一、开发商不能兑现广告承诺怎么办
若房地产开发企业未能实现广告宣传中的承诺，那么消费者应当采取如下的措施：发函退房要求：当事人可采用邮寄挂号信、电子传真的方式或者直接拨打电话等手段，向开发商提出申请要求解除合同。
处理退房事项：自收到退房要求之日起，开发商也须在一定时间段内，按照约定退还消费者已经缴纳的全部费用，同时也要办理好相应的交接事务。
全额返还资金：作为责任方，开发商应该无条件地把消费者所投入的所有款项悉数归还，同时也要承担相应的利息以及税费等有关费用。
协商处理纠纷或启动司法程序：如果双方不能达成和解协议的话，消费者有权通过法律途径来维护自身合法权益。
在此期间，消费者必须准备充足的证据来证明自身观点的正当性。
二、开发商跑路后无执行对象怎么处理
在开发商宣告破产之后，购置房屋的客户依然有权利依照既定流程向房地产管理部门提交房产证的申请手续：首先，购房者需要前往工商行政管理部门，以确认商品房开发企业是否已经按照法律规定的程序完成了注销；其次，如果该企业确实已经依法注销，那么购房者便可以凭借工商部门所开具的开发商合法注销证明文件，以及商品房买卖合同的原始文本、个人身份证明等在办理房产证过程中所必需的相关材料，向房地产管理部门提出房产证的申请。
经过房地产管理部门的严格核实之后，他们应该会为购房者办理房产证。
购房者也可以选择向当地公安机关报案处理此事。
最后，购房者还有权向法院申请强制执行。
三、开发商不履行合同怎么处理
在遇到房地产开发商未能履行合同义务的情况时，我们首先应该通过友好协商来解决问题，尽量使其能够遵守合同规定，如有可能的话，在经济上做出一些妥协，以期能够成功地履行合同义务。
若经过协商仍无法达成一致，可考虑由律师撰写一份律师函，详细阐述因违反合同所产生的后果及责任，这往往可以有效地化解双方之间的矛盾。
聘请律师或者相关专业人士与开发商进行谈判也是个不错的选择，有助于更好地促进和解意见的达成。
但倘若开发商依然固执己见，坚决违背合同，那么就只能采取法律行动，请求法院判决解除合同，并据合同条款，要求开发商承担相应的违约责任了。
《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
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