住房租金专项附加扣除的标准，住房租金专项扣除可以减多少
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住房租金怎么填才能退税
4月，住房租赁行业进入淡季，租房需求回落，重点城市住宅平均租金小幅下跌。根据中指50城住宅租赁价格指数，4月，全国50个城市住宅平均租金为35.2元/平方米/月，环比下跌0.32%，跌幅较3月扩大0.27个百分点；同比下跌3.40%，跌幅与3月持平。
4月，租金上涨城市数量明显减少。50城中住宅平均租金环比上涨的城市个数为2个，较3月减少10个。其中，嘉兴、石家庄环比涨幅均在0.1%以内。
另据中指研究院统计，4月，TOP30集中式长租公寓企业累计开业房源量达132.8万间，较3月增加约0.9万间。其中，万科泊寓、龙湖冠寓和魔方生活服务集团排名居前。
2025年4月，TOP30集中式长租公寓企业累计管理房源量达189.7万间，较3月增加约1.3万间。其中，万科泊寓、龙湖冠寓和美寓位列榜单前三名。
（半岛全媒体记者 李晓芳）
住房租金专项扣除
作 者丨李莎
编 辑丨周上祺
图 源丨摄图网
方昱（化名）是东北人，在北京上了快7年学，即将研究生毕业。在找工作的过程中，薪酬、补贴和离家远近成为他考虑的主要因素。最终他选择了黑龙江的一家企业，除了薪酬之外，该企业还提供20万元左右的安居费，并额外发放租房补贴，另外政府还将发放10万元的人才补贴。
“在我拿到的职位邀请里面，这个企业发放的补贴和安家费是比较多的，租房补贴大概可以覆盖租金的三分之二，并且可以连续发放好几年，这将大大降低我去那边工作的居住成本。”5月15日，方昱向21世纪经济报道记者表示。
住房事关高校毕业生安居，也是各地政府“留才”政策的重要着力点。为更好满足高校毕业生居住需求，各地针对毕业生初就业、购房等不同阶段，推出多样化的支持政策和服务，比如筹建人才公寓、租赁型保障性住房，提供租金优惠，为高校毕业生提供阶段性住房支持；另外，多地推出人才购房补贴、青年群体特色住房贷款等政策，着力降低高校毕业生购房门槛和还贷压力。
毕业租房“大礼包”
“毕业生在武汉租房比较便利，而且有价格优惠，房源也挺新的，家具齐全，可以拎包入住，对刚毕业的人来说特别友好。”5月15日，卢含（化名）向21世纪经济报道记者表示。
卢含是湖北荆州人，在重庆上大学，下个月研究生毕业后，计划到武汉工作。为提前熟悉到武汉之后的居住和生活情况，他咨询发现，高校毕业生可申请人才公寓，硕士研究生每个月租金最高减免1500元。
卢含所说的人才公寓，即武汉大学毕业生人才租赁房。去年9月，《武汉市促进高质量充分就业若干措施的通知》出台，明确为减轻高校毕业生租房安居负担，符合条件的高校毕业生在资格有效期内租住人才租赁房的，按照不高于市场上同类房产租金的70%缴纳租金，累计减免期限不超过3年。其中，全日制博士研究生、全日制硕士研究生分别免缴2年、1年租金，免租金额每月分别不超过2000元、1500元。目前武汉大学毕业生人才租赁住房房源还在持续增加。
降低高校毕业生租房成本是各地减轻人才安居负担的重要政策着力点。今年以来青岛、北京、上海、苏州、呼和浩特等地均有类似政策推出，包括拓展租赁房源、提供租房优惠、发放租房补贴等方面。
如4月9日，青岛出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知》，其中明确，实施促进高校毕业生就业创业免租金住宿保障。对毕业3年内（含毕业学年）全日制专科及以上学历高校毕业生给予免租金住宿保障。其中，来青岛求职的，可申请享受累计最长6个月免租金保障；如在青岛实现就业创业，可申请延租，延租期与之前住宿期合计最长12个月。初次申请时已在青岛就业创业的，亦可申请最长12个月的免租金保障。
