一、什么情况下抵押房产需要进行登记
抵押房产进行登记主要有以下几种情况：
一是基于法律规定。根据我国相关法律，不动产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。房产作为典型的不动产，为保障抵押权人的合法权益，确保抵押权的生效及优先受偿权，一般都需进行登记。
二是在借贷关系中。当债务人或第三人以房产向债权人提供抵押担保，以获取借款时，通常需要办理抵押登记。通过登记，能使债权人在债务人无法按时偿还债务时，依法对抵押房产进行处置，实现债权。
三是在商业交易活动中。例如企业之间的融资担保、合作项目中的担保安排等，涉及以房产作为抵押物的，为明确双方权利义务，增强担保的公信力和效力，也需要进行抵押登记。
四是涉及一些特殊的金融业务。如银行的住房抵押贷款业务，为保障银行贷款资金的安全，银行会要求借款人对抵押房产进行登记，以便在借款人违约时，能顺利处置房产回收贷款。
二、土地使用权已设定抵押房子可以买吗
土地使用权已设定抵押的房子能否购买，需要谨慎考虑，存在一定风险，但并非绝对不能买，具体分析如下：
从法律层面看，根据相关规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。这意味着即使土地使用权设定了抵押，房屋依然可以买卖。
然而，购买此类房屋存在风险。一方面，若抵押权人在债务到期后行使抵押权，可能导致土地使用权被处置，进而影响房屋的使用和价值，甚至可能面临房屋被拍卖的情况。另一方面，若抵押人未能按时清偿债务，购买者可能会卷入相关纠纷中。
如果决定购买，建议采取一定措施降低风险。比如，要求出卖人提供抵押权人同意转让的书面证明；或者在购房合同中明确约定，若因抵押问题导致购买者权益受损，出卖人应承担相应赔偿责任等。总之，购买此类房屋需充分了解相关情况，权衡利弊后再做决定。
三、出租人可以卖掉或者抵押已出租的房屋吗
出租人可以卖掉或者抵押已出租的房屋。具体分析如下：
在房屋买卖方面，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这就是“买卖不破租赁”原则。也就是说，即使出租人将出租的房屋卖掉，原租赁合同对新的房屋所有人仍然有效，承租人可以继续按照原租赁合同的约定使用房屋，直至租赁期限届满。
在房屋抵押方面，出租人有权将已出租的房屋进行抵押。当抵押权实现时，若抵押物的所有权发生转移，同样适用“买卖不破租赁”原则，新的所有权人需要继续履行原租赁合同。不过，若因抵押权实现需要对房屋进行处置，比如拍卖等，可能会对承租人的使用产生一定影响，但也应保障承租人的合法权益，如给予合理的搬迁期限等。
总之，出租人可以卖掉或者抵押已出租的房屋，但需遵循相关法律规定，保障承租人的合法权益。
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