权进行出资。
四、房屋、土地使用权出资瑕疵在司法实践中的认定
1、以未办理权证的房屋建筑物及设备等作为增资，虽然已被公司实际使用，仍然构成出资义务未履行。
上海市崇明法院审理的谢*与上海*家具公司股东出资案【（2011）崇民二（商）初字第110号】认为：《公司法》第28条规定了以非货币财产出资的，应当依法办理其财产权的转移手续，以解决出资财产的法律归属和处分权问题，这也是对需要办理权属变更登记手续的财产出资行为的特殊法律要求。倘若出资人或增资人完全履行其出资义务，就必须依法办理该项出资财产的权属变更手续，将该财产转移到公司名下，使其成为公司的法人财产。否则，即使该财产已实际交付公司使用，因所有权未被公司掌控，影响了公司对财产的利用和处分，也使公司承担将来无法处分该项财产的法律风险，进而威胁到其他股东和公司债权人利益。戴某某用于增资的房屋建筑物，因存在权利瑕疵而无法办理相应的权证，故戴某某的增资行为构成未全面履行。
2、未依法进行评估，也未履行转让手续的土地使用权、厂房进行出资的，构成出资不实，应当承担补缴出资货币义务。
上海市第一中级人民法院审理的上海**农工商公司诉上海**电器公司股东出资纠纷【 （2018）沪01民终4878号】认为：农工商公司请求权的基础事实为自农工商公司设立后,电器公司始终未将其认缴出资的土地使用权、厂房设施等过户至农工商公司名下,也没有办理产权移交手续。而农工商公司设立当时的法律明确规定了以土地使用权出资必须进行评估作价。本案中，没有任何证据证明存在这一程序。因此，上海XX事务所出具的验资报告违反了当时公司法的以土地使用权出资必须进行评估作价的法律规定。农工商公司现要求电器公司以公司章程约定的出资额1,190万元采用货币方式补足，有事实和法律依据，其诉讼请求能够得到支持。
3、出资人以划拨土地使用权作为出资，应当首先变更土地性质，否则法院不得直接判定出资人交付土地使用权。
广州市中级人民法院审理的**食品公司、化工公司股东出资纠纷案【（2018）粤01民终10635号】认为：涉案出资土地系国有划拨用地，依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规，划拨土地使用权只能用于划拨用途，不能直接用于出资。出资人欲以划拨土地使用权作为出资，应由国家收回直接作价出资或者将划拨土地使用权变更为出让土地使用权。但是，将划拨土地使用权变更为出让土地使用权，决定权在于土地所属地方政府及其土地管理部门。因此，公司直接要求其交付土地使用权不能得到支持。
4、以集体所有土地使用权出资的，因不能取得相关政府部门审批手续，公司要求该股东以该土地进行出资的诉求不能得到支持。
北京市第一中级人民法院审理的北京治政公司与北京八大处公司股东出资纠纷【（2015）一中民（商）终字第7339号】认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准”。本案中，治政公司并非乡镇企业，八大处公司以集体所有土地使用权出资的，应依照前述规定经相关部门批准。但从本案查明的事实来看，以该土地使用权出资实际上并未依法取得相关部门的批准。在未办理审批手续的情况下，治政公司直接要求八大处公司以实物进行出资，并要求将场地、房屋转移治政公司占有、使用，不符合《中华人民共和国土地管理法》的上述规定。
五、总结
1、以房屋、土地使用权出资实际上是将房屋、土地使用权转移至目标公司名下，因此，该出资行为除了应当满足我国《公司法》的相关规定外，还应当满足《中华人民共和国土地管理法》等相关法律要求。因此，当无法满足以上要求时，公司不能强制法院判令股东交付土地使用权，而只能选择其他赔偿措施，通常是货币资金补足。但这往往与股东之间合作目的相悖，如因此导致合作目的丧失，可以诉请解除合同。
2、出资人拟以划拨性质土地、工业用地、集体所有土地进行出资前，应当征求土地行政管理部门转让手续的合法性和有效性，合作股东也应当对该事项进行尽职调查，并在合同中明确约定无法变更手续导致的违约责任及补偿方式。
3、实践中，还存在以尚未完全履行土地出让金缴纳手续或存在其他权利瑕疵的土地使用权进行出资或转让，建议通过咨询第三方专业机构来确定采取何种交易模式，尽量降低税负、缩短交易时间、降低交易风险。
划拨土地使用权出让金
很多人对自己家房子的土地证上的权利类型存在疑惑，为什么有的房子土地证上使用权性质是划拨、有的是出让呢？今天让我们来了解一下吧！
什么是土地使用权划拨？
划拨是土地使用权取得的一种方式。
《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年修订）第二十三条规定：土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年修订）第四十七条第二款、第三款规定：对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
什么是土地使用权出让？
出让也是土地使用权取得的一种方式。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年修订）第八条规定：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
第十二条规定：土地使用权最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
可以看出，出让土地使用权是一种较为完整的物权。土地使用权出让的实质是国家按照土地所有权与使用权分离的原则，把国有土地以约定的面积、价格、使用年限、用途和其他条件，让与土地使用者占有、使用、经营和管理。由于出让土地使用权具备了物权所包含的基本权利，即占有的权利、使用的权利、收益的权利和一定程度的处分权利，所以它是除土地所有权之外的较为完整的物权。
出让土地使用权的主体是政府。其他任何单位和个人不能充当出让人。各级人民政府的土地行政主管部门代表政府主管国有土地使用权的行政工作，负责土地使用权出让组织、协调、审查、报批和出让方案的具体落实，负责土地使用权转让、出租、抵押等交易活动的审核与权属管理。
按相关规定，土地的出让年限，按不同的用途，都规定了最高年限。土地使用权的出让是一个逐步完善的过程，在出让的土地使用权中，根据每宗地、每幢楼的出让情况各不相同。
转自：泸州市不动产
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