联建房是什么,联建房有房产证吗

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案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，且需达到享有权益排除执行的高度盖然性证明标准。

执行异议之诉中，利益和主张相对的双方首先是案外人和申请执行人，被执行人对案件事实的承认可以作为认定案件事实的证据，但不能据此当然免除案外人的举证证明责任。

陕西崇立实业发展有限公司与中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司、西安佳佳房地产综合开发有限责任公司案外人执行异议之诉案

《最高人民法院公报》2018年第8期

(2016)最高法民终763号

李琪、谢爱梅、赵风暴

裁二〇一七年八月四日

原告：陕西崇立实业发展有限公司。

被告：中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司。

被告：西安佳佳房地产综合开发有限责任公司。

2004年佳佳公司共计向工行朱雀支行借款8000万元整，借款期限30个月，佳佳公司以在建工程提供抵押担保。陕西省西安市汉唐公证处作出执行证书，对佳佳公司所欠本金利息合计8559.23666万元赋予强制执行效力。

2007年2月6日，工行朱雀支行向一审法院申请强制执行。2014年3月3日，一审法院对佳家时代广场B、C座15套的房屋予以查封。

2015年1月13日，信达陕西分公司向一审法院递交申请称其与工行东大街支行于2014年12月8日签订债权转让协议，将工行东大街支行申请恢复执行的贷款债权依法转让，请求变更其为申请执行人。后一审法院裁定变更信达陕西分公司为申请执行人。

2015年6月15日，崇立公司向一审法院提出案外人执行异议。同年9月17日，一审法院驳回了崇立公司的异议请求。崇立公司不服，向一审法院起诉，遂形成本案。

2006年7月19日，崇立公司与佳佳公司签订《佳家时代广场B、C座项目联合开发合同书》约定，双方联建项目为B、C座住宅楼及B座以北的地下车库工程，联建面积85000平方米。佳佳公司提供建设项目用地、项目的规划审批手续和建筑设计方案及施工图纸，崇立公司以人民币出资，承担项目设计蓝图内所有的建安费用。双方共同投资至本项目总价的25%-30%时，佳佳公司应无条件的将该项目过户给崇立公司，由崇立公司独自建设、经营、销售，收益归崇立公司所有。佳佳公司应收回投资和收益为总建筑面积每平方米700元，B座一至三层裙房每平方米1250元。其余投资、楼盘的销售、产权（同土地证年限）及收入全部归崇立公司所有。

2007年6月19日，佳佳公司作出授权书载明：“经佳佳公司研究决定，将佳家时代广场B、C座销售全权委托崇立公司。B、C座的个人住户贷款和保证金直接转入崇立公司的账户”。

2008年12月2日，佳佳公司与崇立公司向西安市住房公积金管理中心作出《情况说明》称：“我公司开发的佳家时代广场项目是与投资商崇立公司联合开发，前期报建手续全部以佳佳公司名义报建，后期销售我公司委托崇立公司负责第10号楼、第11号楼的销售和收款工作。因此，这两座楼的买受人首付款收据均由崇立公司出具，买受人办理的公积金贷款同样转入崇立公司账户。”

2009年9月7日，崇立公司与佳佳公司签订《有关相关问题的协议》载明，工程已经验收竣工。双方一致认可崇立公司已经按照合同约定向佳佳公司付清了全部投资收益，双方就合同收益分配问题再无任何争议。双方一致认可崇立公司已经依据合同合法且无争议的拥有佳家时代广场B、C座及协议约定的地下车库全部产权以及产权转让后的全部销售收益。

佳佳公司与崇立公司合同约定的佳家时代广场B、C座即为佳家SPORT第10幢、第11幢房屋。佳家时代广场项目已办理的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等手续均在佳佳公司名下。

崇立公司向一审法院起诉请求：（一）确认崇立公司对位于西安市经济技术开发区北二环和文景路交汇处佳家SPORT第10幢、第11幢的10套房屋享有所有权；（二）判令不得执行上述房屋，并解除对上述房屋的查封；（三）判令信达陕西分公司与佳佳公司承担本案诉讼费用。

一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案系崇立公司提起的案外人执行异议之诉，其诉讼请求为确认其对涉案十套房屋享有所有权，判令不得执行该房屋，并解除对该房屋的查封。诉讼请求能否成立，应判断其是否依法享有涉案十套房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。

《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”依法建造房屋属于取得权利的事实行为，房屋建好后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权，该种取得属于物权法第三十条规定的原始取得方式，不以登记作为取得房屋所有权的要件。

