货币化棚改是什么意思，货币化棚改35个城市
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货币化棚改2024涉及的城市
10月17日，国新办举行新闻发布会，住房城乡建设部部长倪虹和财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。
倪虹表示，多部门打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳，概括起来就是四个取消、四个降低、两个增加。其中，“两个增加”因提到城中村改造货币化安置而受到关注。
两个增加：一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。据调查，全国仅35个大城市待改造规模就有170万套，其他城市也有改造需求。全国城市需要改造的危旧房还有50万套。
二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷。
业内人士纷纷指出，棚改货币化重回房地产市场。
4万亿对现有“保交房”项目覆盖程度如何？城中村改造货币化安置是发放现金，还是房票等方式？一线城市是否出现止跌回稳信号？针对这些热点问题，搜狐财经连线专家了中国城市房地产研究院院长谢逸枫、同策研究院联席院长宋红卫进行了解读。
宋红卫认为，按照这次的政策导向，棚改货币化应该会采取直接给钱。就是拆迁给钱，鼓励拿到钱的人去市场购房，100万套棚改预计将释放至少60万套购房需求。
谢逸枫则持相反观点，他认为棚改货币化不会直接拆迁给钱走旧路，而是会“以房换房”。现在股市这么火，如果拿到补偿款全部投入股市被套，就不能买房去库存了，政策还是希望去库存，不是希望炒房或是炒股票。
以下为连线对话精编
4万亿基本覆盖保交楼资金缺口
搜狐财经：如何看今天发布会上的各项政策？尤其是对于霓虹部长提到的两个增加，一是“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿；二是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村和危旧房改造。
宋红卫：原来的“保交楼”项目，优质项目被优先考虑纳入“白名单”，导致剩余项目面临更大挑战，此次政策提出合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，市场风险会加速暴露，对于楼市止跌回稳至关重要。
此次提出的100万套改造项目，主要是指条件成熟的，意味着未来规模肯定会更大，这些项目更多聚焦于一二线城市。这次棚改采取的是货币化安置方式，以上海为例，先前货币化安置的钱，60%又会重新回到楼市，按照这个比例看，100万套棚改预计将释放至少60万套购房需求。
一线城市是楼市止跌回稳的风向标，我感觉此次100万套棚改支持的核心，其实也在这些城市，因为货币化安置之后，对于楼市的置换的需求提升是比较明显的。
很多人有一种错觉，就是一线城市有很多“拆二代”，但根据相关部门之前的统计，货币化安置当中，至少有40%-50%的人是家里面的唯一一套住房，棚改会后再去买房子，这对于一线城市量的释放和回稳是一个大的支撑。
谢逸枫：此次发布会有两大关注点：一是“白名单”信贷规模增加到4万亿，相当于“保交房”任务由政府帮开发商去完成。当然，这不同于2008年4万亿经济刺激计划，也不同于2015年的PSL 4万亿棚改货币化概念，不会创造出基础货币的增长，也不会创造出更多的住房需求。
4万亿对“保交房”的覆盖面究竟有多大？可以通过两组数据来看，2023年保交房的目标是350万套，还差49万套没有完成，按照全国平均房价10437元每平方，按照100平方米一套，资金缺口是5114亿元。
今年保交房目标是3.96亿平方米，就是396万套，前9月已经保交房246万套。如果按照今年前八月份的房价9855元每平方米推算，今年保交楼资金规模达到约3.9万亿。
也就是说，今年的3.9万亿叠加去年的资金缺口，全部加起来是4.4万亿。所以，此次的4万亿的房产项目“白名单”一旦落实，基本覆盖了保交楼资金缺口，可以覆盖全国大概2万个项目。
目前，“白名单”项目已经发放2.23万亿，保交楼资金缺口还需要2.18万亿元。但后续的2万亿额度，不是一次性全部发放，应该是这个按期投放，预计到明年才能够全部落地。
第二个亮点是棚改货币化回归房地产市场。2014年至2017年的棚改是创造需求，但这一次能否创造需求、刺激房地产，首先要看规模，100万套规模，包含50万套城中村改造，还有50万套是危旧房改造。
而危旧房改造并不能创造购房需求，城中村改造才能真正带来买房需求。按照每一套100平方米，50万套就是5000万平方米，但货币化安置的具体落地方式，直接发钱还是“以房换房”，决定了这5000万平方米购房需求是否能真正释放出来，这就要后续的落地细则。
但有一点，城中村改造绝对可以成为消化住房库存的重要动力。
无论是4万亿“白名单”规模，还是城中村改造，落地过程较为缓慢，不能指望短期内使得房地产市场触底反弹，让房价暴涨，这个是不太可能的。
