一、买方违约怎么解除购房合同
在购房合同中，若买方违约，卖方解除合同需遵循一定的法律程序和条件。具体如下：
一是查看合同约定。购房合同通常会对买方违约的情形及解除合同的条件作出明确约定，比如约定买方逾期付款达到一定期限等。若买方行为符合合同约定的违约解除条件，卖方有权依据合同约定向买方发出解除合同的通知，通知到达买方时，合同解除。
二是法定解除情形。若合同没有约定或约定不明确，根据法律规定，若买方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，比如经多次催告仍不支付购房款；或者买方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，例如明确表示不再购买房屋等，卖方也可解除合同。
解除合同后，卖方还可要求买方承担违约责任，赔偿因买方违约造成的损失，如房屋差价损失等。同时，若涉及已支付款项的处理，应按照合同约定或法律规定执行。
二、定金合同和购房合同的区别
定金合同与购房合同存在多方面区别：
一是合同性质不同。定金合同是从合同，其目的是为了确保购房合同等主合同的订立、履行，具有担保性质；而购房合同是主合同，是买卖双方就房屋买卖相关事宜达成的具体协议，明确双方在房屋交易中的权利义务。
二是合同内容不同。定金合同主要围绕定金的数额、交付方式、定金罚则等内容进行约定；购房合同则涵盖房屋的具体情况，如位置、面积、户型等，以及房屋价格、付款方式、交房时间、产权办理等一系列与房屋买卖密切相关的重要条款。
三是合同效力不同。定金合同自实际交付定金时成立；购房合同一般自双方签字（或盖章）时成立生效。若一方违反定金合同约定，需适用定金罚则；若违反购房合同约定，则需按照合同中约定的违约责任条款承担相应责任。
四是法律后果不同。定金合同主要是保障交易的顺利进行，若收受定金一方不履行约定，需双倍返还定金；购房合同若一方违约，需承担赔偿损失、继续履行等多种违约责任形式。
三、什么样的购房合同无效
以下几种情况的购房合同通常会被认定为无效：
一是一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。例如开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实，诱使购房者签订购房合同，且损害国家相关利益时，合同无效。
二是恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如买卖双方为逃避税收，恶意串通签订虚假的购房价格条款，损害国家税收利益，该合同无效。
三是以合法形式掩盖非法目的。例如名为购房，实为套取银行贷款，这种合同因目的非法而无效。
四是损害社会公共利益。若房屋建设违反城市规划，影响公共安全等社会公共利益，基于此签订的购房合同无效。
五是违反法律、行政法规的强制性规定。像购买农村集体土地上建设的小产权房，因违反土地管理等法律法规的强制性规定，合同无效。
购房者在签订购房合同时应仔细审查，避免签订无效合同带来的风险。
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