计算房产税的房产原值包括哪些，房产原值包括哪些费用
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房产税房产原值包括哪些
在开发期间投入使用的房产，其房产税计税原值的确认需结合税法规定及实际情况处理，具体要点如下：
一、计税原值的基本规定。根据《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号），房产税计税原值（从价计征依据）为：会计账簿固定资产科目中记载的房屋原价:若未入账或原价明显不合理，需参照同类房屋核定。
二、开发期间投入使用的情形。若房产在开发期间（未竣工）部分投入使用，需区分两种情况：一是整体投入使用，计税原值：按整个房产的账面原值（开发成本）确认，包括土地成本、建安费用、前期工程费等符合资本化的支出。纳税义务时间：自投入使用次月起缴纳房产税。二是部分投入使用计税原值：按已投入使用部分对应的成本确认。若无法单独划分，需合理分摊（如按建筑面积比例）。比如:若一栋楼总成本1亿元，已投入使用楼层占比30%，则计税原值为3000万元（需留存分摊依据）。
注意:成本归集要求合法凭证，计税原值需取得合法有效凭证（如发票、合同、竣工决算等），否则税务机关可能调整。土地成本处理：无论是否单独核算，地价均应计入房产原值（财税〔2010〕121号）。
张国永-注册会计师、执业税务师。精通房地产、建筑业及制造类企业全盘账务处理及财税工作流程;擅长税企关系协调,税收筹划,合理规避与应对税收风险,合法降低企业税务成本,优化企业业务流程, 曾任职大型企业财务总监,现担任多家大型房地产,建筑业及工业企业财税顾问。
房产原值包括哪些内容
财务小李
申税小微，我们企业购入一商业房产，全部自用，现在申报自用房产房产税时，房产原值该如何确定？
申税小微：
对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
具体一起来看看吧~~
关于房产原值组成的其他规定：
01 地价：
对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
02 附属设备和配套设施：
为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
03 地下建筑：
凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。
上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
自用的地下建筑，按以下方式计税：
（1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2%
（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%—30%）]×1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
根据《关于转发<财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知>及本市补充意见的通知》(沪地税地〔2006〕19号)规定：
一、关于自用地下建筑房产余值的计算
根据《上海市房产税实施细则》规定，本市自用地下建筑房产税依照房产原值一次减除20%的余值计算缴纳。
二、关于本市自用地下建筑房屋原价折算为应税房产原值的具体比例
1.工业用途的地下建筑，以房屋原价的50%为应税房产原值。
应纳房产税的税额=地下建筑应税房产原值×(1-20%)×1.2%
2.商业和其他用途的地下建筑，以房屋原价的70%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=地下建筑应税房产原值×(1-20%)×1.2%
根据《上海市人民政府关于调整本市房产税房产原值减除比例的通知》（沪府规〔2019〕5号）的规定，自2019年1月1日起，本市按照房产余值计算缴纳房产税的纳税人，房产原值减除比例调整为百分之三十。
特
殊
规
定
01 投资联营的房产：
对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。
对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
02 融资租赁的房产：
融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
03 产权出典的房产：
产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税。
供稿：李秋瑜
制作：孙佳颖
房产原值包括哪些方面
除单独入账的土地外，房产税计税原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房产原价，包括购买房屋时支付的所有费用，如房价、契税、印花税等。购入的房产，在房产税计税原值的确定中，增值税的处理确实与购房者的纳税人身份及抵扣政策密切相关：
一、一般纳税人企业
可抵扣进项税额的情况:若企业取得增值税专用发票，且不动产用于增值税应税项目（如生产经营），则增值税不计入房产原值（仅以不含税价作为计税基础）。依据：财税〔2016〕43号文规定，房产税计税原值为“不含增值税”的不动产购置价。