佳佳公司与崇立公司系联建关系，共同出资开发建设涉案房屋，故佳佳公司与崇立公司均为房屋建造人，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。

2009年9月7日，佳佳公司与崇立公司签订的《有关相关问题的协议》载明，双方确认崇立公司已经向佳佳公司付清全部投资收益，崇立公司拥有佳家时代广场B、C座及协议约定的地下车库全部产权以及产权转让后的全部销售收益。佳佳公司与崇立公司之间的上述约定对合作开发的共有财产进行了分割，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效

本案争议的十套房屋属于崇立公司所有，崇立公司请求确认其为该十套房屋的所有权人合法有据，应予支持。

信达陕西分公司认为国有土地使用权证、建设工程规划许可证等证书均在佳佳公司名下，根据《执行异议复议规定》第二十五条之规定，佳佳公司应为权利人。但该司法解释适用于执行程序，就本案所涉房屋所有权归属的审查认定在执行异议中仅仅是一种初步审查，一审法院在诉讼程序中依据查明的基础交易事实认定崇立公司为涉案房产的所有权人与上述司法解释并不矛盾。信达陕西分公司的该项抗辩理由不能成立。信达陕西分公司对佳佳公司仅享有一般的金钱债权，该普通债权不能对抗崇立公司对涉案房屋所享有的物的所有权。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定，“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，崇立公司依法享有涉案十套房屋的所有权，足以排除强制执行，故依照上述规定，应不得执行该十套房屋。至于崇立公司请求解除对涉案十套房屋的查封，应在执行程序中申请，本案不予涉及。

综上，一审法院依照《物权法》第三十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，判决：（一）崇立公司对位于西安市经济技术开发区北二环和文景路交汇处佳家时代广场第10幢、第11幢的10套房屋享有所有权。（二）在信达陕西分公司申请执行佳佳公司一案中不得执行上述10套房屋。

信达陕西分公司不服一审判决，向最高人民法院提出上诉。

最高人民法院认为，本案争议焦点为：原判决认定崇立公司享有案涉十套房屋所有权并可排除执行是否正确。

第一，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。依照《物权法》规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据查明事实，案涉房屋并未登记于崇立公司名下，崇立公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。

第二，崇立公司能否基于合法建造取得案涉房屋所有权。本院认为，首先，《物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。即建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为佳佳公司并非崇立公司。

其次，虽然《物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。但合法建造取得物权，应当包括两个前提条件，一是必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求；二是房屋应当建成。根据查明事实，案涉房屋的国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证等记载的权利人均为佳佳公司。即在案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定其为《物权法》第三十条规定的合法建造人，并因事实行为而当然取得物权。

结合《佳家时代广场B、C座项目联合开发合同书》约定内容分析，双方联建的佳家时代广场B、C座楼位及B座以北的地下车库项目，双方共同投资至本项目总价的25%—30%时，佳佳公司应无条件的将该项目转让，过户给崇立公司，由崇立公司独自建设、经营、销售，收益归崇立公司所有，转让过户的税费由崇立公司承担。即崇立公司、佳佳公司双方亦明知，双方合作开发，崇立公司仅能依据联建协议参与建成房屋分配，项目转让仍需履行相关审批手续。

第三，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。崇立公司主张其基于合法建造事实享有案涉房屋所有权，应当承担举证证明责任。现其既未提交证据足以证明对于案涉项目投资事实，亦未提交证据证明其对涉案房屋占有的权利外观，更未提交证据证明案涉房屋已经登记至其名下，应当承担举证不能不利后果。

第四，《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。本案中崇立公司与佳佳公司之间存在合作开发房地产合同关系，崇立公司有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。但在其提交证据不足以证明其为相关审批手续载明的合法建造主体、投资事实、占有权利外观情况下，仅依据其与佳佳公司合作开发合同关系，不属于《物权法》第三十条规定的合法建造人，原判决认定崇立公司基于合法建造取得案涉房屋所有权属，适用法律不当，本院予以纠正。

综上所述，信达陕西分公司的上诉请求成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销陕西省高级人民法院(2015)陕民一初字第00037号民事判决；二、驳回陕西崇立实业发展有限公司的诉讼请求。

联建房和商品房的区别

3月25日一大早，怀着对未来生活的憧憬，今年首批摇号获得公租房实物保障的市民陆续来到启润学府公租房签约现场，开始办理签订合同、缴纳租金和履行物业条款等手续。

环境好、租金低

市民：想马上搬进来

市民张女士在完成所有流程后，难掩激动之情，脚步轻快地走向自己的新家。她的眼神中满是好奇与欣喜，一边走一边喃喃自语：“终于有个真正的家了。”