国庆节过后，一线城市楼市火爆，但这是政策刺激的短期结果，持久性如何并未可知，而且房价也没有触底，一线城市与二线城市房价并未上涨。
棚改货币化，发钱还是“以房换房”？
搜狐财经：棚改货币化安置，以往有哪几种方式？
宋红卫：以上海为例，一种是“以房换房”，但有一定的限制，换房额度不能给你安置的额度，比如拆迁给到的安置额度是500万，换房额度就不能超过500万；第二种是直接拿钱；第三种是指定安置小区，基本是这三种方式。
按照这次的政策导向，应该会采取直接给钱。因为原来有段时间，不鼓励货币化安置的，尤其是2017年之后，更多的是用房子去做安置。这次又有了一些调整，这里面应该有几个原因，一是要消化存量去库存；二是激发改善型需求或者安置型需求的释放。
其实可以看到，在整个楼市下行阶段，正常合理的需求不能正常释放，这是对市场影响最大的。因为在任何阶段里，都有一个合理的基础需求，就是刚需，而下行阶段就会导致真实有需求的人观望，改善型需求的人由于选择面更宽，比纯刚需的人可能观望期要更长。
但从货币化安置的角度来讲，就会加大这部分人提前落定置换，加大这些需求的释放，其实也给了他们一定的资金支持。这次政策导向里，应该是鼓励以纯货币化安置的这种方式，也就是拆迁给钱，拿到钱再去市场买房子。
谢逸枫：我认为这种方式（拆迁给钱），对于很多城市可能很难实施。因为这一次货币安置方式可能跟往年不太一样，“以房换房”可能性更大。
但是按照目前的拆迁安置标准，我相信更多人选择要房子，不会选择要钱。原因就是要的钱可能买不到现在的房子，房价虽然下跌，但是很多城市房价还是很高。
我认为，现在的政策导向，很可能是“以房换房”而不是给钱，如果你拿到钱不买房子去炒股怎么办？现在股市这么火，如果给你几千万补偿款，然后全部投入股市，一旦被套就又不能买房了，所以政策可能就是鼓励“以房换房”。
这样不仅能去库存，也能防止楼市的资金流入到股市。实际上，2014年至2015年的货币化安置，就是因为有一些人盲目的拿楼市的钱去炒股，导致股市出现5000点，开发商去三四线城市超规模拿地开发搞建设。所以，货币化安置不能走老路，不能像以前那样拼命发钱，最后要么炒房，要么就炒股，这样不行。政策还是希望去库存，不是希望炒房或是炒股票。
本文源自焦点财经Focus
货币化棚改什么时候开始的
《楼市变迁三十年：第二次飙升》
你是否也想过要是家里有套房就好了？是否想过拆迁能拆到我家就好了？是否想过当初要是早点买房就好了？应该想过吧！那么如果给你一次重新再来的机会，你大概会在什么时候买房呢？你可能会给个大概时间——10年前！根据官方数据从2013到2018年新建商品房平均房价由6328元涨到了9045元，这还只是平均房价 ！那么是什么样的原因导致房价飙升了这么多呢？让我们耐心梳理一下那个时候的时代背景！
时代背景前面讲到老美因互联网泡沫和911事件的剧烈降息和加息导致2008年的次贷危机，在此期间美联储又开始疯狂降息（利率从4.25%直接降到了0的超低利率），自此世界各国进入了货币宽松环境。我国为刺激经济投入将近4万亿，将而这些钱由于足够的监管体系，导致热钱大量流入房地产，导致房地产过热，房价发生了第一次飙升，从2008年到2013年新建商品房平均房价由3800元飙升至6328元；
2014年，已经从经济危机中走出的美国开启了加息周期。这一年老美开始在欧洲、中东、东南亚搞事情，包括俄乌战争、2016年中美南海摩擦、叙利亚和伊拉克战争等，其目的就是为了加速全球各地资本回流美国，刺破经济泡沫，收割全世界。
2014年的国内，由于资金大量涌入房地产，该年房地产狭义库存（已建成待出售）6.2亿平方米，广库存量（狭义库存+未建成）达到55.6亿平方米，而2014年全年商品房销售面积为12.06亿平方米；
什么意思呢？
答：想清完所有库存需要55个月左右，供远大于求；
市场规律决定了供大于求情况下，房市的销售面积和销售价格必然会下降；前面讲到，外资回流美国，内资回款降低，导致一大批房地产公司资金链断裂；
怎么办呢？
答：提高需求！
于是各个城市连开始取消限购，给房地产释放需求。2014年9月30日，央行银监会下发关于进一步做好住房金融服务工作的通知，930新政；该政策最大的亮点：房贷结清后再购房算首套。在这项新政的驱动下，央行连续降息、房贷利率持续下降，准备从货币端刺激房地产需求；
但是，这一次政策和货币的刺激却没有取得理想效果，与08年相反，刺激消费的钱流向了股市，将股市又推高到5178.19点，大盘涨了160%，原因也很简单：资金都是逐利的，房地产持续低迷让群众失去了对房地产投资的积极性；
那么，如何刺激房地产的需求呢？
答：棚改货币化；
棚改即棚户区改造，最早实施于2005年，旨在解决低收入群体住房问题 。
2008年以前明确实物安置为主，也就是拆迁房；
2009年首次明确提出货币化安置，即拆迁款；这个时候补贴标准较低，大家仍普遍选择实物安置；
2015年提高了货币化安置补偿比例，并创设PSL（抵押补充贷款，用于央行定向放水）；
为什么要提高货币化安置比例？
1、实物安置需新建安置房，反而会加剧库存，而货币化安置可以直接刺激需求端；
2、可以降低建设成本和过渡性支出；