不可抵扣进项税额的情况:若不动产用于免税项目、集体福利等，或未取得专用发票，则增值税需计入房产原值（含税全价作为计税基础）。
二、小规模纳税人/其他个人一律不得抵扣增值税，无论是否取得发票，增值税全额计入房产原值（含税价计税）。原因是小规模纳税人采用简易计税方法，无进项抵扣资格。这类企业或个人购入的不动产入账原值中是包含增值税的。
张国永-注册会计师、执业税务师。精通房地产、建筑业及制造类企业全盘账务处理及财税工作流程;擅长税企关系协调,税收筹划,合理规避与应对税收风险,合法降低企业税务成本,优化企业业务流程, 曾任职大型企业财务总监,现担任多家大型房地产,建筑业及工业企业财税顾问。
房产原值包括哪些项目
近年来，笔者在对企业房产税进行风险评估后，发现部分企业对《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定的理解各不相同，甚至在相关业务部门也出现了一些争议。
案例分析
A企业于2016年9月通过“招、拍、挂”程序取得县级经济开发区一块工业用地 ，双方签订了土地使用权出让合同，合同约定出让土地使用权的宗地面积50000平方米，出让价格120元/平方米，总价600万元；由于A企业系政府部门招商引进，可享受土地使用权出让价格直接减半缴纳的优惠政策。A企业当月实际支付款项300万元（按60元/平方米结算），并取得了国土部门的收款凭证，同时支付契税18万元（税率3%）。10月取得国土部门的“土地使用权”权属证书，证载面积为48107.82平方米，该地块为县城级开发区，城镇土地使用税4元/平方米。账务处理如下：（单位：万元，下同）
借：无形资产——土地使用权（48107.82平方米） 318
贷：银行存款 318
同年12月厂房完工，总造价2100万元，宗地容积率0.65。
借：固定资产——厂房 2100
贷：在建工程——厂房建筑 2100
政策依据
财税〔2010〕121号文件第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条规定，土地使用权的处理，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。
《企业会计准则讲解》第七章对无形资产解析为：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产。土地使用权用于自行开发建造厂房等地上建筑物时，土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算其成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。
计缴房产税争议
针对房产税的计税基础，征纳双方颇有争议，各方观点如下：
第一种观点，A企业应按《土地使用权出让合同》中约定的金额（含契税），也就是合同总价并入房产原值计算房产税：
[6000000×（1+3%）+21000000]×70%×1.2%=228312（元）。
第二种观点，A企业应按《土地使用权出让合同》中约定的单价乘以实际取得的土地面积，计算土地价值（含契税）并入房产原值计算房产税：
[48107.82×120 ×（1+3%）+21000000]×70%×1.2%=226347.46（元）。
第三种观点，应按 A企业实际支付的含契税的土地使用权出让款（账载无形资产价值）为土地价值并入房产原值计算房产税：
（3180000+21000000）×70%×1.2%=203112（元）。
上述三种计算方法，结论各不相同，前两种方法年应纳税额相差1964.54元，差别不大。但是第三种方法与前两种方法的年应纳税额分别却分别相差25200元和23235.46元。
争议思考
上述三种不同的观点，产生了三种不同的计算方法，其结论必然导致企业年税负不同。笔者倾向于第三种计算方法比较合理合规：
1. 财税〔2010〕121号文件中的表述是“为取得土地使用权支付的价款”，从字面及政策层面意思上来看，就是企业为取得土地使用权而实际支付的价款，并不是合同约定价款或市场挂牌价等，这不仅合符纳税人对“实际支付”的认知，也合符税收政策中“实际支付”的原则。
2.《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》（国家税务总局公告2012年第15号）第八条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。
财务会计上已根据“实际支出”做了资产的账务处理，也就是确认了该资产的计税基础。根据上述条款的规定，计算应纳税额的计税基础应按照“财务会计处理上已确认的支出”作为基础计算应纳税额。
3.《物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。所以，权属证书所登记的事项，加上财务账册中按“实际支付取得的法定凭证”记载的金额，是权利人体现该资产数量和价值的完整的法定凭据，也是权利人作为纳税人应承担纳税义务的计税依据。
作者：刘银官 吴宁
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