走进家门，她仔细地打量着每一个角落，客厅宽敞明亮，阳光透过窗户洒在地板上，映出温暖的光晕。

一旁的工作人员微笑着问道：“张女士，您对小区和户型还满意吗？”

“这个小区环境好、买菜方便、出门交通便捷，真是太满意了。”张女士回答道。

她说，自己之前租在联建房里，面积不大，每个月租金却要1800元。现在启润学府的租金每个月只要400元，负担一下子就轻了很多。“我在富阳城区上班，这些年搬了好几个地方，一直居无定所，现在我和女儿终于能真正安家了，心里也踏实了。”

△启润学府

与此同时，在檀境里小区的一户新家中，王师傅正和朋友忙碌着。

他手里拿着卷尺，认真地测量着地面和阳台的尺寸，每量完一处，就仔细地记录下来。他一边测量，一边和朋友讨论着家具的摆放：“这里放1.5米宽的床，旁边再放个衣柜，刚刚好。”朋友在一旁点头附和：“这房子空间利用得真不错，住着肯定舒服。”

王师傅开心地说：“我本来租在春华村，虽然离上班的地方近，但那边的居住环境和这儿可没法比。檀境里小区环境好、品质高，住在这里心情都不一样。我打算看完房就去买家具电器，马上搬进来。”

△檀境里

135户保障家庭摇中新家

本次办理入住的是2025年第一批公租房实物配租预登记并摇中房源的135户保障家庭。从3月25日到3月28日，他们分批在各房源点位办理入住手续。这些房源涉及檀境里、峰汇华城、祥生宸光悦、启润学府、绿城江上桂语新月里、聚福雅居6个小区，每个小区都各具特色，为居民们提供了舒适的居住环境。

△峰汇华城

下一步，区住建局将进一步完善常态化申请受理机制。

◎一方面，优化线上受理平台，让申请流程更加便捷高效，市民们在家就能轻松提交申请；

◎另一方面，加强与乡镇（街道）、民政、不动产等相关单位的联合审核机制，严格把关，确保每一个符合条件的家庭都能及时获得公租房保障资格，做到应保尽保、应保快保。

特别提醒

区住建局住保中心特别提醒——

自收到签约短信之日起1个月内仍未办理入住手续的，将视同自动放弃。自动放弃的家庭不仅会被取消保障资格，而且2年内不得再次申请公租房。

入住公租房的家庭要严格遵守公租房使用规定，公租房不得转租转借，不得改变用途。一旦发现有转租、转借等违规使用行为，相关部门将立即收回住房，取消住房保障资格，并记入住房保障诚信档案。

若市民们有政策咨询或监督需求，可拨打0571-63318903、63139571。

联建房可以买卖吗

文 | 楼 矣

NO. 1｜壹

前段时间，和朋友聊起了他在秋丰的联建房，他想卖掉这套房子，凑个首付买套商品房。毕竟，准备成家立业的人，只有一套联建房，在富阳的相亲市场上并不是十分受欢迎。

这套联建房购入时间比较早，面积有140+平方，朋友花了30万不到，还带一个车库，位置也不错，就在秋丰村前面两排的马路边上。

理论上，这个条件的房子应该不难出手.早在2021年底，朋友就把房子挂在中介那边。

刚开始，房子的挂价也高，100万左右，来咨询的购房者不少，大部分购房者的心理价位在90万左右，朋友觉得距离心理价位还差一点，也就没有出售。

渐渐地，房价开始下跌，来问的人就少了...

如今,90万挂在中介那边,也一直没有什么回音。

中间有一阵，他碰到一个不错的买家，价格也合适，却是因为电表、水表过户的问题，最终没能谈拢。

他这套联建房，有独立的水表、电表，名字也是他的。当时的政策，只要房东签字同意，水电表就可以过户，而签这个字不是免费的，少则2-3万，多的5万以上。而我这个朋友，不舍得出这笔钱，买房的人自然也是不肯出的，水电不能过户，这个交易就被搁置了。

NO. 2｜贰

联建房究竟能不能买？从我朋友的角度，尽管他这次交易没有成功，但若是他肯出这笔“签字费”，也许近90万也就卖出去了。里外里净赚50多万，这么算来，这个收益率比一般的商品房还高上不少。