如4月15日，上海市住房城乡建设管理委主任王桢在访谈中表示，高校毕业生在毕业两年内，可凭毕业证书申请保障性租赁住房。另外，上海提高公积金支付保障性租赁住房房租上限，可全额提取公积金进行支付。4月27日，上海启动“保租房进校园”活动，涉及70余个项目，累计超1万套（间）保租房房源，以月租金2500元—3000元左右房源为主。
再如今年4月，北京市住建委在2025年住房保障工作部署会上明确，持续推进新毕业大学生青年公寓、城市基本公共服务人员宿舍专项租赁。每区选取不少于300套（间）公寓型和宿舍型租赁房源，在毕业季启动面向在北京就业创业的应届新毕业大学生租赁。
另外，今年2月，北京经济技术开发区推出《应届大学生住宿保障实施细则（试行）》，明确了“求职7日免费住宿—实习3月免费短租—就业3年优惠长租”的阶梯式安居体系。
在政策支持基础上，一些企业进一步加大对大学毕业生的居住支持力度。5月15日，在北京一家企业从事人力资源工作的人士向21世纪经济报道记者表示，其所在企业会给校招员工提供宿舍，不住宿的每个月发放800元的住房补助。另外，政府会为企业提供部分公租房等政策性房源，在政府租金优惠基础上，企业还会进行租金补贴，进一步降低大学毕业生的租住资金压力。
为高校毕业生购房“减负”
随着时间推移，部分高校毕业生在城市的生活渐趋稳定，也积累了一定物质基础，对住房的需求从租赁转向购置。为契合这一需求转变，多地推出针对高校毕业生等在内的青年、人才的购房支持政策，着力降低其购房成本，增强这一群体在城市安家信心的同时，促进当地房地产市场平稳健康发展。
今年以来，株洲、武汉、无锡、青岛、苏州、潮州、泰安新泰等地均有相关政策推出，包括发放购房补贴、提供特色住房贷款服务、降低首付比例、提高公积金贷款额度等等。在近期各地发布的楼市新政中，部分城市将支持高校毕业生安居、支持青年群体购房放在首要位置。
日前，株洲印发《关于进一步促进房地产市场回稳向好的若干措施》，第一项即支持大学生毕业安居。该政策明确，对符合条件的大学毕业生，首次在株洲市区购买新建商品房的，可申请人才购房补贴。
4月30日，武汉发布9条购房新政，其中第一条即优化青年群体住房贷款服务。鼓励商业银行面向在武汉就业创业青年群体，提供特色化住房贷款金融产品及多样化还款方式，大学毕业生也在政策支持之列。
4月9日，青岛出台12条楼市新政，其中第一条即推出青年群体“低月供”住房贷款金融产品，鼓励相关银行面向35周岁以下来青就业创业青年群体，出台“低月供”的住房贷款金融产品，最长可前10年仅归还利息，符合条件的已购房者也可以调换按揭贷款为该金融产品。
3月29日，苏州在《关于加快集聚青年人才的若干措施》中提出，对新引进的高校毕业生，3年内购房的可给予一定购房补贴，具体由各县级市（区）结合实际制定；使用公积金住房贷款购买首套或第二套自住住房的，贷款额度可放宽至1.5倍、最高可达225万元。
3月21日，潮州发布楼市新政，其中明确支持大学毕业生贷款购房，符合条件的大学毕业生毕业5年内首次在潮州购买商品房，公积金贷款额度按最高限额上浮20%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，各地从居住角度对高校毕业生提供政策支持，符合当前中央对做好高校毕业生等青年就业工作中强保障的要求。另外，支持高校毕业生等青年群体购房也是促进住房消费的重要方面，目前无锡、武汉等地针对青年群体的特色住房贷款服务也可以向更多城市推广，着力降低大学毕业生等青年人的还贷压力，也有助于推动当地房地产库存去化。此外，未来各地也可以探索其他政策举措帮助大学毕业生安居，如试点“先租后购”政策等。
