一、双方私下签定的房屋买卖合同有效吗
双方私下签订的房屋买卖合同是否有效，需根据具体情况判断：
（一）主体方面。若签订合同的双方具备相应的民事行为能力，能够独立实施民事法律行为，比如均为完全民事行为能力人，不存在精神障碍等影响行为能力的情形，这是合同有效的基础。
（二）意思表示。合同的签订必须是双方真实意思的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等导致意思表示不真实的情况。例如一方以欺骗手段让另一方签订明显不利的合同，该合同可能无效。
（三）内容合法。合同内容不能违反法律法规的强制性规定，如房屋产权不明晰、属于法律禁止交易的房产等，此类合同无效。另外，合同条款需符合公序良俗。
（四）形式方面。一般来说，房屋买卖合同形式不影响其效力，但最好采用书面形式，以避免纠纷时难以举证。
综上，只要满足上述条件，双方私下签订的房屋买卖合同通常是有效的。
二、房屋买卖合同无效的法律规定情形
房屋买卖合同无效的情形主要有以下几种：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。例如，卖方故意隐瞒房屋已被抵押的事实，诱导买方签订购买合同，且该行为损害了国家利益，合同无效。
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如买卖双方为逃避债务，恶意串通签订虚假的房屋买卖合同，将房屋转移，损害债权人利益，此合同无效。
（三）以合法形式掩盖非法目的。如为了规避限购政策，双方签订虚假的房屋买卖合同，实际并非真实的房屋买卖交易，该合同无效。
（四）损害社会公共利益。例如，买卖的房屋是违法建筑，无法正常办理产权登记，这种合同会因损害公共利益而无效。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。如买卖农村宅基地上的房屋给非本集体经济组织成员，违反了相关法律规定，合同无效。
三、小产权房屋买卖合同纠纷怎么处理
处理小产权房屋买卖合同纠纷，可从以下方面着手：
（一）确认合同效力。小产权房因涉及集体土地等问题，通常其买卖合同被认定为无效。但也需结合具体情况判断，如是否符合相关政策规定、是否经过一定审批程序等。
（二）协商解决。买卖双方可自行协商，就房屋返还、价款退还及可能产生的损失赔偿等问题达成一致意见，签署和解协议，明确各方权利义务，和平解决纠纷。
（三）若协商不成，可寻求调解。通过相关基层组织或调解机构介入，促成双方达成调解方案。
（四）若调解无果，可向法院提起诉讼。法院会依据相关法律法规及具体事实情况进行审理。一般而言，合同被认定无效后，卖方应返还购房款，买方应返还房屋。对于因合同无效造成的损失，应根据双方过错程度进行分担。
总之，处理此类纠纷需依据具体情况，选择合适的解决途径，以维护自身合法权益。
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来源：头条-小产权房屋买卖合同纠纷怎么处理，小产权房买卖合同的效力认定及处理原则