2015年国家在中央经济工作会议上将2016年工作重点定调为去产能，去库存，去杠杆，降成本，补短板五大任务，即三去一降一补。
明确了去库存的主基调之后，为助力去库存，央行下调首套房首付比例至最低是20%；
至此，房地产迎来了第二次飙升。
国开行通过PSL从央行获得低息贷款，开始推进货币化安置政策，货币化安置比例从2014年的9%上升到2016年的48.5%。
房价的飙升让二线城市居民拿到拆迁款后率先冲进楼市。2016年，楼市四小龙合肥、厦门、南京、苏州涨幅领跑全国楼市，合肥更是以48.4%的涨幅列为全球第一。二线城市的上涨，激起了三四线城市对楼市的冲锋；拿到大量拆迁款的三四线居民涌入楼市，自此第二次楼市房价的飙升蔓延到全国。
房价都这么高了为什么还要救市呢？
答：房地产这个时候还是国内的支柱产业，包括施工、建材、装修等实体产业，关系到无数人的就业。我们前面讲到，美元回流，导致房地产各公司资金链紧张，上游拿不到钱就不能给下游发工资，这也造就了代表那个时代的欠债潮！一到过年，包工头们为了给小工发工资，开始一个个上门讨薪；如果房地产不行了，当时又没有可以替代的产业，会导致大量失业，口袋里没有钱会导致大家不愿意消费，整个经济体系都会面临挑战，因此救市也是不得不的选择；
为什么大家有钱之后都会投向房地产呢？
其实也很简单，如果你看到房地产连续涨了很多年，你就会认为房价永远不会跌；群众只会买涨不买跌；
2016年9月30日，全国多个城市先后发布调控政策，史称930调控潮。随着调控大幕拉开，各种限制政策纷纷展开，包括限购、限贷、限售、限价、限商、限签等；
限购：通过户籍、社保年限、购房套数等条件限制购房者资格及购买数量；
限贷：调整首付比例、贷款利率及贷款资格，降低购房杠杆。
限售：限制房产交易周期，新房购买后需2-5年后才可转让。
限价：限制土地拍卖价格和房价，防止新房价格过快上涨。
限商：限制商业地产违规改建，禁止商业用地、办公用地等擅自改为居住用途。
限签：买房后需在网上完成登记备案，即网签，限签即高房价会限制网签或延后网签。限签可以降低备案数据的房价，防止居民恐慌性买房，但也会导致房价失真；
俗话说上有政策，下有对策；为避开楼市调控的限购政策也引发了一些乱象，谁也不会想到离婚和结婚会成为买房的工具；
以合肥限购为例，规定本地户口购房者至多拥有两套市区住宅，婚姻状态下的夫妻二人购房上限为两套住宅，但两人离婚后购买的上限就从两套变成了四套。
离谱到什么程度呢？在2021年合肥规定离婚不满两年的夫妻仍按照原家庭实施后，2021年合肥离婚率将较2020年直接下降了51.29%。
同样，为避开三亚本市户籍的限购政策，土豪们只要与本地女孩结婚就可以将户口迁至三亚，进而避开限购政策；土豪买房之后再办理离婚，再将户口迁回原地。通过此方法富豪们可以买到心仪的房子，而本地女孩可以得到相应的好处费——5000块钱；
一二线城市的限制调控政策实施后，还让三四线城市拿到了接力棒继续狂奔了一段，冲向了高点。如上海限购政策实施后，人们选择无法在上海买房，但是可以在上海周边的三四线城市买房，只需多花一些通勤时间就可以在上海工作还能解决住房问题；
2018年，关于提高货币化安置比例的表述已经去掉了，全国各地纷纷开始收紧货币化安置，棚改货币化带来的购房力逐渐减弱。2018年四季度，房地产市场急速下行，这场由棚改货币化引发的第二次狂奔终于走向尾声。
结语让我们再次站在上帝视角进行一些理性的思考；棚改货币化确实极大程度帮助去除了房地产库存，带动了整个房地产产业链的的发展，改善了民生与消费；但是，站在站在2025年的今天，我们知道房地产的泡沫早晚是要破的，区别只不过是硬着陆和软着陆的问题；
从底层群众的角度讲，房价的不断上涨带来的影响也是巨大的，作为满足基本生活需求的房子竟成为了渴望不可及的目标，我们放下了儿时的梦想疲于工作，背上了30年的房贷，掏空了6个钱包可能才能买得起一套120平米的房子；有房有车的结婚条件已经让多少人望而却步？今天我还在想，如果我想要两个孩子120平米的房间以后真的能住的下吗？
声明：以上通过Deepseek检索及网络数据进行总结，如有侵权，立刻删除；
货币化棚改是谁推出的政策
这是熊猫贝贝的第943篇原创文章：
开篇先聊一个有意思的“题外话”，说是题外话，其实也是和楼市有关系的话题，不过切入点应该是绝大多数没有见过的“船新版本”：
进入中国一年一度重要的“两会时间”，几乎所有在利益和行业层面和房地产经济，和楼市，和房子，和房价有关系的群体，都比较紧张和忐忑，就很像年轻女孩子约会那种心态，怕对方不来，又怕对方乱来。
之所以会有这样的情绪，是因为都想在这个中国最高级别重要的“两会时间”里面，得个准信，加强信心，建立预期，明确情绪，想要的东西其实并不复杂：
重要大会上，高层的全年工作报告里，楼市该如何定调？
其实这是好事，说明当下的楼市参与群体，从业群体，利益关联群体觉悟上来了，什么八卦小道消息，所谓的大V砖家可信度都在消失，都知道看政策态度了。
2021年就不用多说了，过去了就过去了吧，关键是2022年，谁说了也不好使，这种全国性高级别，具有定调意义和顶层设计表态的大会，总要给个准信儿了吧。
3月6日，大会开了，政府工作报告正式发布了，尘埃落定了，没有悬念了。