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本期编辑 黎雨桐
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住房租金退税
在长租行业领域，2025年正经历着巨大的经营压力。
受供应端影响，保障性租赁住房加速入市，房源数量大幅增长。这一变化影响租赁市场的供需结构，带动行业租金出现下滑趋势。截至2024年，一线城市“十四五”保障房筹集完成平均率约达87%，其中北京更是以91%的完成率走在前列。
保租房的规模扩张，使得市场结构重塑，对市场化房源租金形成挤压效应，在此背景下，本文深度分析租赁企业过得到底怎么样。
从租赁市场活跃的核心城市租金表现来看，监测的核心八城租金坪效同比持续下降，2024年和2025年1季度除北京、广州外均出现不同幅度的下滑，下降幅度集中在5个点左右，成都、武汉等城市的降幅更是超过5%。
与此同时，市场中的二房东，如夫妻店也在逐渐清退房源，淡出市场。二房东模式通常依赖租金差来维持运营，随着租金下滑，这一模式的利润空间被严重挤压。
加上市场竞争加剧，有限客户数量被稀释，不少二房东机构难以维持，最终选择退出市场。
对比上海21年到25年分散式公寓开业规模来看，统计的分散式492家租赁企业中5年间有97.6%的企业出现开业规模下降趋势，仅2.2%的企业开业规模增长。
而开业规模下降企业中，目前还存活的企业仅占11.9%，且降幅集中在50%以上。企业关停退市的数量占比约88.1%的，总计关停企业424家，平均每年约有85家企业关停。
2024年上海市场化集中式公寓租金坪效157.4元/㎡/月，近三年复合增长率为-7.03%。租赁企业除面对行业租金下降外，也受到保租房房源的低价分流客户竞争，2024年保租房租金坪效112.8元/㎡/月，较市场化租金低45元/㎡/月。
企业的关停主要出现在中小企业中，头部企业目前暂未出现企业关停状况，但仍然面对较大的经营压力。通过调研头部涉包租租赁企业发现，面对租金下降，而包租成本不降的情况，企业选择项目退租闭店。
以某头部A企业为例，在多城市出现退租闭店行为，24年至今在杭州、宁波、南京均有项目退租闭店。头部B企业，在杭州、福州、上海多地均有退租闭店情况，其中杭州关闭三家店。从关店项目所处的竞争板块来看，大多都面临保租房的竞争，且板块租金出现下降趋势。以南京江宁板块为例，该板块3个保租房项目合计3720套，占板块集中式租赁房源的25%。
目前能够维持正现金流，处于持续经营中的项目，选择主动出击与资产方谈降底租，以重新获得项目定价空间，达到企业经营目标。
愿意降低底租的资产一是主要分布在区域大量保租房入市的区域，迫于市场竞争的压力，考虑到现有运营方退租后，可能存在的空置期、出租率下降等风险，与包租企业达成利益的平衡点，共同维持资产的长效运营。另一类是看重企业运营能力，降租是双方共赢的最佳利益平衡点。
从企业端来看，24年以来，多家头部企业开始行动谈降底租。项目选择上，会综合考量项目现在及未来的竞争环境、租约到期时间、出租率变化、项目现金流、利润情况等因素，作为选择降底租项目和降幅比例的决策因素。
这其中也不乏有企业，取得一定成效，以某家资管系运营商为例，通过与资产方重新谈底租，预计25年全年节省底租支出6000万，当然这里面也离不开企业的运营能力，企业年均续租率在78%以上，优于行业平均水平。产品线丰富覆盖中高低端，采取灵活的长短租结合模式降低空置率。