但是，现在你若是问我联建房值不值得买？

我的回答一定是，慎重！

首先，水电表独立开户的情况是以前政策不明时候的特例，而现在的政策下，水电独立开户，几乎是不可能的。

昨天，民呼我为平台上，有一位买了秋丰联建房的房东，申请一户一表被相关部门拒绝，求助街道办。

街道办的回答相当直接，“你非秋丰村村民，申请开设独立电表的房屋为联建房非商品房，属于你及家人私下购买集体土地上的房屋行为，不受法律保护，故无法取得你个人名下的房屋不动产权证。

根据区电力部门明确的相关规定，你所在的楼房及该村其他联建房均已完成一幢楼开设一电表工作，不再按楼层单独成户开设电表。

另根据浙江省民政厅、省委农办印发的《浙江省涉村（社区）事项清单（2023版）》，“村民自建住宅产权情况说明” 在“村（社区）出具意见和盖章事项保留清单”内，秋丰村村委只能给审批建房的本村村民，即你所在楼房的宅基地主人出具产权证明和盖章，与你申请电表的楼房户主姓名不一致，且该楼房已有电表可正常用电，故秋丰村村委无法盖章，避免产生其他社会矛盾纠纷。3月29日14时，秋丰村村干部再次联系你，你表示不理解。”

街道办的回复，相当严肃而且不留余地，总结下来的意思就是，首先，买房行为不合法，不受法律保护；其次，秋丰村委只能给村民房东开具证明，你们想要独立电表就算房东同意也不行，户主名字不一致。

也就是说，当前的政策，别说水电过户了，尚没有独立水电表的联建房，再申请独立水电表都不行。如果你要买联建房，就得一栋楼共用一套水电表，不但自己生活上会有诸多不便，房产本身的价值也会受影响。

NO. 3｜叁

那么，当前还是有很多独立水电表的联建房在富阳的二手房市场上，能不能买呢？

其实，很多人买联建房还是为了自住，买不起商品房只能退而求其次选择联建房，从自住的角度看，买联建房并无不可。

但是，有以下两种目的的人，还是不要买联建房了。

一个是囤货居奇，看着联建房价格便宜，想等涨价后抛售赚钱的人；另一种是买来等着拆迁，想通过拆迁赚一笔的人。

联建房在富阳确实有过一波涨价潮。大量外来人口涌入，联建房一段时间供不应求；秦望区块拆迁，联建房的拆迁补偿相当不错，导致其他区域的联建房身价也水涨船高；早期政策不明朗，联建房甚至有补办出房产证的个别特例存在。

联建房房价确实涨了一波，但还会不会继续、持续涨呢？

很难！

首先是住房问题，从政府层面上来看，不是靠卖联建房解决的，今年富阳有5万方公租房开工，保障性租赁住房4500套，另外还有1200套高品质人才房交付。

多种渠道齐下，肯定会分流联建房购房者，他们可以选择先通过廉租公寓过渡，再考虑商品房。

其次，联建房涨价的土壤已经不再具备！

早些年富阳大兴土木，有多处联建房确实获得了拆迁的红利，如秦望区块、巨利社区、湖塍村等等。但是，随着2021年开始原先的棚改货币化安置转向旧改，大部分联建房集中的城中村，已经很难再有拆迁的可能了，联建房的房价涨势自然也会偃旗息鼓。

最后，还是回到老调重弹的问题，购买联建房没有法律保护，即使涨价或者拆迁，如果房东想要反悔收回房产，真要打官司，房产最后的归属还是属于原房东的。

曾经1818黄金眼就有报道，河南的王师傅，在杭州富阳步桥自然村买了一套房子，一百平方还带一个车库，总共二十四万。后来卖房的一方反悔了，说要把房子收回去。

富阳区人民法院判决书称，原告金某、徐某和被告王师傅都不是步桥村集体经济组织成员，签订的房屋转让买卖合同，属于非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，根据相关法律，认定为无效合同。要求王师傅退出房屋，原告金某和徐某退还已经支付的购房款。

法律会保障你的购房款可以拿回，但是涨价了之后，谁想要拿回购房款呢，肯定是想要实实在在的房产。

NO. 4｜肆

说到最后，小编觉得，联建房的存在，解决了富阳快速发展中很大一部分外来人口的住房问题，也让集资建设联建房的村民靠着出租和出售，得到了短期实实在在的利益。

我们不该去妖魔化联建房，也不该去盲目吹捧联建房，还是要静等政府对于联建房更多合规的政策文件出台。比如水电开户类似的问题上，早点有更贴合民生需要的政策出来。

至少让已经购房的联建房业主，能够在生活上享受和其他联建房业主同样的权益。

你觉得现在富阳联建房的价格

是高还是低？

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联建房可以过户吗

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