正式报告关于房地产的内容只有200个字：
继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
四平八稳，中规中矩，甚至可以说得上波澜不惊，就这样？
其实从我个人的角度来看，我挺佩服那些咬文嚼字，字里行间，蛛丝马迹就能分析出一大堆内容的自媒体，当然，真材实料的少，一惊一乍标题党，牵强附会幻想党，自娱自乐鸡汤党……才是主流。
作为房地产行业实战一线，行业经验十几年的地产老油渣来说，其实这都是秀才酸腐，不得关键的表现。牛皮不是吹的，小锅也是铁打出来的，坐在空调房里面喝着咖啡，绞尽脑汁遣词用句，就是现代版本的“闭门造车”。
看问题，要懂得抓关键，就算这些自媒体自嗨洋洋洒洒长篇大论分析几千字，各种类比抠字眼研究一大堆，难道国家发公告开大会后面的笔杆子们不懂？
其实客观来说，2022年两会给楼市这段表达，已经很给面子了，说明房地产经济还是国家关注的领域，这就足够了，太过多余的分析，意义不大，因为现实的房地产经济，楼市还有房价，还得具体看实际情况，思想有高度，行动接地气，是不是？任各路自媒体砖家分析出花来，能给2022年开局以来，预期和情绪低迷，充满迷雾和不确定的楼市带来什么有意义的内容吗？
自己都没活明白，还指望教别人做人？还奢望揣摩国家的经济策略？
当然，只是吐槽两句，没有别的什么意思，如果看到的人觉得有什么意思，那不用怀疑，就是那个意思。
国家态度固然重要，但是一般来说，不会轻易直白简单的就能让市场和资金载体轻易的揣摩拿捏到，这就是中国的管理特色，中正平和，讲究一个“悟”字。
格局太大，不接地气，其实对于绝大多数经济个体来说，要在中国当前这样信息爆炸，杂音纷呈，内容满天的环境里面对楼市，房地产，房价的走势做出相对准确的研判，并不是一件容易的事。
这里我提供一个思路，那就是看能够决定市场关系的“关键政策”。
举几个例子大家更好理解，比如2021年春节前深圳的“二手房指导价”，比如“2010年4月30日，北京出台“国十条”实施细则，率先规定“每户家庭只能新购一套商品房”。9月29日“国五条”出台后，累计有上海、广州、天津、南京、杭州等16个一二线城市推出限购政策。”
只要这样具有规则影响力的关键政策出现，那么就说明楼市到了转折点了，毕竟房地产行业说到底，就是政策性行业。
2022年，时隔三年，棚改货币化又一次被写入一个省会城市，同样也是新一线级别城市的楼市政策文件里。
这就是关键政策，论现实意义和效果，比盯着国家态度更直接。
这篇文章，就回归本行，从关键政策棚改货币化安置重出江湖这件事入手，进行一次有深度，有态度，有专业的专题分析。
2021年下半年开始，又是降准降息，又是政策松绑，时刻给市场一种“风向要变”的信号感觉，但是实际反应并不理想，现在的人也精了，大有不见兔子不撒鹰的决心。
那么，棚改货币化安置重出江湖这件事，对于当前低迷的中国房地产经济和楼市，究竟是猛虎出山，还是急救强心剂呢？
这，就是这篇文章准备和各位朋友一起讨论，分析，研究的核心内容。
内容硬核，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章，抄袭搬运必究！（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。
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1为什么说“棚改货币化安置”是关键政策？在2022年提起“棚改货币化安置”，是很有时代感和记忆色彩味道的一个房地产经济领域政策。
中国房地产市场化20多年的发展历程中，其实棚改政策设立已久，自2005年伊始，至今已经实施十多年，经历了试点、推广两个阶段后，2012年，政府决定加大棚改力度，至此棚改进入了加速落地阶段。
最初，主要的棚改安置方式是实物安置，即以房换房，政府通过新建安置房或者是购买现房提供给棚改户。
自从进入加速落地阶段后，货币化安置成为了主流，特别是2016年“去库存”被列入2016年国家政府重点工作以来，在这样的大背景下，棚改货币化安置被“委以重任”，成为了去库存的重要手段。
棚改货币化安置的过往历程大概就是这样，而持续的时间也就三年，到2019年的时候，基本上就全面叫停，“抵押补充贷款”，即PSL，堪称棚改工作的晴雨表——
近年来的数据显示：PSL的峰值出现在2019年11月。
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政策回顾就这么简单，但是本质层面的东西却少有人能说清楚，那就是棚改货币化安置这个政策的经济逻辑：钱从哪里来？货币化安置的货币从哪里来？安置完成以后，钱又如何回收？
用最简单直白的话给大家做一个解释：
居民买房，那是居民通过房产加杠杆，背负债；
货币化安置，就是政府消费，就是政府通过房地产经济加杠杆，背负债。
简单吧？国家财政借钱给地方政府，由地方政府进行货币化安置工作，以政府债务形式记账，然后刺激楼市去库存，提升转化，进而提升土地市场热度和价格，再通过土地出让，实现债务回收，最终完成经济循环。
任何政策分析，不谈经济循环都是耍流氓。