租赁企业通过精细化运营挖掘存量资产价值，其中公区闲置空间的商业化改造成为提升多金收入的途径之一。以深圳南山万科云城泊寓旗舰店为例，项目通过精准引入服务链企业\"猫头鹰自习室\"，将原本利用率不足的公共区域改造成24小时智能自习空间。该空间采用\"分时租赁\"模式，既服务住客（享受会员折扣），也对外开放，实现公区坪效提升。
除了万科泊寓通过引入外部运营商，增加公区收益外。也有企业通过租户调研，以住户需求为导向，定向引入需求业态，将闲置空间转化为高频消费场景。如贵阳筑巢公寓贵安店，将公寓闲置公区改造为\"筑巢咖啡\"空间，咖啡定位为打造“商务友好”“人才友好”咖啡店，结合咖啡文化及茶文化打磨产品体系，以商品盈利属性经营。并且在公区动线上做优化引导，将咖啡设置于归家路线及公共活动区交汇处，形成\"回家必经场景\"，提升租客消费频次。
通过调研头部企业在公区的服务模块来看，目前引入的业态类型主要可归集为以下8大类别，包含超市、健身房、自助水柜、咖啡厅、电竞房、宠物护理、自习室、夜校（职业培训）。尽管业态丰富，有通过流水分成增收，也有场地收租增收，但整体收入贡献天花板在租金收入总额的5%左右，大多数公区多金收入仅占租金收入总额的1%-2%。
在整体租赁市场租金下行的背景下，头部租赁企业正通过精细化运营和动态定价策略保持竞争力。
以龙湖冠寓浦东大道店为例，该项目近半年租金呈现稳步上涨趋势，尤其是在春节后的2月租金环比上涨11%，该时段也是租赁的传统旺季，3月租金又呈现稳步下降趋势。
从项目竞争格局来看，竞品都是市场化房源，并无保障房竞争，这种竞争格局使冠寓能依托品牌溢价，维持价格上调的支撑。
租金下行趋势下，靠租金差盈利的包租模式难以为继。包租模型从约定底租到约定租期和收取管理费或者未来分红，并引入资金方，构建\"资产方-资金方-运营方\"的三方协作机制。资金方为资产方提供项目改造成本，还款保障来源于租金收入的优先偿还。运营方输出改造、管理能力，收取管理费或有未来分红。
从运作机制来看，该模式具有三个关键特征：
首先，资金方（通常是金融机构或运营方的母公司）基于对运营管理能力的信任，为资产方提供项目贷款，资金专项用于房源的标准化改造。
其次，还款安排与运营收益直接挂钩，设置阶梯式的还款比例，既保障资金方的基本收益，也让资产方能够分享经营成果。
最后运营方在合作中，暨拿了运营管理费以及项目分红。这种模式既解决了业主改造资金的压力，也确保了资金方的本息安全。这种模式尤其是对国企存量资产盘活具有重大意义。
如深圳前海租无忧，城市家AI小镇项目，就是运用该模式，引入银行作为资金投入方，前海租无忧作为运营方，收取管理费和利润分红。
租金下行周期正成为检验长租公寓行业生存能力的压力测试场。但这场看似行业阵痛调整期，实则是市场出清与价值重构的关键转折点。当前市场中，依赖\"高进低出\"资金池模式的企业已现流动性危机，单一调整，很难从实现较大的经营困境扭转。通过多金收入、资产运营模式创新以及自运营能力强化等多重复合途径，方能构建护城河以应对租金下行预期。
住房租金按照实际支付金额扣除
中指研究院的最新数据显示，4月住房租赁行业进入淡季，租房需求回落，重点城市住宅平均租金小幅下跌。全国50个城市住宅平均租金为35.2元/平方米/月，环比下跌0.32%，跌幅较3月扩大0.27个百分点；同比下跌3.40%，跌幅与3月持平。
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