逻辑和模式一点问题都没有，关键是，在这个政策实施的过程中，出现了一个严重的BUG，那就是房价被推高了，而且一些城市，特别是中小规模的城市，房价躁动，脱离购买力。
2016年，全国三四线城市迎来一波涨价高潮。
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虽然棚改货币化安置使得三四线城市的库存压力得到了有效缓解，但随之而来房价过高的问题更为严峻。货币化安置普及之后，全国百城房价从2016年开始大幅上扬，均价水平已经破万，结合着三四线城市的收入水平，这样的高房价的确让人难以招架。
货币化安置造成的房价上涨已经引起了政府的注意，然后从2019年开始货币化安置比例已经逐步下降，在2019年，全国各地的棚改任务总计不足300万套，与2018年相比，已经腰斩。棚改的浪潮逐步退去，三四线城市楼市降温已经成为现实。
但是本质上来看，棚改货币化安置，是上一轮全国房价普涨的重要推手，也是政府维度撬动金融杠杆拉升经济的关键抓手，通过这个关键政策，很多城市顺利的实现了通过房地产经济完成了一轮大放水，所以棚改货币化安置，有过往经验和表现充分证明，是公认的救市终极杀手锏，没有之一。
用政府主体作为杠杆撬动单位，政府信用做背书，这杠杆效率和刺激力度，岂是市场能比的？
所以才说，2022年，棚改货币化安置政策重出江湖，这是一个非常重要和关键的信号。
图片来源：头条图库
2郑州重启“棚改货币化安置”，释放了什么信号？郑州在3月1日公布的“郑19条”，我已经在3月2日有过专题文章（这个新一线强省会城市的楼市全面松绑，是否意味着调控转向？），这里就不再多加赘述。
这篇文章，主要抓着“棚改货币化安置”来分析，其实不仅仅是郑州，2021年全国楼市低迷，拖累土地财政的大背景之下，全国已经有不少的一二线城市悄悄重启了棚改货币化安置。
1）2021年11月底，北京通州发文，将对八里桥板块约57.56万㎡的范围进行棚改，拆迁安置款将达到78亿之多；
2）“十三五”期间，上海市中心城区二级旧里为主的房屋征收达到266万㎡，涉及居民13.2万户，其中，黄浦、杨浦、虹口等核心城区是动迁大户；
3）广州2021年新开工城镇棚户区高达11682套，其中，公租房6000套，拆迁安置房5000套，危房改造682户，已大幅超过2020年。海珠沥滘、天河吉山村、越秀金贵村以及黄埔核心区的多条旧村均在棚改之列；
4）2021年，杭州完成棚户区改造安置房项目开工24671套、基本建成23103套、竣工23103套、交付入住14402套，滨江、采荷、宁围、东湖、未科等区域板块均有涉及…
此外，根据公开资料显示：
“十四五”期间，重庆计划拆迁10万户，南京计划拆迁面积达600万㎡以上，济南则计划针对56个棚户区进行拆迁…
而且在国家的政策面上，也提前进行了放松：
图片来源：头条图库
值得关注的，其实是对象的问题，大家有没有发现，2021年这一轮棚改政策，都是有头有脸的大城市？
北京，上海，广州，杭州，包括在两会举办前两天公开发布的郑州，最差也是新一线标准，也是高首位度省会大城市。
上一轮的棚改，杠杆加到了中小城市，三四线包括县城一级的小城市，也算是中国货币扩张层面的一次尝试，理想很美好，但是副作用也明显，那就是盲目扩张，房价暴涨，已经隐隐有脱离经济基本面，和真实购买力和居民维持债务的能力脱钩的危险信号出现。
2019年，很多经济不发达的县城房价过万，很稀罕吗？
既然是经济扩张尝试，遇到问题要解决，遇到风险要消化，遭遇泡沫要处理，那么这种政府杠杆，说收就收，不带商量。
而三四线城市的房价，也从政府杠杆消失以后，就一路下行，连横盘都困难，很多小城市也不用抱怨最近几年经济困难，前面加杠杆，买土地赚到钱的时候，不发展可持续产业，国家没收杠杆修改规则，吃饭困难了才着急，怪得了谁？
2022年，这个杠杆交给了经济基本面更强，市场控制能力更好的大城市，这才是现实。
图片来源：头条图库
3趋势研判：基于国家对房地产经济的定调，这一轮的楼市刺激将何去何从？当然，棚改货币化安置这个大杀器重现江湖，新一线城市郑州率先开张，引发了舆论的狂欢和市场的躁动，甚至很多自媒体急不可耐的就高呼：“新一轮上行暴涨周期即将开启”这样的论调。
说句良心话好不好？
稍安勿躁，曾经在三四线刺激房价暴涨的棚改货币化，放到一二线来用，可能并没有那么简单粗暴。效果和意义，完全不可同日而语。
中国经济进入新常态、城市化也已走过最快阶段，加上老龄化和已经很高的居民杠杆率，楼市在未来也很可能走入新常态。
房子也是一样，在未来长效机制的建立和老龄化不断加深的背景下，短期的限制措施可能会逐步放松，而在放松之后，人们对市场的态度也还是会逐步理性。
几个维度来看看此次棚改货币化政策重现以后可能的趋势分析：
1、从国家的角度来看，让一二线大城市以政府的角色加杠杆，托举刺激楼市，是必然的趋势，这从郑州的19条新政顺利颁布，并且没有遭遇撤回就能看清楚。
当然，这种杠杆这一次也只限一定级别的城市可以使用，中小城市，想都不要想，财爸央妈，双管齐下，没有小城市什么事，不要有非分之想。
后续必然会有更多的符合条件的城市，陆续进行货币化安置的公布。
2、一二线大城市的货币化安置，对楼市的刺激和推动是必然，但是房价维度，可控性要高于三四线小城市。
小城市可没有什么五限一竞的调控规则环境，甚至还有很多看不见的灰色利益关系，所以政府手上的杠杆，很容易就引发很多经济维度的过热，这很正常，利益关联，不谈人性。
但是大城市不一样，特别是经历了2021年调控，金融，监管三管齐下的大城市都应该看到深圳的遭遇，不用展开吧？
这一轮的货币化安置，一旦刺激房价异动，一旦炒作情绪升温，二手房指导价是假的？还是“房地产税”没准备好？
3、这一轮政府加杠杆，力度和2016年完全没有可比性，因为当前居民杠杆和经济环境的现实情况摆着的：
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任何的加杠杆，本质都是透支未来的收益来保障今天的需求，就算这个杠杆加到政府身上也是一样，今天借钱消费，明天一定要还，只是政府作为地方经济的主导，有更多的渠道和方法，以及保障能够还上这个钱。
其实国家的思路很清晰，不直接让居民加杠杆，而是让政府加杠杆，允许政府通过杠杆撬动市场，最终激活土地财政，应对当前的经济压力，但是后面还是需要地方政府想办法发展可持续产业和制造税收，来偿还政府杠杆的。
以理性，冷静，客观的角度来分析，从潜在风险和收益角度看，这一轮的加杠杆的鼓励，力度肯定是小于2016年那一轮，更多的用途在于给已经命悬一线的房企纾困，盘活成交，解决地方财政压力。
如果2021年那种惨淡的趋势再继续下去，那房地产行业、土地出让金，甚至整个宏观经济可能真绷不住。
所以，大家觉得这一次“棚改货币化安置”是“新一轮大水漫灌，猛虎出闸”？还是“救急强心剂”？
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写在最后：从楼市参与者的角度出发，该如何理性客观的看待当前的政策环境，并指导现实行动？文章最后，回到楼市参与者的角度来看，基于以上内容的分析和解读，谈几点个人的观点：
1、毋庸置疑的是，2022年，中国的经济稳增长，是离不开房地产经济的支持，国家需要楼市的持续稳定，但是不会重蹈曾经那种一放就乱，一抓就紧的覆辙，从环境面来看，国家的态度是谨慎、积极、鼓励正常需求满足，并存的一种态度。
并不复杂，其实国家希望的是楼市正常稳定，持续就好，也不指望房地产拉经济，也不希望房价太跳脱。这是大背景，主基调，大方向。
2、这一轮棚改政策是往一定级别的大城市加杠杆，目前可以明确至少也是新一线级别及以上的城市去实施，范围其实很小，4个一线城市，15个新一线城市，别的城市就不要有什么不切实际的幻想了，比如江西南昌，就是一个值得提出来的案例。
3、从买房者的角度来看，如果身处货币化安置的城市，毫无疑问利好刚需和改善，特别是被拆迁的群体，可以说的上是难得的政策红利。
4、对房住不炒，住有所居的大环境大方向认识不变，一二线楼市回暖，仅限成交和可控涨幅，指望买房躺赚的念头一点都不能有，一切从需求出发，大城市调控，不是开玩笑的，超出自身持有能力上限想着炒房套利，勿谓言之不预，套牢按照5年起步。
5、对于很多持有多套房产的群体，在经历了过去一年成交量几乎被冻结的至暗时期后，这一轮信贷刺激或许会是这样的群体最后的机会。
人心不足蛇吞象，如果自己没有政府那个层次的杠杆消化能力和渠道，那么就要对大势有所敬畏。
总的来说，立场和观点不变，2022年，利好刚需，改善，国家也支持，但是投机炒房，价差套利，好自为之，涨在纸面上，亏在成交上，这是可以看见的结论，但是放到现实中体会，滋味一定不会好受。
2022年，国家稳增长的意志，高于一切，稳字是什么意思，值得所有楼市参与者群体，仔细体会一下，政府有国家财政撑腰，稳住杠杆是必然，而个体面对存在下行压力的经济环境和不确定的各种风险环境时候，有想法，先想想自己能不能保证稳的住杠杆。
就算未来中国经济反弹，房价回升，也总需要无灾无病，安安稳稳的坚持那一天的到来吧？
这个世界上最悲哀的失败，不是没有行动，而是倒在黎明之前。
这个逻辑，希望大家引起足够的重视。当然，这也是我的风格和初心：
心存善念，广结善缘。
大概就说这么多吧，如果这篇文章能够给看到的朋友一些参考，一些帮助，一些思考，那就很好，如果觉得内容不错，还请小小点赞，予以支持。
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货币化棚改是谁提的
【文/观察者网专栏作者 鹿鸣】
自三季度末开始，国务院各部委及机构召开的一系列发布会，唤醒了沉寂的市场；一揽子增量政策究竟有何内涵，流传的“X万亿”小作文更是助推市场情绪。
11月8日，全国人大常委会表决通过《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》，增加地方政府债务限额6万亿元，用于置换存量隐性债务；再加上此前已经公布的额度及未来的额度，达12万亿，化债力度惊人。
股市、房地产、地方债……这些关键词成为民众及观察人士的焦点。
11月8日下午，全国人大常委会办公厅举行新闻发布会。中国人大网
早在一个月前10月17日，住建部、央行等五部门召开的发布会，直指房地产市场，抓存量政策落实，推增量政策出台，通过“四个取消、四个降低、两个增加”，让房地产市场止跌回稳。更不消说9月底央行等金融部门的发布会，货币政策再接再厉。
综合近期这一系列政策，笔者试图厘清当下房地产市场及其相关政策背后的逻辑，首先抛出一个观点：“货币化安置”再次被启用，这距离上一次“禁用”已过去五年之久。
2014年至2018年间，央行通过抵押补充贷款（PSL）向国开行及农发行等政策性银行提供流动性的方式推动棚户区改造。按照住建部门统计，2015至2018年住建部计划开工合计2360万套，实际开工2442万套，预计总投资额6.26万亿元。
根据申万宏源证券研究所数据，2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升为29.9%，2016年这一比例更是上升到48.5%。申万宏源证券研究所分析认为，棚改货币化安置有利于地产去库存，拉动全国商品房销售面积比例均值达15%，同时有利于拉动当地投资、消费，从而带动宏观GDP回升。
若按照同等条件估算，本次新增货币化安置100万套房子，按照2023年全国住宅销售面积（9.48亿平方米）估算，未来有望消化1.422亿平方米的存量住宅，约合167.29万套住宅。
这个力度大吗？和上一轮的棚改数量599万套的总量相比，不值一提。但如果仅看上一轮货币化安置数量282万套的话，接近六成。
既然待“保交”的那部分住宅在刺激经济的作用上等同于“非货币化安置的棚改”，那么在粗略估算时，不妨考虑上这部分数量。按照住房城乡建设部部长倪虹透露，保交房已经交付246万套，距离全年396万套的目标还有150万套。也就是说，本次待完工住宅数量合计317万套，约为上一轮棚改总数量的一半。
上一轮的599万套点燃了全国房地产市场，这一轮的317万套能否让房地产市场止跌企稳？我们拭目以待。
专项债可用于土地储备和收购存量商品房
之前发布的存量政策，旨在鼓励国有企业及社会资本收购存量土地及商品房；相应的，央行发放了专项收购贷款，比例起初为60%，笔者曾在7月的文章《在这轮城市化的尾声，城投公司路在何方》中分析过，城投等国有企业因为自身债务问题无法落实该笔专项贷款的配套资金。尽管央行在9月份将该再贷款资金比例提高至100%，但大多数国有企业依然无法保障30%的自有资金落实。
10月中旬的发布会上明确了收购存量土地和存量商品房的主要资金来源，地方政府专项债。这无疑是合理的，也是最合适的。
合理之处在于规范政府融资途径，不新增隐性债务。而之所以说合适，主要有两方面原因：一是，土地政策属于地方政府的职权，既然地方政府可以通过招拍挂出让土地，也应该想办法收回多余的未开发使用的土地。二是，房屋租赁可以扩充地方政府基金性收入，有望成为继“土地财政”之后的“租金财政”。
值得一提的是，在曾经的财税改革中，房产税被中央和地方寄予厚望，期待它可以有效缓解或改善地方政府对于土地出让收入的依赖。但随着房地产市场的持续低迷，房产税的开征一再被推迟。未来是否会开征房产税，就要看房地产市场能否“止跌企稳”了，但至少现阶段，开征概率很低。
或许，随着地方政府逐步收购存量商品房用作保障性租房，待长租市场形成气候并稳定下来之后，租金收入可以很好地充盈财库——当然，租金收入首先要用来偿还地方政府专项债。
现在网上存在一种解读，认为地方政府收购存量商品房实质上是一种“做市”，即类似股市中的“坐庄”制度。无需多言，这种解读是在臆想，是根本没有认真阅读政策内容，仅凭标题下评判的戏谑，以及对“房住不炒”理念和精神的亵渎。
按照官方说法，“这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作”，也就是说各地政府根据实际情况因需适量适度收购本地的存量商品房，目的是用作保障房，而非“吞吐”或“平抑价格波动”的目的。至于存量土地的收购，“吞吐”式储备管理，但绝非“储备粮”收购机制，目的并非平抑价格波动，更多是为房地产企业纾困，以及在一定程度上优化土地空间管理。
土地储备问题多、难度大
收购存量商品房的操作，其实相对比较简单，属于购买现成的商品，关键点在于价格确认。相较之下，土地收储就比较复杂了，属于债务重组的范畴。
对房地产企业、银行等金融机构而言，土地使用权无疑是优质资产，房企未开发的土地大多都用于抵押贷款。地方政府要收购土地，首先得协助房企解除质押。
假设一块评估价值约为10亿元的土地，抵押给银行可以获得6亿元的贷款，期限5年，利息5%，本息和为7.5亿元。如果已逾期，还要考虑违约金以及逾期部分的利息。对于房地产企业而言，最理想的方案就是这块土地按照10亿元的公允价值处置，然后用来还掉7.5亿元的债务，还有2.5亿元的净收益。
但对于政府而言，只愿意按照企业当年取得这块土地时的成本计算，即购置成本。若实际购置成本总价为8亿元，其中40%是土地出让金，这部分成本是在这块土地首次拍出时政府收到的一次性收入，约为3.2亿元。政府肯定不愿再以收购款的形式退回给企业，也就是说政府愿意出的价格只有4.8亿元。即使按当前评估价计算，政府也只愿意支付6亿元。无论如何，房企都无法覆盖这块土地上的债务本息。
我们再来算算政府融资。地方政府专项债券的发行，是基于合理且充足的收益测算，即募投项目未来能够产生足额的收益覆盖专项债券本息和，假设收储回来的这块土地未来仍能顺利以6亿元出让，按照5年期2%的利率倒算，专项债本金约为5.5亿元。如果地方政府不计一切后果，最终目标就是想要完美解决房地产企业该笔债务问题，就得让下属国有企业从银行端再融资2亿元贷款。这样国企以7.5亿对价收购这块土地，企业再将7.5亿元偿还给银行。
退一步说，即便地方政府可以发行专项债，商业银行也得配合发放收储贷款给指定国有企业才行。但问题在于，哪家银行愿意发放新的贷款去置换别家银行的抵押贷款呢？更何况还是纯信用、无抵押物的贷款。
较为合理的情况是，政府去协调原贷款银行继续发放新的收储贷款置换原房企的抵押贷款，这样一来，债务人从房地产企业变为了地方国有企业，尽管没有了抵押物，但是款额度减少了——减少的部分就是地方政府专项债匹配的金额。
政府以专项债券和银行贷款的“债贷组合”化解了房企债务，同时完成了土地收储，一举两得。至于各地落实进度如何、效果如何，不仅要看收储土地所有人（房地产企业）债务问题的严重程度及复杂程度，还要看本次收储的力度及其配套政策的执行情况。这就考验各地方政府的智慧和魄力，作为债权人的商业银行的专业性及政治性，房地产企业的优质程度，比如房地产企业能否进“白名单”或其他地方政府资质标准。
最终成败与否，取决于市场消费者、投资人是否买账。
资料图 财联社
消费者和投资人是否会入场？
10月的政策力度相当之大，何出此言？
简单梳理便不难发现，针对市场供需两端的政策应有尽有。此前的政策是针对消费者的，包括取消限购、降低首套房和二套房贷利率、降低存量房贷款利率；近期的政策是降低旧房买卖的交易税费、取消标准房和非标准方差异等等。
房企端的政策包括一如既往地保交楼，房企融资“白名单”，收购存量土地和存量商品房，并且要求地方政府和金融机构加大资金和政策支持力度等等。
可谓，万事俱备只欠东风。那么，谁是东风呢？
答案是拆迁户。
在既定市场供需的前提下，通过货币化安置100万套，按照一户赔偿300万元的标准，相当于政府定向发放3万亿现金券，消费目标就是购买住宅。按照文章第一部分的简单估算可以激发167.29万套住宅的增量需求，而以万科为例，今年前三季度合同销售面积也才1330.8万平方米，按照单套85平米折算约合15.65万套住宅。这部分拆迁户的定向购买威力有多大，不言自明。再加上政府收购存量商品住房这部分购买力，想必能扭转房地产市场的颓势。
在此过程中，刚需、置换需求会陆续进入，比这部分人更早进入的则是投资群体，至于这部分投资群体有多大规模，暂不清楚。
不过，笔者认为这部分群体的规模大小并不重要，而是有这部分投资群体的存在至关重要。投资需求会衍生、会泯灭，规模一直会随着买卖势能变动，这个群体会对涨跌起到放大作用，但非决定性作用。因此，房地产市场止跌的关键就是抓住刚需和置换需求群体。而本轮政策正是精准命中他们的“命门”——追涨不追跌，是所有市场的消费逻辑。
与其说拆迁户是“鲶鱼”，倒不如说他们是被赋予了特殊使命。打个比方，政府不能给所有人都发消费券，但可以定向发放现金券。刺激中产消费，不如解决最底层置业。
10月17日，住房城乡建设部在发布会上表示，将通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。 央视新闻
但是既然政策力度如此之强、诚意满满，为何没有激起民众太多讨论，房地产业内也反应平平？甚至在10月中旬发布会当日，A股竟出现较大跌幅，为什么？
笔者认为有几方面原因。一是，自9月底以来，政府持续不断推出系列重磅政策，使得通过政策引导市场预期的效用逐渐递减，大家期待短期内实施立竿见影政策的预期也随之降低。二是，短期内A股持续的高涨吸引了太多关注，而随后的震荡行情又一次让民众陷入焦虑甚至是对政策的质疑中。三是，A股走势并不能充分且实时反映中国经济，说白点，两者没有太多必然联系，尽管偶尔会被政策利好冲高。
上述几点及其他原因综合，导致民众对近期房地产相关政策的淡然，甚至是对货币化安置及专项债收储、收购存量房产等重磅经济政策的忽视。当然，也不排除舆论工具有意为之。
从国庆过后至今的上证指数走势来看，A股处于调整阶段，这也和政府对“慢牛”的偏好不谋而合。慢牛，或许有助于股市结构的调整，包括 “去散户化”、吸引国际资本等多重利好。
“饮鸩止渴”还是“缓兵之计”？
从大众反应来看，部分人士对近期政策有些许微词，认为当前阶段不宜再走上货币化安置的老路，更不能再借此提振房地产市场，甚至批评给房地产的政策过多等等。这些担忧有道理，但也仅仅是有“道理”而已。如果真正了解当前中国经济所处的阶段和状况，定会作出相同的决策。笔者此前撰文呼吁政府出台刺激政策，彼时被很多网友批评为“妄想”和“过时”，但很快一系列货币政策和财政政策陆续出台。
如果有人将上述刺激政策视为房地产政策，也不无道理，毕竟消费和投资的重头在“房地产”，救房地产也是在救宏观经济。只有宏观经济恢复稳定，才能谈产业政策，以及未来的财税改革、科技强国……
但是，绝不能认为本轮的一系列政策只是房地产政策，与此同时中央还配套出台了很多其他政策，包括股权投资、绿色消费、产业和科技振兴等等。宏观经济牵一发而动全身，改革已然进入深水区，愿同诸君共观之。
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